（2017）浙02民终1026号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-27
案件名称
宁波鼎德源机电工业有限公司、宁波高新区车邦士节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波鼎德源机电工业有限公司,宁波高新区车邦士节能科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1026号上诉人（原审被告）：宁波鼎德源机电工业有限公司。住所地：宁波市高新区枫香路***号*******室。法定代表人：梁光夫，该公司董事长。委托代理人：齐家鹏，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人：吕文科，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波高新区车邦士节能科技有限公司。住所地：宁波高新区菁华路***号*幢***室。法定代表人：朱伟，该公司总经理。委托代理人：蔡普，浙江三港律师事务所律师。上诉人宁波鼎德源机电工业有限公司因与被上诉人宁波高新区车邦士节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年2月4日作出的（2016）浙0212民初10920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宁波鼎德源机电工业有限公司上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、租赁合同关系所涉押金，因被上诉人至今未能付清承租期间的租金及合同解除后的占用费，该未付费用已超过被上诉人所支付的租金保证金，因此该保证金无需在本案中予以判决。二、关于装修装饰的补偿，一审法院未对被上诉人提供的装修残值评估报告书的公允性进行合理说明，也未有相应量化补偿标准，且合同也已约定免责，故应撤销原判对此的判决。三、被上诉人对一次性经济损失补偿的主张，无合同依据，且该补偿是土地储备中心为鼓励被拆迁人快速搬迁、腾空房屋的奖励性补偿。涉案合同于2014年10月15日解除后，被上诉人拒绝搬迁，直至2016年11月才腾空房屋，因此，不应给予被上诉人一次性经济补偿金。宁波高新区车邦士节能科技有限公司答辩称：一、原审判决对相关的事实认定清楚、适用法律正确，判决正确。上诉人提出的上诉理由和请求都不能成立；二、本案原审判决在2017年3月2日已经生效，上诉人的上诉过了规定的期限，如果对已经生效的判决进行审理违反相关的民诉法律规定，应该先对程序性问题作出审理。综上，要求驳回上诉、维持原判。宁波高新区车邦士节能科技有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告租赁合同押金100000元；2.判令被告赔偿因擅自终止履行租赁合同，对原告停电停水封道造成原告的经济损失216143.70元，审理中，该诉讼请求变更为220520.56元；3.判令被告向原告支付装饰装修补偿84300元、部分设施设备的价值补偿20000元、一次性经济补偿金补偿3252000元。一审法院审理认定事实：被告原名宁波春和机电工业有限公司，2014年10月16日更名为宁波鼎德源机电工业有限公司。2012年7月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：1.1原告承租被告公司内的5号厂房一楼346㎡，二楼7784㎡，合计建筑面积8130㎡；2.1租赁期自2012年8月1日至2018年7月31日止；4.1.1合同保证金100000元；5.1租赁期限届满，在原告向被告交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的费用，承担向被告交还租赁物等本合同所约定的责任及从工商登记部门将注册地迁出该房屋后的10个工作日内（上述条件原告必须同时满足），被告将向原告无息退还租赁保证金；14.2由于政府原因（包括但不限于房产拆迁，收购土地、重新规划等）致使本合同无法继续履行而终止时，双方不得主张要求另一方的赔偿，而均属双方免责等。合同订立后，被告支付租赁物，原告支付保证金100000元。原告承租后对厂房进行改造和装修，建成制造生产流水线和库房，用于加工生产节能节水设施设备。2014年4月16日，宁波国家高新区房屋征收管理办公室发函给被告，因为完善高新区城市总体规划和宁波新材料科技城的具体实施需要，高新区管委会拟回购原告租赁厂房在内的两个地块，本次回购参照《宁波国家高新区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（甬高新〈2013〉53号）有关规定执行，被告负责园区内承租户的清退工作，搬迁期限截止2014年6月30日。被告即告知原告等承租户，并于2014年6月10日与土地储备中心签订国有建设用地使用权收购协议一份，约定：土地储备中心收购被告所有的坐落于宁波市科技园区龙山村木槿路96号的甬科国用（2004）第1390号地块（简称A地块）、1391号地块（简称B地块）和地面建筑物（原告承租房屋在A地块内），合计土地面积219529㎡，其中有证面积219529㎡；房屋建筑面积93800㎡，其中有证面积82242.57㎡；收购价款：经宁波海德房地产土地评估咨询有限公司评估后，双方协商确定地块收购价款合计604432742元，其中土地评估值（219529㎡）264093387元、有产权部分房屋评估值（82242.57㎡）174908054元、无产权部分房屋评估值（11555.86㎡）8705032元、装修评估4844938元、其它附属物5099722元，合计457651133元，重大设施设备补偿金、一次性经济补偿金等合计146781609元；交付期限：被告分别在2014年10月31日、12月31日前将搬迁完毕并腾空的两块地块上的房屋、土地等交付土地储备中心；付款方式：土地储备中心在协议签署后12个工作日内支付400000000元，在被告交付两个地块的所有权证后三个月内支付140000000元，在被告将两个地块搬迁完毕且将房屋腾空并交付后的20个工作日内支付64432742元等。宁波市国土资源局高新区分局于2014年9月30日发布土地登记注销公告，注销A地块的土地登记，并于2014年10月15日生效。因被告未按约交付这两个地块，土地储备中心又与被告签订补充协议，将被告完成园区内搬迁腾空工作的期限延期至2015年12月31日。2015年5月4日，被告提起诉讼，要求解除原、被告之间的租赁合同，要求原告立即腾退租赁场所，并支付逾期腾退租赁场所而产生的占有使用费等。