（2016）豫03民终1331号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-05
案件名称
洛阳市金帆中学、中建二局第二建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洛阳市金帆中学,中建二局第二建筑工程有限公司,洛阳市第九中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终1331号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市金帆中学。住所地：河南省洛阳市春都路**号院。法定代表人：武安强，该校校长。委托代理人：狄龙，河南松盛永进律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中建二局第二建筑工程有限公司。住所地：河南省郑州市花园路**号招银大厦**层。法定代表人：杨昌德，该公司总经理。委托代理人：胡荣军，该公司职员。委托代理人：张永胜，河南绿剑律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳市第九中学。住所地：河南省洛阳市涧西区郑州路**号。法定代表人：张汉文，该校校长。委托代理人：穆雨涵，河南魏征律师事务所律师。上诉人洛阳市金帆中学（以下简称金帆中学）与上诉人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）、被上诉人洛阳市第九中学（以下简称第九中学）房屋租赁合同纠纷一案，金帆中学与中建二局二公司均不服河南省洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金帆中学校长武安强及其委托代理人狄龙，上诉人中建二局二公司委托代理人胡荣军、张永胜，被上诉人第九中学委托代理人穆雨涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金帆中学上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项、第二项；2、请求依法改判中建二局二公司向金帆中学支付违约金4.55万元；3、请求依法改判中建二局二公司向金帆中学赔偿投入收益金75万元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为当中建二局二公司提出终止合同意见后，金帆中学未实施解释、抗辩或协商，对形成纠纷负有过错。金帆中学认为该事实认定错误，金帆中学自2010年7月10日接到终止合同的通知后多次找中建二局二公司协商，随叫随到，在对方主要领导参与的情况下，进行了长达六个月的面对面协商，对于该事实金帆中学在一审已经提交了双方的协商纪要和解除合同所需要的补偿清单和情况介绍，以及双方领导的往来短信，这些证据足以证实金帆中学在解决纠纷过程中是积极和坦诚的，不应对纠纷的发生承担过错责任。二、一审判决中驳回金帆中学要求赔偿投入收益金，无事实依据和法律依据。一审判决称在终止通知书送达后，金帆中学虽被迫同意终止，但其提出了申辩理由，金帆中学认为在终止通知书送达后，在没有对补偿办法达成一致的情况下，金帆中学是不可能同意终止合同的，中建二局二公司向金帆中学送达终止通知书完全是中建二局二公司单方行为，这与合同约定的提前终止合同需要提前三个月通知对方，双方达成一致签订终止合同书才可终止合同的约定明显不符。而中建二局二公司单方终止合同的行为给金帆中学造成了巨大的可得收益损失，中建二局二公司应当向金帆中学赔偿损失。中建二局二公司答辩称：中建二局二公司依法有权解除合同，不存在过错，不应当承担责任。一、九中分校未经中建二局二公司同意将租赁物擅自转租给河南省洛阳人民警察学校，从中渔利。有警察学校向洛阳市第九中学缴纳水电费11901.3元，警察学校向九中分校缴纳55000元租赁费的证据为证。二、2008年4月九中分校又再次未经中建二局二公司同意将租赁物转租给洛阳工科中等专业学校（原名洛阳育才科技信息学校）。九中分校与工科学校签订了一份名为《联合办学协议书》，合同内容实质是房屋租赁协议，协议约定工科学校向九中分校交纳年租金20万元，租期3年，乙方自主办学；如工科学校不能按约交纳租金，九中分校有权解除合同。而中建二局二公司收取九中分校的每年租金仅为14万元。《房屋租赁合同》第十条约定：乙方（九中分校）有下列情形之一的，甲方（洛阳公司）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用。《合同法》第93条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第96条规定：当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。