（2016）晋0105民初5038号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-09-21
案件名称
山西大唐双喜置业有限公司与李世贵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市小店区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山西大唐双喜置业有限公司,李世贵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初5038号原告山西大唐双喜置业有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街246号怡丰大夏1112室，统一社会信用代码。法定代表人邹圳承，董事长。委托代理人刘原华，山西恒一律师事务所律师。被告李世贵，男，1972年4月6日出生，汉族，无业，住太原市。原告山西大唐双喜置业有限公司与被告李世贵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组合议庭公开开庭进行了审理。原告山西大唐双喜置业有限公司代理人刘原华到庭参加了诉讼，被告李世贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山西大唐双喜置业有限公司诉称，原、被告于2014年1月3日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城第111幢2单元0703号房屋，房屋用途为住宅，总价款为2858787元。合同第六条第三款约定，被告采取按揭付款方式，首付款为858787元，贷款金额为200万，由原告为被告的该笔贷款承担阶段性连带担保责任。合同签订后，原告于2014年4月8日向被告交付了房屋，但被告自2015年7月1日起至今未能偿还银行按揭贷款，已逾期超过三期，导致原告代被告向银行偿还按揭贷款182364.53元，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第三项：”如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理。同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。”原告有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求被告支付因逾期还款违约行为产生的违约金。根据《商品房买卖合同》附件四第九条：”买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用20年、房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费。计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款20年*房屋使用时间（以月为单位）。”原告于2014年4月8日向被告交付房屋，被告应支付原告至此以后至实际交还原告房屋之日的房屋使用折旧费。同时，因被告逾期偿还按揭贷款构成违约，给原告造成经济损失，导致双方约定的原告的合同解除权具备。但是涉案房屋的市场售价平均下降了20%，若原告收回涉案房屋另行出售，将至少给原告造成一定的经济损失。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告将”大唐.双喜城”第111幢2单元0703号房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；3、判令被告偿还原告代还的截止到2016年7月26日的银行按揭贷款182364.53元，并计算至《商品房买卖合同》解除之日；4、被告支付原告因逾期还款产生的违约金309148.7元（暂计算至2016年8月20日），并计算至《商品房买卖合同》解除之日；5、判令被告向原告支付房屋折旧费321408元（暂计算至2016年8月20日），并计算至被告实际向原告交还房屋之日；6、判令被告向原告赔偿损失285878元；7、本案诉讼费用、律师费由被告承担。被告李世贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在举证期限内提交答辩状。经审理查明，原告山西大唐双喜置业有限公司（出卖人）与被告李世贵（买受人）于2014年1月3日签订了编号为20131963480的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的大唐双喜城第111幢2单元0703号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.04平方米，单价为每平方米15203.08元，总价款为2858787元；买受人采取银行按揭付款的方式，首付款为858787元，贷款金额为200万元。合同附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第三款约定，鉴于出卖人就买受人按揭贷款将承担阶段性担保责任，如买受人未按期足额偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处理；同时，买受人应按逾期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金。第九条”关于房屋使用折旧的补充”约定，买受人向人民法院或仲裁庭提出解除商品房买卖合同的请求获得支持，买受人应按照房屋使用期限20年，房屋内部精装修使用时间5年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费，计算方式如下：房屋使用折旧费=全部购房款/20年*房屋使用时间（以月为单位）。合同签订后，被告向原告交付首付款为858787元，同年1月20日，被告李世贵（借款人）、苏成英（抵押物共有人）、中国银行股份有限公司太原平阳支行（贷款人）与山西大唐双喜置业有限公司（保证人、开发商）签订编号为：2014年借字SXC003号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定，合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买位于太原市小店区亲贤北街9号111-2-703号房屋，购房合同号为20131963480，购房总价款为2858787元，贷款金额为200万元，贷款期限为20年；借款人采取等额本息还款方式，还款日为每月的1日。原告于2014年4月8日向被告交付了房屋，但被告自2015年7月1日起至今未能偿还银行按揭贷款。贷款人中国银行股份有限公司太原平阳支行于2016年7月26日向被告李世贵发出逾期催收及提前还款函，”截止到2016年7月26日，尚欠贷款本金5539.99元、利息7611.51元、罚息67元，未到期本金1858503.81元。根据合同的规定，我行宣布借款人李世贵在主合同项下的债务提前到期，自收到本通知之日起三日内履行还款责任，一次性承担上述全部贷款本息”。于2016年7月28日向原告发出履行担保协议通知书，”截至2016年7月26日借款人李世贵在我行的贷款违约，根据合同约定，我行已从贵公司保证金账户扣款用于归还上述借款人拖欠贷款本息，具体金额见《零售贷款保证金扣划还款通知书》”。贷款人中国银行股份有限公司太原平阳支行于2015年12月28日扣划原告保证金88003.35元、2016年3月30日扣划保证金41263.69元、2016年6月23日扣划保证金39878.99元、2016年7月26日扣划保证金13218.5元，共计182364.53元。