（2016）湘0223民初3245号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-11-03
案件名称
苏伟与攸县凯顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
攸县人民法院
所属地区
攸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏伟,攸县凯顺房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0223民初3245号原告：苏伟，男，1994年2月1日出生，汉族，湖南省攸县人。委托诉讼代理人：王振基，湖南二十一世纪律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：攸县凯顺房地产开发有限公司，住所地：攸县联星街道胜利社区步行街E栋。法定代表人：文欠苟，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺剑良，男，1969年10月1日出生，汉族，湖南省攸县人。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：丁凌、李阳顺，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告苏伟与被告攸县凯顺房地产开发有限公司（以下简称凯顺房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，组成了由审判员康莎担任审判长，代理审判员高方南、人民陪审员陈冬娥参加的合议庭，先后于2016年12月6日、2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告苏伟的委托诉讼代理人王振基、被告凯顺房地产公司的委托代理人李阳顺均到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。原告苏伟向本院提出诉讼请求：1、请求将《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005109）的总价款变更为316792；2、判令被告按上述合同变更前后差额，支付原告443360元。事实和理由：2012年12月，被告凯顺房地产公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联星街道永佳社区攸县国土挂字2012-G43号地块。同月28日，攸县人民政府向其颁发了《国有土地使用权证》。被告凯顺房地产公司在该块地开发了“凯顺新城”楼盘。2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。同年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，协议由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建五星级酒店。事后攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关部分多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告凯顺房地产公司根据上述会议纪要，与攸县广播电视台广告中心签订了《广告发布业务合同》，在攸县电视台播出的1、2、3套节目、湖南都市频道等进行了电视广告。同时，被告凯顺房地产公司对外发布的宣传单，宣称：凯顺新城是以五星级酒店、主题商业街、购物中心和高档住宅组成，打造成为攸县中心区最大的城市综合体（50万平方）。2014年3月21日，原、被告签订《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005109），原告苏伟购买了“凯顺新城”一期项目10栋一层109号房屋，总价：760152元。交房时，被告凯顺房地产公司宣传材料所称的五星级酒店，已经变更为一般商业住宅地。从而原告苏伟所购的房屋商业价值大幅度贬值。双方因此酿成纠纷，故原告诉至法院。原告苏伟围绕其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、房屋买卖合同1份，拟证明原告与被告之间成立商品房买卖合同关系的事实；2、付款凭据1份，拟证明原告与被告之间成立商品房买卖合同关系的事实；3、（2015）攸法民一初字第2258号判决书1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，对原告是否购买房屋产生及交易价格了重大影响，构成了本次交易的事实；4、攸府阅（2013）28号《攸县人民政府关于县城五星级酒店项目专题会议纪要》1份、拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，对原告是否购买房屋产生及交易价格了重大影响，构成了本次交易的事实；5、《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，对原告是否购买房屋产生及交易价格了重大影响，构成了本次交易的事实；6、攸府阅（2013）69