（2017）鲁02民终1309号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-12
案件名称
张友谊、青岛鑫吉潼包装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张友谊,青岛鑫吉潼包装有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终1309号上诉人（原审原告）：张友谊。委托诉讼代理人：陈高华，即墨胜和法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：青岛鑫吉潼包装有限公司。法定代表人：金钟海，经理。委托诉讼代理人：金钟奎，青岛鑫吉潼包装有限公司职工。委托诉讼代理人：黄立显，山东文鼎律师事务所律师。上诉人张友谊因与上诉人青岛鑫吉潼包装有限公司（以下简称鑫吉潼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第3461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年3月8日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张友谊及其委托诉讼代理人陈高华，上诉人鑫吉潼公司的委托诉讼代理人金钟奎、黄立显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张友谊上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：因鑫吉潼公司在涉案屋顶安装监控系统导致的楼宇部分损坏需修复，一审中张友谊对修复费用申请法院委托评估，评估机构无法评估，张友谊再次申请法院继续委托，但法院剥夺了张友谊继续申请评估的权利。鑫吉潼公司辩称，屋顶漏雨是房屋自身质量问题，与鑫吉潼公司无关，鑫吉潼公司安装监控时并未到屋顶，合同存续期间，张友谊从未对该问题提出异议。故张友谊的上诉无依据，请求依法驳回其上诉请求。鑫吉潼公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费、鉴定费由张友谊承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，显失公平。1、鉴定报告只能说明张友谊财产的客观状况及价值数额，不能证明是鑫吉潼公司有意损害或失职造成的损失；2、鉴定项目中更换电动伸缩门和地面破损的损失，不应由鑫吉潼公司赔偿。张友谊辩称，鑫吉潼公司的上诉理由没有依据，不能成立。除屋顶漏雨部分外，一审法院依据鉴定结论判决鑫吉潼公司予以赔偿事实清楚，证据充分。请求法院驳回鑫吉潼公司的上诉请求。张友谊向一审法院起诉请求：1、判令鑫吉潼公司赔偿因对租赁物使用维护不善造成的损失10000元，具体数额以评估为准；2、诉讼费由鑫吉潼公司承担。审理过程中，张友谊将第一项诉讼请求变更为赔偿11711.1元。一审法院认定事实：2010年7月8日，张友谊（甲方）与鑫吉潼公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、甲方坐落于温泉镇东杨村的厂房（含院内所有房屋），租赁给乙方使用，工作台案，交给乙方无偿使用。二、租赁时间为五年，自2010年7月9日起，将出租房屋交付承租方使用至2015年7月9日收回。租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。三、租金：年租金为壹拾陆万元整（￥160000元）。租金于2010年7月9日一次性交纳第一年的房租，以后每一年的3月9日前，交纳当年的租金。逾期未交租金，视为乙方中途退租。赔偿甲方违约金。四、租赁期内，乙方对房屋进行装修，装潢，不得破坏房屋的结构，期满后，不得恶意破坏。否则，甲方有权要求赔偿。五、房屋租赁期间，甲方出租的房屋无任何抵押，债务和其他纠纷。出租房屋所涉及水、电、卫生费和经营活动所产生的各种税费（如土地使用税，房屋租赁税等各种税金）由乙方承担，其它相关向镇政府交纳的土地费用由甲方承担。六、甲方中途终止合同要赔偿乙方年租金相等金额的违约金，乙方中途退租向甲方赔偿年租金同等金额的违约金。国家占有土地或动迁，乙方需无条件退出，甲方应退还余下租金，双方均不属于违约。