（2016）辽0103民初11957号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-11-16

案件名称

刘宝莲、刘奉龙等与刘德宝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市沈河区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘宝莲,刘奉龙,刘奉联,刘宝霞,刘奉成,刘德宝,刘军,李杰明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第一百三十条

全文

沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2016）辽0103民初11957号原告：刘宝莲，沈阳市晶体管二厂工人（已退休），无职业。委托诉讼代理人：王建锋，无职业。原告刘奉龙，抚顺市钢厂工人（已退休）。委托诉讼代理人：王建锋。委托诉讼代理人：刘宝莲。原告刘奉联，沈阳市木工机械厂工人（已退休）。委托诉讼代理人：王建锋。委托诉讼代理人：刘宝莲。原告刘宝霞，沈阳市震导器厂工人（已退休）。委托诉讼代理人：王建锋。委托诉讼代理人：刘宝莲。原告刘奉成，沈阳市铸铜厂工人（已退休）。委托诉讼代理人：王建锋。委托诉讼代理人：刘宝莲。被告：刘德宝，无职业。第三人：刘军，无职业。第三人：李杰明，无职业。委托诉讼代理人：孙琦，沈阳恒基工贸有限公司工作人员。原告刘宝莲、刘奉龙、刘奉联、刘宝霞、刘奉成与被告刘德宝、第三人刘军、第三人李杰明房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院发回重审后，本院于2016年10月14日立案受理，依法重新组成由审判员周全担任审判长并主审，与审判员仲芳雪、人民陪审员杨美慧参加评议的合议庭，分别于2017年2月9日和2017年3月28日公开开庭进行了审理，原告刘奉龙、刘奉联、刘宝霞、刘奉成的委托诉讼代理人王建锋及原告刘宝莲，被告刘德宝，第三人刘军，第三人李杰明及委托诉讼代理人孙琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宝莲、刘奉龙、��奉联、刘宝霞、刘奉成诉称，原告的父亲刘富与第三人刘军是爷孙关系。因为刘军做工程急需用钱，所以，刘富为刘军做担保，将房屋抵押给被告。当时被告亲口跟刘富说，你得把你名下的房产到公证处公证一下，办个委托，万一借的钱还不上，还有房产在这，我们也放心的把钱借给你，我们不是想要你的房子，请你们放心，等你们赚钱了就给我点利息，没赚到钱那就算了，能把本钱给我就行。做完公证，被告就将10万元钱给了第三人刘军。由于第三人刘军做完工程，没有顺利的将工程款结回来。第三人刘军告知被告，借的钱可能有很长的一段时间才能还上。被告说，这样吧，你真赚钱了假赔钱了我都不管了，你到时给我3万利息，一共给我13万就行，这钱你就不用着急还。2011年6月11日，被告在没有通知的情况下，将刘富名下的房产给过户了。2012年11月29日，被告在��河区法院将原告起诉了，要求刘富将出售房屋交付给被告。最后，法院裁定原告方胜诉，被告败诉。2015年3月份，有位姓夏的男子，到刘富家说，要我们赶紧搬走，这房屋卖给他了。当时第三人刘军把事情的经过跟这位姓夏的说清楚后，仍被告知或交房子，或给其25万元购房款，迫于无奈，原告方起诉到法院。请求判令被告及第三人将坐落于沈河区七纬路24号522室房屋更名过户给原告即五原告名下（其中刘宝莲作为房证的领名人），本案诉讼费、律师费、房屋更名过户费、房产税等相关费用由被告及第三人承担。被告刘德宝辩称，诉争房产过户到被告名下，是基于真实有效的买卖合同和公证委托书，应该受到法律保护。买卖合同和公证委托都是由刘富签字确认的。公证委托书中包含出售涉案房屋的授权内容，经过公证的授权委托书能将房产��名过户的法律后果，原告方应当十分清楚。后来，由于资金紧张，向他人借款，并以同样的方式抵押给债权人，再后来得知，债权人将房屋卖给了第三人李杰明，不同意原告的诉讼请求。第三人刘军述称，承认向被告借款的事实存在，主张被告在原告及第三人刘军不知情的情况下把房屋给过户了，并没有征得原告方的同意，被告在诉讼期间将房屋卖给第三人李杰明，房屋买卖合同不应受法律保护。第三人李杰明述称，2010年1月19日，刘富与刘德宝签订买卖合同，公证书。可以得出明确结论，如刘富孙子刘军不能按时还款，刘富具有以其房屋抵顶刘军债务的意思表示。2010年2月，刘德宝支付给刘军和刘富3万元，补足房屋价款差额。刘德宝同意在刘军尚未偿还上一笔10万元借款的前提下，再次支付3万元，是基于与刘富达成了以13万元作为购房款，以房抵债的合意，并且已经履行完毕，完全符合法律规定。2011年6月，刘德宝办理房屋过户登记手续。实现以13万元债权抵顶购房款购买房屋，取得房屋的所有权。第三人李杰明购买本案诉争房屋时，房屋所有权登记在被告刘德宝名下，第三人向刘德宝的委托代理人支付26万元购房款购买该房屋并办理了所有权变更登记手续。在整个购房过程中，房屋所有权人始终为刘德宝，该买卖行为意思表示真实，买卖合同应为合法有效。法律规定作为善意第三人，其信赖利益应当受法律保护。因此，本案应当驳回原告的诉讼请求。经重审查明，原告刘宝莲、刘奉龙、刘奉联、刘宝霞、刘奉成系刘富子女,刘富系第三人刘军的祖父。坐落于沈阳市沈河区七纬路24号522室房屋（建筑面积34.02平方米）的房屋原所有权人为刘富。2010年1月19日，第三人刘军因向被告刘德宝借款10万元，刘富与被告刘德宝签订了《房屋买卖合同》，约定刘富以10万元的价格将诉争房屋出卖给被告刘德宝，刘富还签署了出售转让及办理相关手续业务的《委托书》。2010年1月20日，刘富在辽宁省沈阳市恒信公证处办理了《公证书》，对《委托书》进行了公证。