号《人民政府关于县城五星级酒店建设有关问题的专题会议纪要》1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，对原告是否购买房屋产生及交易价格了重大影响，构成了本次交易的事实；7、攸发改发（2014）2号《关于攸县利富大酒店用地项目立项的批复》1份、拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，对原告是否购买房屋产生及交易价格了重大影响，构成了本次交易的事实；8、《城乡规划委员会第三十五次会议纪要》1份、拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，对原告是否购买房屋产生及交易价格了重大影响，构成了本次交易的事实；9、攸城规委发（2013）1号《城乡规划委员会第二十六次会议纪要》，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，对原告是否购买房屋产生及交易价格了重大影响，构成了本次交易的事实；10、攸土管委办发（2015）2号《攸县土地管理委员会第十次会议纪要》1份，拟证明被告称的五星级宾馆，因政府规划变更取消，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的交易基础发生变化，给原告造成重大经济损失，如果原告继续履行合同，将显失公平的事实。11、《关于攸储77号地块一期用地的规划条件》攸规条（2015）22号1份，拟证明被告称的五星级宾馆，因政府规划变更取消，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的交易基础发生变化，给原告造成重大经济损失，如果原告继续履行合同，将显失公平的事实。12、2015年株洲市房地产市场分析1份，拟证明《商品房买卖合同》履行过程中，株洲市房地产市场稳定发展，因五星级宾馆取消，给原告造成的经济损失不属于商业风险的事实；13、2016年1—3月株洲市房地产市场分析1份，拟证明《商品房买卖合同》履行过程中，株洲市房地产市场稳定发展，因五星级宾馆取消，给原告造成的经济损失不属于商业风险的事实；14、2016年1—10月株洲市房地产市场分析1份，拟证明《商品房买卖合同》履行过程中，株洲市房地产市场稳定发展，因五星级宾馆取消，给原告造成的经济损失不属于商业风险；15、凯顺新城广告宣传单1张，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的过程中，被告称原告所购商品房对面会兴建五星级酒店，对原告是否购买房屋产生及交易价格由重大影响，构成了本次交易的事实。被告凯顺房地产公司辩称:1、被告在本案中无过错原规划兴建五星级酒店及改变规划均为政府行为，与被告无关。2、本案原告的撤销权已超过了期限。原告方在2015年9月6日前已知晓五星级酒店不能兴建的事实，但起诉的时间为2016年10月。根据《合同法》形式撤销权的期限为一年，故原告起诉已过诉讼期限。3、原告在购房时不存在重大误解，在签订合同时也不存在显示公平，双方签订的合同有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告凯顺房地产公司围绕其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书各1份，拟证明被告的基本情况及被告具有房地产开发资质；2、攸县商品房买卖合同1份，拟证明原、被告在2014年1月28日签订了〈商品房买卖合同〉，在合同中，被告并未就兴建五星级酒店作出任何保证性承诺的事实；3、攸县人民政府专题会议纪要1份，拟证明2013年1月30日攸县人民政府召开了专题会议，同意攸县县城五星级酒店项目选址在永佳村七里组（内环路与交通北路交汇处的东北角，四调湖旁边的事实；4、攸县县城五星级酒店项目建设协议书1份，拟证明2013年8月1日广州富利投资管理有限公司与攸县人民政府签订了〈攸县县城五星级酒店项目建设协议书〉；五星级酒店项目选址在攸县县城永××社区××组（××与交通北路交汇处的东北角；项目用地约为80亩地，其中酒店用地不小于40亩地，其他为商住用地）；酒店建筑面积不少于3万平方米并达到五星级标准的事实；5、攸县人民政府专题会议纪要攸府阅（2013）69号文件1份，拟证明2013年8月29日，攸县人民政府作出了攸县人民政府关于县城五星级酒店建设有关问题的专题会议纪要，要求：加快立项、做好规划、依法供地；各相关职能部门要进一步简化审批程序优化服务环境；项目业主方要主动作为，加快推进，确保县城五星级酒店在2013年年底前正式开工建设的事实；6、攸发改发（2014）2号文件1份，拟证明2014年1月3日，攸县发展和改革局作出了关于攸县利富大酒店用地项目立项的批复，同意攸县利富大酒店用地项目立项，项目建设地点为攸县联星街道办事处永佳社区；攸县利富大酒店项目与被告开发的凯顺新城相临；被告广告发出的时间在发展和改革局立项之后，我公司是在得知“五星级酒店”已立项后才写的五星级酒店正式启动，因此广告上所写的五星级酒店正式启动并非虚假宣传的事实；7、攸城规委发（2014）2号文件1份，拟证明2014年6月12日攸县人民政府召开了县城乡规划委员会第三十五次会议，会议通过了五星级酒店的用地规划设计方案；被告广告上所写的五星级酒店