七、乙方在租赁期间应注意做好防火、防盗等各项安全工作，不得进行非法活动。八、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产使用权继续有效。出租人出卖房屋，应在三个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。九、乙方在生产经营活动中所涉及到的工商、税务、防火安全、招工等相关事宜，甲方有义务积极协助。十、乙方不准将房屋以其他方式转租给第三方，如果发生以上情况视为乙方违约甲方有权终止合同。十一、本合同未尽事宜，经双方做出补充规定，补充规定与本合同具有同等的效力。合同签订当日，张友谊将涉案房屋交付鑫吉潼公司使用。《房屋租赁合同》签订后，张友谊（甲方）与鑫吉潼公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》一份，主要约定：1、甲方借给乙方使用工作台案数量如下：60CM×120CM，47个；120CM×240CM，48个；120CM×180CM，2个；190CM×240CM，3个；160CM×240CM，1个，工作台案数量总计：101个。2、院内所有房屋门窗齐全、完整、无破损。3、水设施：2吨压力罐一个，2千瓦潜水泵一个。4、暖气设施：2吨锅炉一台，2.2千瓦循环泵一个，暖气片40组。5、电力设施：配电箱8个，日光灯196根，吸顶灯38个，办公室吸顶灯10个。6、以上设施完整、正常工作。乙方有责任爱护、维护、维修厂房及设施，如乙方失职造成损失，有乙方负责全额赔偿。7、乙方必须保证甲方西院的日常生活用水、用电。8、2010年7月14日晚抄电表度数为7848.6度。9、如乙方需要在院内扩建、改建需经甲方同意。2007年4月30日，鑫吉潼公司与即墨市温泉镇东扬戈庄村民委员会签订《土地租赁协议》一份，主要约定：鑫吉潼公司租赁地块位于温泉镇东扬戈庄村村北，莱青路路东侧，面积约为10.3亩，租赁期限为30年，即自2007年4月30日起至2037年4月30日止。涉案房屋系张友谊所建，但涉案房屋未办理建设工程规划许可证。2014年3月13日，鑫吉潼公司因与张友谊房屋租赁合同纠纷一案诉至法院，经审理，一审法院于2014年7月21日作出（2014）即民初字第2493号民事判决：一、鑫吉潼公司与张友谊签订的房屋租赁合同无效；二、鑫吉潼公司于判决生效后十日内迁出并交付租赁张友谊的房屋；三、张友谊于判决生效后十日内返还鑫吉潼公司2014年5月9日至2014年7月8日的房屋占有使用费26666.67元；四、驳回鑫吉潼公司的其他诉讼请求。案件受理费800元，由鑫吉潼公司负担333元，张友谊负担467元。张友谊对该判决不服，上诉至青岛市中级人民法院，经审理，青岛市中级人民法院于2014年12月8日作出（2014）青民一终字第2112号民事判决判决：驳回上诉，维持原判。2015年1月16日，鑫吉潼公司向法院申请强制执行（2014）即民初字第2493号民事判决书。2015年3月20日，张友谊向法院申请强制执行（2014）即民初字第2493号民事判决书。2014年12月23日，张友谊因与鑫吉潼公司财产损害赔偿纠纷一案诉至法院，后于2015年3月22日撤回起诉。张友谊提交2015年4月14日法院强迁当场的全程录像及2014年10月24日即墨法院应中院要求到现场组织双方交接，鑫吉潼公司拒交的全程录像光盘一份，证明因鑫吉潼公司维护、维修使用不善造成租赁物的破损状况。鑫吉潼公司对该证据不认可，认为证据系张友谊单方制作，没有法律效力和证明力，不能证明损坏情况，更不能证明是鑫吉潼公司失职造成的损坏。一审法院认为，破损状况以鉴定机构现场勘验为准，对张友谊单方制作的录像法院不予认定。在诉讼中，张友谊就鑫吉潼公司在使用涉案房屋期间造成的租赁物损毁，申请对修复租赁物所需要的价值进行评估，租赁物毁损包括厂房的院子的大门损坏、北车间的北门损坏、取暖锅炉损坏、潜水泵损坏、暖气片不好用、车间与办公室的房顶均漏雨、屋顶的钢结构都锈了、电缆线应当恢复原位、院子内的地面被大车压坏进雨水、办公室及车间窗户玻璃破损。鑫吉潼公司认可张友谊上述设施交付使用时是正常使用，但称院子的大门之前就不好用也没有遥控器、地面之前也是现在这个状况。法院依法委托青岛信永中和工程造价咨询事务所进行评估。