（2016）豫01民终14508号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-10-09
案件名称
左晓辉、郑州雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左晓辉,郑州雅居乐房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终14508号上诉人(原审被告):左晓辉，男，1982年6月30日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人:李勇,河南鑫苑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口。法定代表人：倪明涛，总经理。委托诉讼代理人：李国利，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈登云，河南经东律师事务所律师。上诉人左晓辉因与被上诉人郑州雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术开发区人民法院（2016）豫0191民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月09日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左晓辉上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1618号民事判决，查清事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、本案诉讼费全部由被上诉人郑州雅居乐房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。关于房屋买卖合同违约的问题。一审法院认为上诉人左晓辉没有按照合同约定签订按揭合同导致合同没有履行，属于违约，认定事实明显错误。首先，上诉人在向被上诉人郑州雅居乐房地产开发有限公司购房时就已经明确告知其存在银行逾期，办理贷款可能会有障碍，多次向被上诉人及其销售顾问阐明这一问题，被上诉人及销售顾问承诺说能够解决办理贷款的问题，基于郑州雅居乐房地产开发有限公司的这一承诺，上诉人向被上诉人于2014年11月16日交纳了购房首付款366910元，2014年11月16日缴纳了房屋维修基金8828.95元，2015年12月25日支付了84000元的车位款。由此可见，在被上诉人郑州雅居乐房地产开发有限公司明知上诉人银行征信存在逾期的情况下，对上诉人左晓辉做出承诺要求其购买其房屋，在上诉人交纳完上述款项直到诉至法院，被上诉人仍未解决上诉人按揭贷款的问题，被上诉人的原因导致上诉人左晓辉无法按照合同约定办理银行按揭贷款手续。上诉人认为如果合同可以履行，应当继续履行。上诉人并未收到被上诉人郑州雅居乐房地产开发有限公司向其发出的合同解除通知书，合同并未解除，上诉人可以在规定时间内付清贷款金额，合同应当继续履行。被上诉人郑州雅居乐房地产开发有限公司的过错导致上诉人无法履行合同约定，上诉人不应当承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，为维护上诉人左晓辉合同权益，请求法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。郑州雅居乐房地产开发有限公司辩称，本案合同没有履行，违约系上诉人的过错造成，双方解除合同符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。郑州雅居乐房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；判令被告向原告支付违约金59845.5元。一审法院认定事实：2014年10月25日，原被告双方签订认购书一份，约定被告认购位于中牟县××路西侧、××南侧雅××花园××楼××单元××房产，认购价格为1196910元；在签订本协议时，交纳定金3万元，第一期楼款336910元须在签订商品房买卖合同时付清，下余房款830000元应当办理银行按揭，并约定了办理银行按揭手续的其他规定。2014年11月16日，原告与被告签订了合同号为ZM140××××6315的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买位于中牟县××路西侧、××南侧雅××花园××楼××单元××房产（以下简称该物业），该物业总房款为1196910元。合同第六条约定，被告应当于2014年11月16日现金支付366910元，于2015年1月16日前通过银行贷款支付830000元。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》补充协议第四条2款第2项约定：买受人购房贷款最终未能获得银行批准的，买受人应在接获出卖人短信、电话或书面通知后，三十日内付清该贷款金额或在三个月内分期付清，如买受人无力在规定时间内付清该贷款金额可申请退房，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，双方解除合同。第六条约定：被告在签署《商品房买卖合同》当日将转向维修基金交给原告，原告自收到该款项30日起存入房屋专项维修资金专户。合同签订当日，原告向被告缴纳首付款366910元。2014年11月25日，原告向被告发出催签按揭合同通知书一份，要求被告按照合同约定于2014年11月28日前办理银行按揭手续，否则将承担违约责任。2015年10月13日，被告向原告发出补齐资料催告函一份，要求被告补齐按揭资料，尽快办理银行按揭。2015年11月10日，原告向被告发出解除合同通知书一份，载明因被告未支付剩余房款，要求解除双方签订的商品房买卖合同。被告于2015年11月11日收到。另查明：被告于2014年11月16日向原告支付了房屋维修基金8958.95元。2015年12月18日，被告向原告缴纳定金20000元，2015年12月25日，被告向原告缴纳楼款64000元。被告庭审中称，该两笔款项为向被告支付的车位款共计84000元。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被告向原告缴纳了首付款，后被告未按《商品房买卖合同》约定在规定期限内办理银行按揭贷款手续，未支付购房款余款，逾期付款已超过90日，已构成根本违约,原告依《商品房买卖合同》第七条约定起诉要求与被告解除合同，且被告庭审中同意解除合同，故对于原告请求判令解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，该院予以支持。对于原告请求被告支付违约金，依照双方签订合同关于违约责任的约定“逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金”，被告辩称应当按照剩下应付款83万为基数进行计算，该院予以采信。故对于原告请求的违约金应为830000元的5%即41500元。对于被告请求原告返还首付款及利息，退还车库款的辩称，因双方合同已经解除，原告返还被告首付款366910元及退还车库款及定金84000元，是原告的法定附随义务，原告应当返还给被告；对于被告已交纳的维修基金8958.95元，因合同已解除，已丧失了收取的条件，原告应当一并返还给被告。因被告未提交反诉，该院在判决主文中亦不再表述。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郑州雅居乐房地产开发有限公司与被告左晓辉于2014年11月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告左晓辉应于本判决生效后十日内支付原告郑州雅居乐房地产开发有限公司违约金41500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1296元，由被告左晓辉负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，上诉人与被上诉人双方应按照合同约定履行各自义务。上诉人左晓辉在签订合同后，虽交纳了房屋首付款，但因上诉人个人征信问题造成银行贷款未能顺利批准，上诉人应按照合同约定与被上诉人进行协商办理分期付款或全额付款，但上诉人在改名费问题上与被上诉人发生争执，造成被上诉人迟迟不能收到房屋出卖款项，被上诉人签订合同的目的不能实现。按照双方合同约定，上诉人逾期付款已经远超90日，被上诉人享有合同解除权，且上诉人在一审也同意解除合同，故一审判决解除双方合同符合规定和双方的约定，判决正确。对于合同的解除，上诉人违反关于交纳房款的合同约定，存在违约行为，应依法承担违约责任。依据合同约定，上诉人应当按照累计应付房款的5%支付违约金，故被上诉人要求按照合同约定由上诉人左晓辉支付违约金的请求，符合双方的约定和法律规定，应予支持。综上，上诉人左晓辉上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1296元，由上诉人左晓辉负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员 樊汴玲审判员 宋江涛二〇一七年四月二十一日书记员 王子姣 关注微信公众号“”