（2016）湘0223民初3246号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-11-06
案件名称
陈朝府、贺爱荣与攸县凯顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
攸县人民法院
所属地区
攸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈朝府,贺爱荣,攸县凯顺房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0223民初3246号原告：陈朝府，男，1978年11月29日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告：贺爱荣，女，1986年11月10日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王振基，湖南二十一世纪律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：攸县凯顺房地产开发有限公司，住所地攸县联星街道胜利社区步行街E栋。法定代表人文欠苟。委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：丁凌，湖南人信律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告陈朝府、贺爱荣与被告攸县凯顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈朝府及两原告共同委托诉讼代理人王振基、被告攸县凯顺房地产开发有限公司委托代理人李阳顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈朝府、贺爱荣向本院提出诉讼请求：1、将《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140004108）的总价款变更为368424元；2、判令被告支付原告按照《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140004108）总价款变更前后差额共计508541元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月，被告攸县凯顺房地产开发有限公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联星街道永佳社区攸县国土挂字2012-G43号地块。2012年12月28日，攸县人民政府向其颁发了《国有土地使用权证》。被告攸县凯顺房地产开发有限公司在该地块开发了“凯顺新城”楼盘。2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。2013年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，协议由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建五星级酒店。后攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关部分多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告攸县凯顺房地产开发有限公司根据上述会议纪要，与攸县广播电视台广告中心签订了《广告发布业务合同》，在攸县电视台播出的1、2、3套节目及湖南都市频道等进行了电视广告。同时，被告攸县凯顺房地产开发有限公司对外发布宣传单，宣称：凯顺新城是以五星级酒店、主题商业街、购物中心和高档住宅组成，打造成为攸县中心区最大的城市综合体（50万平方）。2014年3月13日，原告陈朝府、贺爱荣与被告签订《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140004108），购买了“凯顺新城”一期项目9栋一层108号房屋，总价：876965元。交房时，被告攸县凯顺房地产开发有限公司宣传材料所称的五星级酒店，已经变更为一般商业住宅用地。原告陈朝府、贺爱荣所购的房屋商业价值大幅度贬值。被告攸县凯顺房地产开发有限公司辩称，1、被告在本案中无过错。原规划兴建五星级酒店及后改变规划均系政府行为，与被告无关；2、本案原告的撤销权已超过了法定期限。原告方在2015年9月6日前已知晓五星级酒店不能兴建的事实，而原告起诉的时间为2016年10月。根据《合同法》行使撤销权的期限为一年，故原告起诉已过诉讼时效。3、原告与被告之间的商品房买卖合同为有效合同，原告与被告在签订合同时不存在重大误解或显示公平的情况，现原告要求变更合同价款缺乏事实和法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的证据1、房屋买卖合同1份及证据2、付款凭据1份，拟证明原告与被告之间成立商品房买卖合同关系的事实；证据3、（2015）攸法民一初字第2258号判决书1份、证据4、攸府阅（2013）28号《攸县人民政府关于攸县县城五星级酒店项目专题会议纪要》1份、证据5、《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》1份、证据6、攸府阅（2013）69号《攸县人民政府关于县城五星级酒店建设有关问题的专题会议纪要》1份、证据7、攸发改发（2014）2号《关于攸县利富大酒店用地项目立项的批复》1份、证据8、攸城规委发（2014）2号《攸县城乡规划委员会第三十五次会议纪要》1份、证据9、攸城规委发（2013）1号《城乡规划委员会第二十六次会议纪要》1份及证据15、凯顺新城广告宣传单1张，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的过程中，被告称原告所购商品房对面会兴建五星级酒店，对原告是否购买房屋及房屋的交易价格产生重大影响，构成了本次交易基础的事实；证据10、攸土管委办发（2015）2号《攸县土地管理委员会第十次会议纪要》1份及证据11、《关于攸储77号地块一期用地的规划条件》攸规条（2015）22号1份，拟证明被告所称将建的五星级宾馆，因政府规划变更而取消，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的交易基础发生变化，给原告造成重大经济损失，如果原告继续履行合同，将显失公平的事实；证据12、2015年株洲市房地产市场形势分析1份、证据13、2016年1至3月株洲市房地产市场形势分析1份及证据14、2016年1至10月株洲市房地产市场形势分析1份，拟证明在本案《商品房买卖合同》履行过程中，株洲市房地产市场稳定发展，因建设五星级宾馆的计划取消，给原告造成的经济损失不属于商业风险。