经过前后两次现场勘验，青岛信永中和工程造价咨询事务所作出了编号为第2014QDX10092016J085号的造价鉴定报告。张友谊于2016年9月1日支付鉴定费3000元。该鉴定报告中：五、鉴定结论：1、我们根据现场勘察和实地测量的工程量，路面修补、电动伸缩门更换以及电缆拆除恢复和水泵检修进行造价鉴定，工程造价鉴定值为11711.10元。2、屋顶损坏修复因工程量无法计量，该鉴定报告未包含该部分。3、电动伸缩门更换造价鉴定未考虑原有已使用年限或自然磨损等其他因素。双方的质证意见如下，张友谊认为：1、该报告未对租赁房屋屋顶损坏的修复费用作出鉴定，属于对申请人申请鉴定项目的遗漏，请法院要求鉴定机构对此作出补充鉴定结论。工程量可以实地测量，鉴定机构以工程量无法计量为由，对屋顶的修复费用不作鉴定，该理由属于明显不成立的理由。并且鉴定机构收取申请人的鉴定费后，依法有义务对申请的鉴定项目作出鉴定结论，如不能作，应当在接受委托时就明确表示，法院可以委托能做的鉴定机构予以鉴定，以防申请人的权益得不到保障。2、电动伸缩门的估价明显偏低，有失公正。请鉴定机构对估价依据作出说明或重新评估。3、鉴定期限过长，张友谊权益受到侵犯。2015年6月25日鉴定机构接受法院委托，2016年8月30日才作出鉴定结论，超长的鉴定期限，变相的支持了鑫吉潼公司，属于违反鉴定活动的基本程序规则所作出的鉴定结论，有失公正。鑫吉潼公司认为：1、鉴定报告只是对张友谊的厂房等客观状况进行了勘验，不能成为张友谊主张损失的依据，因为该鉴定报告并没有证明损毁部分是什么原因谁的责任导致的、是什么时间造成的、当时是什么状况，虽然电动门不是鑫吉潼公司损毁的，对于电动门质量有别价格不一，鉴定报告做出的8468元没有依据，应当根据张友谊购买电动门发票上的价格作为参考，张友谊并没有提供这样的证据，因此该鉴定机构对电动门的造价缺乏基础证据和依据。2、该鉴定报告也注明电动门更换造价鉴定未考虑已经使用年限和自然磨损等其他因素。3、地面破损1938.52元与鑫吉潼公司无关，这是地面的自然现象，不是鑫吉潼公司的责任。4、电缆拆除264.24元及人工和机械费646.64元，不应当由鑫吉潼公司承担，因为鑫吉潼公司根本就没有用这条电缆线，用的是自己购买的电缆，其直径更粗价格更高，且一直在张友谊处没有取回。5、锅炉单级离心泵393.70元价格过高，实际上只是一个阀门断裂，连阀门更换加人工费至多300元，愿意承担300元的损失。后青岛信永中和工程造价咨询事务所对张友谊的质证意见作出回复：1、屋顶损坏部分未出具鉴定意见，因工程量无法核实。该项目起因屋顶安装监控系统导致漏雨，进行现场勘查时法院与双方均同时到场，并对房屋进行了查看，当天无雨，无法直接确定漏点，并且已将该事项与几方现场情况进行了说明。其次，即便漏雨部位确定，其漏雨因由及修复方案应当由第三方权威机构提供具体修复意见。2、对于电动伸缩门估价明显偏低，有失公正：价格确定本着公平公正、不偏不倚。如若认为价格不合理请举证。3、鉴定期限过长：鉴定费用缴纳后出具鉴定报告。对于该回复，法院多次电话联系张友谊，电话无人接听，后法院通过EMS给张友谊的送达地址确认书上确定的地址和联系人寄送了该回复。鑫吉潼公司对该回复称：1、关于回复称“该项目起因屋顶安装监控系统导致漏雨”系越权行为，超出了鉴定范围，是无效的，不负责任的，也与事实不符，不予认可；2、关于“电动门价格本着公平公正、不偏不倚”问题，该鉴定并未注明是根据什么证据评出来的，当时买价是多少，是一手还是二手，有无正规发票等等，该电动门当时就不能正常使用，连遥控器都未交付，鑫吉潼公司要求修好，张友谊称那样要加大租赁费，因此，电动门就是那样子，无法正常使用。一审法院认为，本案当事人争议的焦点问题是：鑫吉潼公司使用涉案厂房期间是否对租赁物造成毁损。根据双方签订的《房屋租赁补充合同》，列明了租赁物的详细情况，其中第2条载明：院内所有房屋门窗齐全、完整、无破损；第6条载明：以上设施完整、正常工作；乙方有责任爱护、维护、维修厂房及设施，如乙方失职造成损失，有乙方负责全额赔偿。双方签订的合同约定明确，所有补充合同载明的设施完整、正常工作，即鑫吉潼公司开始使用涉案厂房时，补充合同中列明的设施均完整、正常工作。法院依张友谊的申请委托青岛信永中和工程造价咨询事务所进行评估，鉴定结论为根据现场勘察和实地测量的工程量，路面修补、电动伸缩门更换以及电缆拆除恢复和水泵检修进行造价鉴定，工程造价鉴定值为11711.10元。