原审法院经过审理，于2016年1月28日作出（2015）甬鄞邱民初字第90号民事判决书，确认原、被告之间的房屋租赁合同于2014年10月15日解除，判令原告在本判决生效后三十日内腾退租赁的厂房，判令原告向被告支付2014年8月1日起的租赁费或占有使用费。原告不服该判决，于2016年4月5日提出上诉，宁波市中级人民法院审理后于2016年5月11日作出（2016）浙02民终1019号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年11月8日，原告委托宁波海德房地产土地评估咨询有限公司对承租厂房后内部装修的残值进行评估，确定为84300元。原告于2016年11月14日腾退租赁物，但未向被告付清房屋租赁费（或房屋占有使用费）。土地储备中心已向被告付清收购款604432742元。一审法院认为：《宁波国家高新区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（甬高新〈2013〉53号）第二十五条第（三）项规定：征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用，给予被征收人一次性经济补偿，办公、工业、仓储用房按房屋评估金额的5%予以补偿，最低按被征收房屋建筑面积400元/㎡予以补偿。高新区管委会要求被告清退园区内的承租户，并参照《宁波国家高新区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（甬高新〈2013〉53号）有关规定执行，虽然租赁合同第14.2条约定，由于政府原因（包括但不限于房产拆迁，收购土地、重新规划等）致使本合同无法继续履行而终止时，双方不得主张要求另一方的赔偿，但租赁关系提前解除致原告停产、搬迁等而造成的各项经济损失明显存在，且土地储备中心已经参照该规定向被告支付了包括停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用在内的重大设施设备补偿金、一次性经济补偿金，现原告按被征收房屋建筑面积400元/㎡的最低赔偿标准要求被告支付一次性经济补偿金，符合情理，予以支持。关于保证金，虽然原告至今未向被告付清租金（或占有使用费），但被告也未赔偿原告的损失，现原告已经返还租赁物，故被告应退还保证金。关于原告主张的装饰装修补偿84300元，土地储备中心已经向被告支付了该部分费用，被告负责园区内承租户的清退工作，应向原告支付该费用，故对原告的主张予以支持。关于原告主张的停电停水封道造成职工离职所支付的经济损失，原审法院认为该部分经济损失已经包含在一次性经济补偿金中，不再另行支付。关于原告主张的部分设施设备的价值补偿，因证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告宁波鼎德源机电工业有限公司返还原告宁波高新区车邦士节能科技有限公司租赁合同保证金100000元，在本判决生效后十日内理清；二、被告宁波鼎德源机电工业有限公司支付原告宁波高新区车邦士节能科技有限公司装饰装修补偿84300元，在本判决生效后十日内理清；三、被告宁波鼎德源机电工业有限公司支付原告宁波高新区车邦士节能科技有限公司一次性经济补偿金补偿3252000元，在本判决生效后十日内理清；四、驳回原告宁波高新区车邦士节能科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费36180元，减半收取18090元，财产保全费5000元，合计23090元，由原告宁波高新区车邦士节能科技有限公司负担1192元，被告宁波鼎德源机电工业有限公司负担21898元。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人提交调查笔录一份，证明上诉人的上诉已超过上诉期限，依法应予驳回。上诉人经质证，对调查笔录的形式真实性没有异议，但对其内容真实性有异议，认为被调查人非真实投递员，应当庭接受质询。本院经审查认为，该调查笔录系一审法院所作，其形式真实性予以确认，但根据其内容，因被调查人非直接投递员，该内容与投递员的证明相悖，被上诉人又无其他证据印证，本院对此不予认定。对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，虽然双方当事人签订的租赁合同约定，由于政府原因（包括但不限于房产拆迁，收购土地、重新规划等）致使本合同无法继续履行而终止时，双方不得主张要求另一方的赔偿。但因2014年4月16日，宁波国家高新区房屋征收管理办公室给上诉人的函件，明确高新区管委会拟回购上诉人包括被上诉人租赁的厂房在内的两个地块，参照《宁波国家高新区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（甬高新〈2013〉53号）有关规定执行。根据《宁波国家高新区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（甬高新〈2013〉53号）第二十五条第（三）项规定：征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用，给予被征收人一次性经济补偿。被上诉人作为涉案厂房的实际生产经营者，因上述回购致租赁关系提前解除，并停产、搬迁等，故原审法院判决上诉人将其已收取的相应一次性经济补偿款支付给被上诉人，于法有据，并无不当。根据二审中双方当事人的陈述，涉案厂房的装修系被上诉人所为，上诉人基于该装修，已经评估并从土地储备中心收到了相应的补偿，现被上诉人仅要求上诉人支付部分装饰装修补偿款，原判予以支持，也符合公平原则。因（2016）浙02民终1019号民事判决中并未对保证金处理予以明确，故上诉人提出该保证金属前案处理范围，与客观事实不符，本院不予采信。至于被上诉人提出上诉人的上诉已超过上诉期限，对此，因被上诉人未能举证证明上诉人的其他员工有权收取本案一审判决书及该收取的相关签收凭证，且该单快递人员已明确证明上诉人实际于2017年2月15日签收，结合上诉人于2017年3月2日寄送上诉状的事实，被上诉人的异议证据不足，本院也难采信。综上所述，宁波鼎德源机电工业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31680元，由上诉人宁波鼎德源机电工业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄永森审判员 朱亚君审判员 赵保法二〇一七年四月二十一日书记员 桂红艳 来自