后因第三人刘军未能偿还借款，2011年7月7日，案外人腾飞代表刘富与被告刘德宝签订了《存量房买卖合同》，并办理了诉争房屋的产权过户手续，将产权变更登记在被告刘德宝名下。2013年1月，被告刘德宝因房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，并于2013年4月申请撤回起诉。此期间，刘富在诉争房屋居住直至死亡。2015年5月20日，刘富向本院提起诉讼，要求被告刘德宝将未经其同意擅自更名过户到被告名下的房产恢复原状、更名过户到刘富名下。案件在审理过程中，被告刘��宝将诉争房屋转卖给了第三人李杰明，并办理了所有权变更登记手续。2015年8月24日，刘富申请财产保全。2015年9月14日，本院作出（2015）沈河民二初字第460号民事裁定书，裁定对诉争房屋依法予以查封。2015年10月27日，××死亡。2015年12月11日，本院作出（2015）沈河民二初字第460号民事判决书，判决：第三人李杰明于本判决发生法律效力之日起15日内，协助刘富办理坐落于沈阳市沈河区七纬路24号5-2-2（建筑面积34.02平方米）房屋更名过户手续，将上述房屋更名过户至刘富名下，更名过户过程中产生的费用由被告刘德宝负担。案件受理费人民币1000元，财产保全费人民币2900元，由被告刘德宝负担。宣判后，第三人李杰明不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理认为，刘富已于一审审理期间2015年10月27日去世，原审法院��该事实未予查明，已影响到相关权利人的权益，并涉及到本案的执行问题，故重审时应追加刘富的继承人或其权利义务承继者参加诉讼，并依法裁判为宜。2016年5月19日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终5672号民事裁定书，裁定撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第460号民事判决、发回沈阳市沈河区人民法院重审。本案在重审期间，依法变更刘富的继承人刘宝莲、刘奉龙、刘奉联、刘宝霞、刘奉成为共同的原告参与诉讼。上述事实，有当事人陈述，《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》、《委托书》、《公证书》、《房屋电子登记查询证明》、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》、《居民死亡医学证明》、户籍证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院重审认为，刘富与被告刘德宝签订的《房屋买卖合同》并不具有房屋买卖的真实意思表示，因第三人刘军向被告刘德宝借款，为确保第三人刘军能够履行借款义务，刘富与被告刘德宝签订《房屋买卖合同》，其真实意愿应为对第三人刘军借款的担保，之后，案外人腾飞于2011年7月7日代表刘富与被告刘德宝签订的《存量房买卖合同》，事先未能征得刘富的同意，事后亦未能征得刘富的追认，因此，该《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》均属于无效的合同，被告刘德宝虽然依据无效合同取得了物权变更登记，但并不能享有诉争房屋的所有权。第三人李杰明与被告刘德宝签订的《存量房买卖合同》，因诉争房屋一直为原告方占有使用，而双方买卖房屋的时间在刘富起诉后，第三人李杰明购买诉争房屋不能构成善意，故第三人李杰明与被告刘德宝签订的《存量房买卖合同》亦属于无效的合同，第三人李杰明依据无效合同取得的物权变更登记，依法不能享有诉争房屋的所有权。鉴于本案当事人刘富在审理期间死亡，故本案应依法确认刘富与被告刘德宝签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》以及第三人李杰明与被告刘德宝签订的《存量房买卖合同》无效，依法撤销被告刘德宝及第三人李杰明所取得的诉争房屋所有权证，恢复原状。关于五原告要求被告及第三人将诉争房屋更名过户给五原告、并由原告刘宝莲作为房证的领名人问题，本案系房屋买卖合同纠纷，不是房屋继承纠纷，诉争房屋原所有权人刘富死亡后，房屋更名过户给刘富的继承人，应属继承法律关系，与本案的房屋买卖合同纠纷属于不同的法律关系，因此，本案仅处理房屋买卖合同纠纷。考虑到本案的特殊情况，即刘富起诉后不久死亡，五原告确系刘富的合法继承人，因此，本案应依法确认诉争房屋的所有权由五原告共同共有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十条规定，判决如下：一、刘富与被告刘德宝签订的买卖位于沈阳市沈河区七纬路24号5-2-2（建筑面积34.02平方米）房屋的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》以及第三人李杰明与被告刘德宝签订的买卖位于沈阳市沈河区七纬路24号5-2-2（建筑面积34.02平方米）房屋的《存量房买卖合同》无效，撤销第三人李杰明和被告刘德宝取得的沈阳市沈河区七纬路24号5-2-2（建筑面积34.02平方米）房屋的《房屋所有权证》，将沈阳市沈河区七纬路24号5-2-2（建筑面积34.02平方米）房屋所有权登记恢复原状；二、沈阳市沈河区七纬路24号5-2-2（建筑面积34.02平方米）房屋的所有权由原告刘宝莲、刘奉龙、刘奉联、刘宝霞、刘奉成共同共有；三、驳回原告刘宝莲、刘奉龙、刘奉联、刘宝霞、刘奉成的其他诉讼请求。案件受理费1000元，保全费2900元，公告费400元，由被告刘德宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　周　全审　判　员　　仲芳雪人民陪审员　　杨美慧二〇一七年四月二十一日书　记　员　　王爱辉本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。微信公众号“”