故，鑫吉潼公司应赔偿张友谊11711.10元。关于屋顶部分补充合同并没有对其进行约定，鉴定报告对屋顶损坏修复因工程量无法计量未包含该部分，故张友谊主张鑫吉潼公司赔偿屋顶损失证据不足，法院无法支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、鑫吉潼公司于判决生效后十日内赔偿张友谊11711.10元；二、鉴定费3000元，由鑫吉潼公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由鑫吉潼公司负担。二审中，张友谊申请对屋顶漏雨修复费用进行鉴定。2017年4月19日，本院组织各方当事人及鉴定机构进行了现场勘验。鑫吉潼公司申请证人刘某现场勘验。刘蕾称，其为鑫吉潼公司安装了涉案房屋的监控；安装时未到车间屋顶安装，安装办公室监控时上过屋顶平台；摄像头安装在房屋四周的墙上，安装后，鑫吉潼公司也未因漏雨找过其。张友谊不认可刘蕾的陈述，认为房屋租赁时一切完好，后来交接时多处漏雨，证人为了不承担责任，没有如实陈述当时的情况，不上屋顶不可能安装监控。鑫吉潼公司认为证人安装了监控，其证言真实反映了客观情况。青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司张海峰陈述，其在给法院的书面回复中并未确定是安装监控导致漏雨，该表述只是引用张友谊的陈述，且其在回复中明确说明，“漏雨因由及修复方案应当由第三方权威机构鉴定”；电动门采用更换造价的原因是修复价格高于更换价格，其所做事造价评估，而非资产评估，故未考虑磨损及使用年限等因素。张友谊认为不论漏雨是何原因导致，双方在补充合同中明确约定维修厂房的责任归鑫吉潼公司，故双方交接时发现鑫吉潼公司租赁期间导致的屋顶漏雨应由鑫吉潼公司修复赔偿损失；关于电动门，其申请的是修复费用鉴定，鉴定机构应当依据申请作出相应结论，对鉴定人员的解释不予认可。鑫吉潼公司对鉴定机构自行纠正错误表示认可，认为，电动门的评估价格不能作为赔偿依据，租赁时电动门连遥控器也没有，不能正常使用。一审查明的其他事实属实，二审予以确认。本院认为，本案的焦点问题是：屋顶漏雨、电动门及地面破损应的相关损失应否由鑫吉潼公司予以赔偿。首先，关于屋顶漏雨。经过现场勘验，屋顶漏雨的现象确实存在，张友谊认为屋顶漏雨是鑫吉潼公司安装监控所致，且认为鉴定机构也作出了认定。根据鉴定人员在二审中的陈述，其并未就漏雨原因进行确认，其认为漏雨原因应由第三方权威机构鉴定。经过本院现场勘验，监控安装在房屋四周，张友谊无证据证明系安装人员踩踏屋顶导致漏雨，故现有证据下，无法认定漏雨系安装监控所致。张友谊主张无论漏雨是何所致，根据双方约定，应由鑫吉潼公司负责维修。对此本院认为，双方补充合同约定，鑫吉潼公司有责任爱护、维护、维修厂房及设施，如鑫吉潼公司失职造成损失，由鑫吉潼公司负责全额赔偿。该约定应理解为只有鑫吉潼公司失职造成的损失，才由其全额赔偿。现张友谊未证明房屋漏雨系鑫吉潼公司失职造成，故对屋顶漏雨的损失不应由鑫吉潼公司承担责任。综上，张友谊关于对屋顶漏雨修复费用进行鉴定的申请本院不予准许，对其要求鑫吉潼公司支付修复费用的主张原审不予支持亦无不当。其次，关于电动门。鑫吉潼公司租赁房屋时，双方在补充合同中确认院内所有房屋门窗齐全、完整、无破损。在租赁合同被法院判决无效后双方交接时，电动门即有损坏，鑫吉潼公司辩称合同签订时电动门就已损坏，对该主张，其未在合同中注明，也未提交其他证据证明，故张友谊要求鑫吉潼公司支付修复费用应予以支持。鉴定机构考虑到修复费用高于更换费用的情况下，依据更换价格作出认定，符合经济原则，亦未损害双方当事人的合法权益，故原审采信该鉴定结论亦无不当。再次，关于地面破损。鑫吉潼公司无证据证明租赁房屋时地面即有破损情况，亦无证据证明地面破损情况系自然现象，故对该部分修复费用应予赔偿。综上所述，张友谊与鑫吉潼公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张友谊预交的二审案件受理费93元，由张友谊负担。青岛鑫吉潼包装有限公司预交的二审案件受理费93元，由青岛鑫吉潼包装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒲娜娜审 判 员 鲁 宇代理审判员 徐友仁二〇一七年四月二十一日书 记 员 钟新海书 记 员 胡晓东 来自：