（2017）黑0110民初1132号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-07-12
案件名称
万江彬与黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市香坊区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万江彬,黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初1132号原告：万江彬，男，1983年3月10日出生，汉族，哈尔滨锅炉厂职工，住哈尔滨市香坊区。委托代理人：赵文革，黑龙江兆杰律师事务所律师。被告：黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：高寿山，该公司经理。委托代理人：冯慧丽，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所律师。原告万江彬与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司合同纠纷一案，经哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终4807号民事裁定书，发回本院重审。本院于2017年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万江彬委托代理人赵文革，被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司委托代理人冯慧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告的《商铺使用权转让合同》；2、判令被告返还使用权转让费137500元；3、判令被告赔偿2016年1月1日起至诉讼终结期间的经济损失；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2013年7月11日在新晚报上以及销售现场推销位于哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层商服位，为实现销售，被告在宣传中承诺购买者的购买成本及回报率，并且承诺由被告包租托管，回报率达到15%左右。原告基于此要约，于2013年7月19日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，约定由原告受让位于哈尔滨市香坊区哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市熟食区W50号商铺。使用期限为商场正式开业之日起50年，使用费为137500元。同日，又按被告的指令与哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰公司）签订了“统一经营租赁协议”，“协议”约定，由案外人承租原告的摊位，租期从2013年12月31日至2015年12月31日，为二年，月租金1063元，二年租金共计25500元。租期届满前，2015年12月31日，案外人给原告通知，继续与原告签订了“统一经营租赁协议”，而协议的租金数额并不是被告在销售要约中的数额，而是大幅降低至原协议中租金的一半即年租金为6375元。原告认为，被告与案外人系委托管理关系，案外人的行为就是被告的行为，现在，被告违反了当时的承诺，直到原告起诉时，案外人不但没有支付一分钱租金，被告也没有将商铺交与原告使用。根据宽泰公司与原告签订的“统一经营租赁协议”中第四条之“2”项约定以及《合同法》有关规定，原告已书面通知案外人解除“统一经营租赁协议”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条之规定，商品房销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告未按照规定使商场开业，原告亦无法使用商铺，也无任何收益，致使原告的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第一款第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求，不同意解除商铺使用权转让合同，对原告所诉的经济损失，因其没有与案外人宽泰物业签订商铺租赁协议，所诉的损失与被告没有关系，故此不应予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示的证据一《商铺使用权转让合同》一份，能够证明原告受让商铺的事实，本院予以采信。2.原告举示的证据二《统一经营租赁协议》二份，能够证明原告与案外人宽泰公司签订租赁协议的事实，本院予以采信。3.原告举示的收据一份，能够证明原告按照合同约定向被告支付了商铺使用权的费用，本院予以采信。4.原告举示的证据四被告营业执照一份，能够证明被告是依法正在经营的公司，本院予以采信。5.原告举示的报纸复印件，能够证明被告曾通过广告形式宣传商铺的收益率，本院予以采信。6.原告举示的证据六光盘一份，能够证明被告商铺仍在关闭状态，本院予以采信。7.被告举示的证据统一经营租赁协议、收条复印件能够证明原告与案外人宽泰公司签订了统一经营租赁协议，且原告收到了2013年12月31日至2015年12月31日的租金，本院予以采信。本院认定的事实如下：原告于2013年7月19日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，约定由原告受让位于哈尔滨市香坊区哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市熟食区W50号商铺，面积为6.96平方米，受让价格为137500元，使用期限为商场正式开业之日起50年。同日原告又与宽泰公司签订了一份《统一经营租赁协议》，该协议约定由宽泰公司承租原告的摊位，租期从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金为1063元，原告于2013年7月19日出具了一份收条，显示已收到25500元租金。现该农副超市处于停业状态，原告无法使用已购置了使用权的商铺。本院认为：原、被告于2013年7月19日签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立，并具有法律效力。根据原、被告的当庭陈述以及提供的证据显示，本案涉案商铺所处的商场自建成以来，仅开业经营了极短的时间后，就长期处于关停状态，且无法确定开始营业的具体时间。按照原、被告签订的《商铺使用权转让合同》第五章第十条的规定，被告享有对商场进行宣传和推广的独立自主权、管理权，以及更换商场管理者、合理规划管理和使用商场公共区而无需征得原告同意及通知原告的权利。按照该条款的约定，根据权利义务统一的原则，被告亦应当承担保证商场正常经营运转的义务。虽然被告辩称其将商场的经营管理权委托给案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司进行经营和管理，但该委托行为系被告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间的约定，对原告不发生法律效力，被告仍应当按照合同的约定和要求，保证原告购买的商铺能够正常的经营使用。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因原告购买使用权的农副超市已经处于停业状态，无法实现原告取得收益的合同目的，原告请求解除该《商铺使用权转让合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告购置的是商铺的50年使用权，已经正常行使了两年使用权，故可由被告向原告返还其余48年的使用权费用，即132000元[137500元÷50年×（50年-2年）]，对该笔合同价款，被告有义务予以返还。原告要求被告按照原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订的租赁协议中租赁费用约定的标准，给付原告自2016年1月1日起至诉讼终结时止经济损失的诉讼请求，因该租赁协议系原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订，与被告不具有关联性，故本院对原告主张的经济损失的标准不予支持。但考虑到因涉案商场未能正常营业，致使原、被告签订的使用权转让合同无法继续履行的事实，以及被告对此存在过错的事实，被告应当向原告支付占用款项期间的利息损失。故被告应从原告合同目的无法实现时起算，即自2016年1月1日起，计算至本判决生效时止以132000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告万江彬与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于2013年7月19日签订的《商铺使用权转让合同》；二、被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于判决生效后立即返还原告万江彬商铺使用权购置款132000元；三、被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司以132000元为基数自2016年1月1日起至本判决生效时止按银行同期贷款利率赔偿原告万江彬的损失。四、驳回原告万江彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元（原告预交），由被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担2940元，原告万江彬负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 刘伶全人民陪审员 万淑珍人民陪审员 刘晓晖二〇一七年四月二十一日书 记 员 田 爽 更多数据：搜索“”来源：