被告攸县凯顺房地产开发有限公司对原告提供的证据1、2的真实性无异议，可以证明被告已经在2015年1月30日前向原告交付了房屋，本案的商品房买卖合同已经履行完毕，合同的撤销权已过法定期间；对证据3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，但对证明目的有异议，是否修建五星级宾馆是政府行为，而不是被告所决定，判决书的内容可以证明政府的规划方案是真实的，原告购买房屋的价格与建五星级宾馆之间不存在间接性的联系，本案的被告方也没有向原告方作出过任何保证性的承诺，是否建设五星级酒店不是原、被告签订商品房买卖合同的基础；对证据10、11不予以质证；对证据12、13、14的三性均不予以认可，房地产市场分析不能作为书面证据，株洲市房产局发布的上述报告系非正式性文件，与本案房屋合同纠纷无关；对证据15的真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告的该宣传资料并未表明将建五星级酒店，被告系根据政府的规划进行宣传。被告的证据1、营业执照、法定代表人身份证明各1份，拟证明被告攸县凯顺房地产开发有限公司的基本情况及被告具有房地产开发资质的事实；2、攸县商品房买卖合同1份，拟证明原、被告在2014年3月13日签订了《商品房买卖合同》，被告在该合同中并未就兴建五星级酒店作出任何保证性承诺的事实；证据3、攸县人民政府专题会议纪要1份，拟证明2013年1月30日攸县人民政府召开了专题会议，同意攸县县城五星级酒店项目选址在永佳村七里组（内环路与交通北路交汇处的东北角，四亩湖旁边）的事实；证据4、攸县县城五星级酒店项目建设协议书1份，拟证明2013年8月1日广州利富投资管理有限公司与攸县人民政府签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，五星级酒店项目选址在攸县县城永××社区××组（××与交通北路交汇处的东北角，项目用地约为80亩地，其中酒店用地不小于40亩地，其他为商住用地），酒店建筑面积不少于3万平方米并达到五星级标准的事实；证据5、攸县人民政府专题会议纪要攸府阅（2013）69号文件1份，拟证明2013年8月29日，攸县人民政府作出了《攸县人民政府关于县城五星级酒店建设有关问题的专题会议纪要》，要求：加快立项、做好规划、依法供地；各相关职能部门要进一步简化审批程序优化服务环境；项目业主方要主动作为，加快推进，确保县城五星级酒店在2013年年底前正式开工建设的事实；证据6、攸发改发（2014）2号文件1份，拟证明2014年1月3日，攸县发展和改革局作出了《关于攸县利富大酒店用地项目立项的批复》，同意攸县利富大酒店用地项目立项，项目建设地点为攸县联星街道办事处永佳社区。攸县利富大酒店项目与被告开发的凯顺新城相邻，被告广告发出的时间在攸县发展和改革局立项之后，被告是在得知“五星级酒店”已立项后才写的五星级酒店正式启动，因此广告上所写的五星级酒店正式启动并非虚假宣传的事实；证据7、攸城规委发（2014）2号文件1份，拟证明2014年6月12日攸县人民政府召开了县城乡规划委员会第三十五次会议，会议通过了五星级酒店的用地规划设计方案，被告广告上所写的五星级酒店正式启动并非虚假宣传的事实；证据8、国有土地使用权证1份，拟证明2012年12月28日被告取得了座落于攸县联星街道办事处永佳社区宗地的土地使用权，土地性质为商业用地住宅用地，使用权类型为国有出让的事实；证据9、攸城规委发（2013）1号文件1份，拟证明2013年4月22日，被告所开发的项目通过了攸县城乡规划委员会第二十六次会议，之后该规划方案进行了公示，其中没有兴建五星级酒店的内容，被告在本案中无过错的事实；证据10、湖南省建设用地规划许可证1份，拟证明2013年6月21日，被告所开发的项目取得了规划许可证，之后被告亦是按规划许可进行施工建设，因此被告没有欺诈行为的事实；证据11、建筑工程规划许可证1份，拟证明2013年9月3日，被告取得了建设工程规划许可证的事实；证据12、建筑工程施工许可证1份，拟证明2014年1月13日，被告所开发的项目取得了建筑工程施工许可证，在许可证中已明确了被告所开发建设项目的建设规模，其中没有五星级酒店，被告没有过错的事实；证据13、商品房屋预售许可证2份，拟证明2014年1月17日被告取得了开发项目的预售许可证，因此原、被告在2014年11月2日签订的《攸县商品房买卖合同》为有效合同的事实；证据14、攸县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告、攸县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书攸国土地挂字（2012）第G43号文件、竞买申请书、攸县规划局关于原肉联厂变性地块开发建设的规划条件攸规条（2012）71号文件各1份，拟证明2012年12月11日，被告取得了编号为2012—G43号地块国有建设用地使用权，被告在规划设计中并没有兴建五星级酒店等内容的事实；证据15、攸县国有建设用地使用权网挂牌出让公告攸网挂告字（2015）22号文件、攸县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书攸国土地挂字（2015）第WG22号文件、授权委托书各1份，拟证明2015年6月23日，原兴建“五星酒店”地块即2015—WG22地块经攸县国土部门公开挂牌出让，攸县中盛房地产开发有限公司竞得了2015—WG22号地块的国有建设用地使用权，该地块没有兴建五星级酒店的事实；证据16、返租协议1份，拟证明原告在已经知晓五星级酒店无法兴建情况下，于2015年9月6日要求被告方返租其门面，现原告起诉时间超过1年的撤销期限的事实。原告陈朝府、贺爱荣对被告提供的证据1无异议，对证据2的证明目的有异议，虽然买卖合同里未体现建设五星级宾馆的情况，但被告在广告中宣传建设五星级宾馆构成被告的承诺以及本次商品房买卖的交易基础；对被告的证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14无异议，被告的证据15与原告方提供的证据10、11相同；对证据16的真实性有异议，对撤销权原告方不发表意见。