正式启动并非虚假宣传的事实；8、国有土地使用权证1份，拟证明2012年12月28日被告取得了座落于攸县联星街道办事处永佳社区宗地的土地使用权，土地性质为商业用地住宅用地，使用权类型为国有出让的事实；9、攸城规委发（2013）1号文件1份，拟证明2013年4月22日，被告所开发的项目通过了攸县城乡规划委员会第二十六次会议，之后该规划方案进行了公示，其中没有兴建五星级酒店的内容，被告在本案中无过错的事实；10、湖南省建设用地规划许可证1份，拟证明2013年6月21日，被告所开发的项目取得了规划许可证，之后被告亦是按规划许可进行施工建设，因此被告没有欺诈行为的事实；11、建筑工程规划许可证1份，拟证明2013年9月30日，被告取得了建设工程规划许可证的事实；12、建筑工程施工许可证1份，拟证明2014年1月13日，被告所开发的项目取得了建筑工程施工许可证，在许可证中已明确了被告所开发建设项目的建设规模，其中没有五星级酒店，被告没有过错的事实；13、商品房屋预售许可证2份，拟证明2014年1月17日被告取得了开发项目的预售许可证，因此原、被告在2014年11月2日签订的《攸县商品房买卖合同》为有效合同的事实；14、攸县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告，攸县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书攸国土地挂字（2012）第G43号文件，竞买申请书，攸县规划局关于原肉联厂变性地块开发建设的规划条件攸规条（2012）71号文件各1份，拟证明2012年12月11日，被告取得了编号为2012—G43号地块国有建设用地使用权；被告在规划设计中并没有兴建五星级酒店等内容的事实；15、攸县国有建设用地使用权网挂牌出让公告攸网挂告字（2015）22号文件，攸县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书攸国土地挂字（2015）第WG22号文件，授权委托书各1份，拟证明2015年6月23晶，原兴建“五星酒店”地块即2015—WG22地块经攸县国土部门公开挂牌出让，攸县中盛房地产开发有限公司竞得了2015—WG22号地埠的国有建设用地使用权；该地块没有兴建五星级酒店的事实；16、返租协议1份，拟证明原告在已经知晓五星级酒店无法兴建情况下，2015年9月6日，原告业主向被告提出返租协议，要求被告方返租其门面，现原告起诉时间超过1年的撤销期限的事实。庭审中本院组织了原、被告对对方提供的证据进行了质证，双方当事人发表的质证意见如下：被告凯顺房地产公司的质证意见：对原告苏伟提供的证据1、2真实性无异议，本案的被告已经在2015年1月30日前向原告交付了房屋；本案的原、被告双方之间房款已经履行完毕；合同撤销权已过期；对原告苏伟提供的证据3、4、5、6、7、8、9真实性无异议，证明目的有异议，修建五星级宾馆是政府行为，而不是被告行为；对判决书的内容本案的被告根据政府的规划方案不是虚假的，所以说本案的原告购买房屋的价格与建五星级宾馆之间不存在间接性的联系，本案的被告方也没有向原告方作出过任何保证性的承诺，该酒店不是构成交易基础的；对原告苏伟提供的证据10、11不予以质证；对原告苏伟提供的证据12、13、14三性不予以认可；房地产市场分析从证据角度方面来讲不应当作为书面证据来提供，虽然是株洲市房产局发布的，可它有无权利发布，是否具有法律规定，是非正式文件；该份证据与本案房屋合同纠纷是没有关联性的；对证据15的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告的广告宣传中未表明会建五星级酒店，被告是根据县政府的规划进行宣传。原告苏伟的质证意见：对被告凯顺房地产提供的证据1无异议，对被告凯顺房地产提供的证据2证明目的有异议，虽然买卖合同里未体现五星级宾馆，但广告中宣传五星级宾馆承诺以及交易基础；对被告凯顺房地产提供的证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14无异议，对被告凯顺房地产提供的证据15恰好与我方证据10.11相同；对被告凯顺房地产提供的证据16真实性有异议，对撤销权我方不发表意见。本院结合双方当事人发表的质证意见，对上述证据作如下认定：原告苏伟提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、15的真实性，本院予以采信；对其证明目的，本院结合本案的其他证据，作综合认证；原告苏伟提供的证据12、13、14，不符合证据关联性要件，本院不予采用。被告凯顺房地产公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15符合证据的有效要件，本院予以采信；被告凯顺房地产公司提供的证据16，本院结合本案的其他事实，作综合认证。经审理查明：被告凯顺房地产公司系2011年依法登记成立的有限责任公司，从事房地产开发。2012年12月，被告凯顺房地产公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联星街道永佳社区攸国土挂字2012-G43号地块。2012年12月28日，攸县人民政府向其颁发了《国有土地使用权证》。