另原告在本案中花费法律咨询服务费71234元。另查明，原告山西大唐双喜置业有限公司与闫华伟于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》，约定闫华伟购买的商品房为原告开发的位于太原市亲贤北街9号大唐双喜城项目第111幢2单元1403号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为188.04平方米，单价为每平方米12000元，总价款为2256480元。确认上述事实的证据有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、合同补充协议、收款收据、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、履行担保协议通知书、逾期催收及提前还款函、中国银行股份有限公司太原平阳支行于扣划原告保证金的扣款通知、逾期证明、原告与闫华伟签订的《商品房买卖合同》、法律咨询服务合同、发票等，上述证据经当庭举证及本院审查，另有本案庭审笔录在案佐证，足以采信。本院认为，原告山西大唐双喜置业有限公司与被告李世贵签订的《商品房买卖合同》以及被告李世贵和中国银行股份有限公司太原平阳支行支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》为各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定严格履行相应义务。被告应当按时足额向中国银行股份有限公司太原平阳支行支行归还按揭贷款本息，但被告自2015年7月1日起开始未偿还银行按揭贷款致使原告承担保证责任代被告垫付贷款本息182364.53元。因被告未按期足额偿还按揭贷款累计已超过3期，按照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条”按揭贷款付款方式的补充”第三款的约定，原告有权解除合同，收回商品房并另行处理，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。因《中华人民共和国合同法》第九十七条规定”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将”大唐.双喜城”第111幢2单元703号的房屋返还原告，原告应向被告退还所交付的购房款858787元。同时因合同解除后，涉案房屋退还原告，因购买该房产生的银行贷款需由原告负责偿还，则对于合同签订后被告已经归还的银行贷款中本金部分76755.96元应由原告退还被告，对原告代被告偿还的银行贷款中利息125825.86元，罚息3294.86元，合计129120.72元由被告支付原告。同时根据合同约定，在原告代偿贷款的情况下，”买受人应按期未还贷款本金及利息的日万分之八向出卖人支付违约金”，因日万分之八的约定过高，超过了年利率24%的标准，应当予以调整，对此本院酌定被告应按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自原告实际垫付其逾期未还贷款本金及利息之日起的违约金为宜。关于原告起诉后至本判决生效之前代被告继续偿还的款项中的利息、罚息、违约金部分，也应由被告支付原告为宜。关于原告主张的依照双方签订的《房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定由被告向其支付房屋折旧费的诉讼请求，该合同条款中”关于房屋使用折旧的补充”约定”买受人应按照房屋使用期限20年以及买受人的使用时间向出卖人支付折旧费”以及按照《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》”固定资产残值比例统一确定为5%”的规定，原告向被告交付房屋的时间为2014年4月8日，截止到2016年8月20日,共计864天，被告应当承担的房屋折旧费计算为：房屋总价2858787元*95%/20年/365天=372元*864天=321408元，另仍需向原告支付自2016年8月20日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天372元计算的房屋折旧费。关于原告主张的因房屋价格下降所造成的经济损失的诉讼请求，首先，根据政府部门相关统计数据并不能显示目前商品房市场价格有所下降，其次原告向本院提交的案外人所购买的商品房与涉案房屋虽属同一楼座、同一单元、同一户型、但非同一楼层，且商品房买卖中关于房屋价格的约定具有双方合意的性质，因此原告提供的其与案外人所签订的《商品房买卖合同》无法证明涉案房屋目前的成交价为每平米12000元，故原告的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考虑到本案中系因被告的违约行为造成原告进行诉讼活动以及必然进行的后续事宜，对原告要求的经济损失，本院酌定由被告支付原告60000元的经济损失为宜。因原、被告签订的《商品房买卖合同》未对法律咨询服务费的负担进行约定，故原告要求被告承担律师费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告山西大唐双喜置业有限公司与被告李世贵20**年1月3日签订的编号为20131963480的《商品房买卖合同》。二、被告李世贵于本判决生效后五日内返还原告山西大唐双喜置业有限公司位于太原市亲贤北街9号大唐.双喜城项目第111幢2单元0703号的房屋，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。三、原告山西大唐双喜置业有限公司于本判决生效后五日内退还被告李世贵已交付的购房款858787元，退还被告李世贵偿还的银行贷款本金部分76755.96元。四、被告李世贵于本判决生效后五日内偿还原告山西大唐双喜置业有限公司垫付的银行按揭贷款中利息、罚息部分共计129120.72元，支付原告垫付款项88003.35元自2015年12月28日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金;支付原告垫付款项41263.69元自2016年3月30日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金;支付原告垫付款项39878.99元自2016年6月23日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，支付原告垫付款项13218.5元自2016年7月26日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。五、被告李世贵应偿还原告山西大唐双喜置业有限公司在本判决生效之前实际发生的原告代被告偿还的银行按揭贷款中的利息、罚息部分，并支付原告该款项自实际垫付之日起至付清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的违约金。六、被告李世贵于本判决生效后五日内支付原告山西大唐双喜置业有限公司截止到2016年8月20日的房屋折旧费321408元，并支付原告自2016年8月20日起至本判决确定的返还房屋之日止按照每天372元计算的房屋折旧费。七、被告李世贵支付原告山西大唐双喜置业有限公司经济损失60000元。八、驳回原告山西大唐双喜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费14889元（原告已预交），由被告李世贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 杨 炜人民陪审员 刘 强人民陪审员 张玮芳二〇一七年四月二十一日书 记 员 徐凤仙 更多数据：搜索“”来源：