本院结合双方当事人发表的质证意见，对上述证据作如下认定：原告陈朝府、贺爱荣提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、15，本院对其真实性予以认可，对其证明目的，应结合本案的其他证据，予以综合认证；原告提供的证据12、13、14，与本案无关，在本案中不作为证据采用。被告攸县凯顺房地产开发有限公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15，符合证据的有效要件，且能证明本案的基本事实，在本案中应当作为证据采用；被告的证据16，本院结合本案的其他事实，作综合认证。被告攸县凯顺房地产开发有限公司系2011年依法登记成立的有限责任公司，从事房地产开发。2012年12月，被告凯顺房地产公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联星街道永佳社区攸国土挂字2012-G43号地块。2012年12月28日，攸县人民政府向其颁发了《国有土地使用权证》。被告攸县凯顺房地产开发有限公司在该地块上开发“凯顺新城”楼盘，于2013年5月1日与杨小伟签订《商品房营销策划代理合同》，委托杨小伟独家代理策划、销售凯顺新城门面住宅、车库的销售事宜。事后，在攸州大道与内环线交汇处临时兴建了“凯顺新城”售楼部进行现场楼盘销售，并对外发布广告宣传单，宣传:“五星级酒店正式启动五星级社区城市综合体……”。被告攸县凯顺房地产开发有限公司先后于2013年6月21日取得《湖南省建设用地规划许可证》、2013年9月3日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》、2014年1月13日取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2014年1月17日取得《商品房屋预售许可证》、2014年4月8日取得《湖南省建设工程规划许可证》。2014年3月13日，原、被告双方签订了《攸县商品房买卖合同》，原告陈朝府、贺爱荣以876965元的总价购买了“凯顺新城”一期项目中的第9栋1层108号商品房，建筑面积共计131.58平方米，其中套内建筑面积为121.8平方米。合同签订后，原告方依约支付了首期购房款及房屋税费。2015年8月，被告攸县凯顺房地产开发有限公司通知原告方交接房屋。原告方称“凯顺新城”因被告攸县凯顺房地产开发有限公司在广告中宣称的五星级酒店未建，影响房屋价值，双方多次交涉未果。故原告诉至本院。另查明，2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。2013年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理有限公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，协议由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建五星级酒店。事后，攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关职能部门多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告攸县凯顺房地产开发有限公司根据上述会议纪要与攸县广播电视台广告中心签订了《广告发布业务合同》，在攸县电视台播出的1、2、3套节目、湖南都市频道等进行了电视广告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告所签订的《攸县商品房买卖合同》是否存在可变更的情形；二、本案是否存在情势变更；三、本案被告是否有违约行为，是否应承担违约责任。现作如下分析：一、《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，原、被告双方签订的《攸县商品房买卖合同》中均未涉及五星级酒店与5万平米购物中心等内容。签订合同也是建立在双方自愿的基础上，合同双方对合同性质、合同当事人的身份、合同标的物均不存在误解。其次，攸县人民政府原拟在被告凯顺房地产公司开发的“凯顺新城”楼盘旁边的地块兴建一五星级酒店，并召开专题会议、与投资商广州利富投资管理有限公司签订项目建设协议书，相关行政部门亦进行了立项、规划，被告凯顺房地产公司据此发布的广告宣传非虚假宣传，不存在商业欺诈。因此，原、被告双方于2014年11月27日签订的《攸县商品房买卖合同》，系当事人之间商品房交易的真实意思表示，合同有效成立，原、被告所签订上述合同不存在可变更的法定情形。二、原告认为本案属于情势变更的情况，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，在本案中，五星级酒店并非原、被告订立合同的基础，五星级酒店未建立也不能导致合同目的不能实现，本案中亦不是客观情况发生无法预见的重大变化，也不存在不可抗力等非商业风险的变化，原告以情势变更为由请求变更合同，依据不足，本院不予支持。三、原告认为被告在广告中对五星级酒店的宣传构成要约，系原、被告订立房屋买卖合同的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使为载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在广告中对五星级酒店的宣传并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且该五星级酒店并非被告的承建范围，也未在合同中约定，故原告认为被告存在违约行为，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告陈朝府、贺爱荣提出将房屋总价款变更为368424元，并由被告凯顺房地产公司支付差额508541元或支付508541元违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈朝府、贺爱荣的诉讼请求。本案案件受理费8885元，由原告陈朝府、贺爱荣承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长 康 莎代理审判员 高方南人民陪审员 陈冬娥二〇一七年四月二十一日书 记 员 阳银兰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度搜索“”