被告凯顺房地产公司在该地块上开发“凯顺新城”楼盘，于2013年5月1日与杨小伟签订《商品房营销策划代理合同》，委托杨小伟独家代理策划、销售凯顺新城门面住宅、车库的销售事宜。事后，在攸州大道与内环线交汇处临时兴建了“凯顺新城”销楼部进行现场楼盘销售，并对外发布广告宣传单，宣传:“五星级酒店正式启动五星级社区城市综合体……”。被告凯顺房地产公司先后于2013年6月21日取得《湖南省建设用地规划许可证》、2013年9月30日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》、2014年1月13日取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2014年1月17日取得《商品房屋预售许可证》、2014年4月8日取得《湖南省建设工程规划许可证》。2014年3月21日，原、被告双方签订了《攸县商品房买卖合同》，原告苏伟以760152元的总价购买了“凯顺新城”一期项目中的第10栋1层109号商品房，建筑面积共计113.14平方米，其中套内建筑面积为104.4平方米。合同签订后，原告方依约支付了购房款及房屋税费。2015年8月，被告凯顺房地产公司通知原告方交接房屋。原告方称“凯顺新城”与被告凯顺房地产公司广告宣称的五星级酒店未建，影响房屋价值，双方多次交涉未果。故原告诉至本院。另查明，2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。2013年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理有限公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，协议由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建五星级酒店。事后，攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关职能部门多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告凯顺房地产公司根据上述会议纪要与攸县广播电视台广告中心签订了《广告发布业务合同》，在攸县电视台播出的1、2、3套节目、湖南都市频道等进行了电视广告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：1、原、被告所签订的《攸县商品房买卖合同》是否存在可变更的情形；2、本案是否存在情势变更；3、本案被告是否有违约行为，是否应承担违约责任。现作如下分析：（一）关于原、被告所签订的《攸县商品房买卖合同》是否存在可变更情形。《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，原、被告双方签订的《攸县商品房买卖合同》中均未涉及五星级酒店与5万平米购物中心等内容。签订合同也是建立在双方自愿的基础上，合同双方对合同性质、合同当事人的身份、合同标的物均不存在误解。其次，攸县人民政府原拟在被告凯顺房地产公司开发的“凯顺新城”楼盘旁边的地块兴建一五星级酒店，并召开专题会议、与投资商广州利富投资管理有限公司签订项目建设协议书，相关行政部门亦进行了立项、规划，被告凯顺房地产公司据此发布的广告宣传非虚假宣传，不存在商业欺诈。因此，原、被告双方于2014年2月24日签订的《攸县商品房买卖合同》，系当事人之间商品房交易的真实意思表示，合同有效成立，原、被告所签订上述合同不存在可变更的法定情形。（二）关于本案是否存在情势变更事项。原告认为本案属于情势变更的情况，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”在本案中，五星级酒店并非原、被告订立合同的基础，五星级酒店未建立也并能导致合同目的不能实现，本案中亦不是客观情况发生无法预见的重大变化，也不存在不可抗力等非商业风险的变化，原告以情势变更为由请求变更合同，依据不足，本院不予支持。（三）关于本案被告是否有违约行为，是否应承担违约责任。原告认为被告在广告中对五星级酒店的宣传构成要约，系原、被告订立房屋买卖合同的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在广告中对五星级酒店的宣传并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且该五星级酒店并非被告的承建范围，也未在合同中约定，故原告认为被告存在违约行为，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告苏伟提出将房屋总价款变更为719264元，并由被告凯顺房地产公司支付差额443360元或支付443360元违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏伟的诉讼请求。本案案件受理费7950元，由原告苏伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 康 莎代理审判员 高方南人民陪审员 陈冬娥二〇一七年四月二十一日书 记 员 瞿梦西附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 百度搜索“”