（2017）沪01民终1664号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-05
案件名称
倪杏珠诉沈红芳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪杏珠,沈红芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1664号上诉人（原审被告）：倪杏珠，女，1950年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：盛学军，上海市申中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈红芳，女，1967年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴寿腾，湖南人和律师事务所上海分所律师。上诉人倪杏珠因与被上诉人沈红芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初32174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人倪杏珠及其委托诉讼代理人盛学军，被上诉人沈红芳及其委托诉讼代理人吴寿腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人倪杏珠上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人返还被上诉人购房款2万元（人民币，下同）。事实和理由：现有证据可以证明上海市房地产买卖合同（以下简称合同）解除的责任在于被上诉人，一审根据生效判决认定上诉人承担合同解除的赔偿责任没有依据。被上诉人在发函要求上诉人提供银行账户之前就已经向案外人支付了购房定金，也就是说在制作催告函之前被上诉人已经不可能与上诉人继续履行合同，其制作催告函的目的是想将合同解除的责任转嫁给上诉人。而被上诉人欠缺付款能力，直到3月15日当天其银行账户才具备支付首付款能力，可见其在此之前多次要求上诉人提供银行账户不是事实，被上诉人已经用其实际行动单方解除了与上诉人的合同。上诉人只收到被上诉人定金2万元。上诉人提交的收据中收款人处签名并非上诉人所签，中介经办人明确写明上诉人实际只收到2万元，另3万元作为被上诉人应当支付的佣金，中介实际只转给上诉人2万元，另3万元上诉人未收到的法律后果应由被上诉人承担。被上诉人沈红芳辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。沈红芳向一审法院起诉请求：1、倪杏珠返还沈红芳购房定金或房款人民币（以下币种相同）5万元；2、倪杏珠赔偿沈红芳房屋差价损失65万元；3、倪杏珠赔偿沈红芳律师费24,000元。一审法院认定事实：倪杏珠为上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所有权人。2016年1月26日，沈红芳支付倪杏珠5万元作为购买系争房屋的定金。2016年1月28日，倪杏珠作为卖售人（甲方）与沈红芳作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将其所有的系争房屋以110万元的价格出售给乙方，双方应于2016年4月15日前办理房屋过户手续。对于付款方式及期限，合同附件三约定，乙方于2016年1月27日支付定金5万元，该定金于签订本合同之日转为房款的一部分；乙方于2016年3月15日前支付房款43万元；交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《收件收据》后，乙方支付595,000元；尾款25,000元于乙方取得房屋产权证之日支付。当日，倪杏珠（甲方）与沈红芳（乙方）还签订一份《装修补偿协议》，约定系争房屋的合同价为110万元，乙方另行支付甲方505,000元作为房屋装潢、厨卫设施及附属设施的补偿，该补偿款不体现在《合同》中，出售系争房屋的净到手价为1,605,000元。因2016年1月28日双方签订的《合同》补充条款（一）存在笔误，第4条约定甲方承诺“不法”（应为“无法”）向房屋所在地公安派出机构办妥原有户口迁出手续，双方将笔误修改后于2016年1月31日重新签订了《上海市房地产买卖合同》，内容与双方1月28日签订的《合同》一致。2016年2月29日，倪杏珠侄子发短信给居间方员工，即系争房屋买卖的经纪人刘某：“我现在代表我姑姑（倪杏珠女士）对在贵司委托出售的XX路XX弄XX号XX房屋提出解除房屋买卖合同申请，希望配合联系购买方协商解决解约事宜。”2016年4月8日，沈红芳发《催告函》给倪杏珠，告知“我及家人、中介多次请求您提供您的银行账户，均遭到您拒绝……现本人再次书面通知您，请您在接获本催告函之日起7日内向本人提供您的银行账户以便汇入首付房款……”2016年4月14日，沈红芳委托律师发《律师函》给倪杏珠，告知因倪杏珠拒绝履行合同，沈红芳单方解除合同。嗣后，沈红芳去他处另行购置了房屋。2016年5月3日，倪杏珠向法院提起诉讼，以沈红芳逾期支付购房款以及合同做低房价应属无效为由提出解除双方签订的买卖合同，沈红芳支付逾期付款违约金等诉讼请求。沈红芳辩称系倪杏珠拒绝提供收款账号并明确表示不再出售系争房屋，系倪杏珠违约，故同意解除合同，不同意倪杏珠的其余诉讼请求。法院于2016年8月11日作出（2016）沪0115民初32184号民事判决，认定本案合同解除责任在倪杏珠，故判决解除合同，驳回倪杏珠的其余诉讼请求。该案判决后，双方均未提出上诉，判决已经生效。一审审理中，应沈红芳申请，委托鉴定机构就系争房屋在2016年4月15日的市场价进行司法评估。鉴定机构出具的鉴定结论为，系争房屋在评估时点的市场价为202万元。沈红芳对该鉴定结论予以认可。倪杏珠认为该评估价格过高，没有考虑系争房屋内存有户口等因素。鉴定人表示，在评估时已经考虑了系争房屋内存有无法迁出户口的情况。一审法院认为，沈红芳、倪杏珠就系争房屋建立了有效的房屋买卖合同关系，双方就房屋价格进行拆分的目的在于规避交易税费，故相关价格条款无效，但不影响合同其他条款的效力，合同价格应认定为1,605,000元。《合同》签订后，沈红芳之前支付的定金5万元即已转为购房款。合同解除后，倪杏珠应当将5万元购房款返还给沈红芳。生效判决已就已付购房款的金额做出认定，且双方在《合同》中也确认倪杏珠收取了沈红芳5万元购房款，故倪杏珠就已付款金额提出的异议法院不予采纳。本案买卖合同系因倪杏珠违约而解除，生效判决对此已予以认定，沈红芳有权要求倪杏珠赔偿因合同解除所遭受的损失。从合同签订至解除，系争房屋价格发生了较大幅度上涨，房价上涨的数额系沈红芳履行合同所能获得的履行利益，沈红芳主张差价损失，依法予以支持。损失的计算应根据系争房屋本身的价格变化，沈红芳根据其另购房屋的单价计算差价损失缺乏依据，法院不予采纳，法院以司法鉴定结论确定的合同解除时系争房屋市场价与双方买卖合同价格之间的差价415,000元作为倪杏珠应赔偿沈红芳房屋差价损失的金额。沈红芳主张的律师费缺乏合同及法律依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、倪杏珠应于判决生效之日起七日内返还沈红芳购房款5万元；二、倪杏珠应于判决生效之日起七日内赔偿沈红芳损失415,000元；三、驳回沈红芳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,040元，减半收取计5,520元，由沈红芳负担1,383元，由倪杏珠负担4,137元，鉴定费6,908元，由沈红芳负担2,302元，倪杏珠负担4,606元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，生效判决已经认定本案买卖合同系因上诉人单方违约而解除，故上诉人理应就合同解除给被上诉人造成的损失予以赔偿，一审法院根据司法鉴定结论确定的合同解除时的房屋价格与双方所订合同价格的差价作为被上诉人的履行利益损失，并无不妥，本院予以支持。就被上诉人已经支付的房款数额，生效判决也已作出了认定，符合双方当事人在买卖合同中的约定。上诉人主张其中3万元系被上诉人支付给中介的佣金，缺乏依据，本院不予采信。综上，倪杏珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,975元，由上诉人倪杏珠负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年四月二十一日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”