九中分校于2008年4月将案涉房屋擅自转租给工科学校，中建二局二公司发现房屋被转租后，多次电话和上门寻找九中分校负责人提出违约问题，要求九中分校在中建二局二公司送达的《关于终止洛阳第九中学分校房屋租赁合同的通知》单上签字，但其一直以各种理由拒签，无奈情况下，2010年7月10日，中建二局二公司直接将房屋合同终止通知书送达其门卫。中建二局二公司已按合同约定依法、依约履行了通知义务。金帆中学在收到解除合同通知后，并没有依据法律请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，说明中建二局二公司向金帆中学送达的关于终止洛阳第九中学分校房屋租赁合同已发生法律效力，中建二局二公司有权解除合同。综上，中建二局二公司在履行《房屋租赁合同》过程中违反合同约定多次擅自转租房屋，从中渔利，损害中建二局二公司利益，已构成严重违约，中建二局二公司依据合同和法律规定有权解除合同。第九中学答辩称：原九中分校从成立之初就是独立的法人单位，是法律规定的民事主体，能够独立承担行使民事权利及义务与第九中学无任何法律上的联系。本案本诉及反诉均是金帆中学与中建二局二公司之间的租赁合同纠纷与第九中学无任何联系，故本案一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回金帆中学和中建二局二公司对第九中学的上诉请求。中建二局二公司上诉请求：依法撤销一审判决第一、二、四项，并判令金帆中学支付中建二局二公司违约金4.55万元。一、洛阳市金帆中学不是案涉租赁合同主体，无权主张合同权利。1、中建二局二公司没有与洛阳市金帆中学签订房屋租赁合同，而是与洛阳市第九中学分校（以下简称九中分校）签订的房屋租赁合同。2、2009年9月1日，洛阳市第九中学与九中分校签订《改制协议书》约定：洛阳市第九中学收回和处理在九中分校的部分资产，两校彻底分离经营，说明九中分校是洛阳市第九中学的分支机构，而洛阳市金帆中学是2005年11月15日成立，故金帆中学不是从九中分校变更而来。在2009年9月1日洛阳市第九中学与九中分校签订《改制协议书》时没有告知中建二局二公司合同主体分离情况。洛阳市金帆中学称九中分校改制为金帆中学，也并未告知中建二局二公司合同主体变更，中建二局二公司收到的合同租金仍然是以九中分校的名义缴纳。综上，金帆中学即不是合同相对方，也不是权利承受人，在本案中作为原审原告不适格。二、九中分校违约转租，中建二局二公司解除合同合法。1、九中分校未经中建二局二公司同意将租赁物擅自转租给河南省洛阳人民警察学校，从中渔利。对此事实，中建二局二公司在庭审中提交了洛阳警察学校开具给洛阳市第九中学的11901.3费、55000元租赁费收据予以证明。2、2008年4月九中分校又再次未经中建二局二公司同意将租赁物转租给洛阳工科中等专业学校（原名洛阳育才科技信息学校）。九中分校与工科学校签订了一份名为《联合办学协议书》，合同内容实质是房屋租赁协议，协议约定工科学校向九中分校交纳年租金20万元，租期3年，乙方自主办学；如工科学校不能按约交纳租金，九中分校有权解除合同。而中建二局二公司收取九中分校的每年租金为14万元。《房屋租赁合同》第十条约定：乙方（九中分校）有下列情形之一的，甲方（洛阳公司）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：l、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用。综上，九中分校在履行《房屋租赁合同》过程中违反合同约定，多次擅自转租房屋，从中渔利，损害中建二局二公司利益，严重违约，中建二局二公司依据合同和法律规定有权解除合同。三、一审判决守约方赔偿违约方损失违背事实、于法无据。九中分校于2008年4月将案涉房屋擅自转租给工科学校，中建二局二公司发现房屋被转租后，多次电话和上门寻找九中分校负责人提出违约问题，要求九中分校在中建二局二公司送达的《关于终止洛阳第九中学分校房屋租赁合同的通知》单上签字，但其一直以各种理由拒签，无奈情况下，2010年7月10日，中建二局二公司将房屋合同终止通知书送达其门卫。九中分校在履行《房屋租赁合同》过程中未经中建二局二公司同意擅自对所租房屋进行多次转租，已属于严重违约，中建二局二公司据此解除合同有充分事实依据和法律依据。租赁合同第十条、第十一条约定，合同因不可抗力和乙方责任而终止，甲乙双方的经济损失互不补偿。故，九中分校违约，即使发生损失也应由其自行承担。在合同约定明确，违约事实清楚的情况下，一审法院判决中建二局二公司赔偿违约的金帆中学明显偏离了法律的公正原则。四、一审判决中建二局二公司给付洛阳市金帆中学租用场地构筑物折旧损失173609元，无事实依据。涉案租赁物是九中分校租赁，租赁合同签订时间为2006年12月20日，合同租赁期自2007年7月1日开始，而洛阳市金帆中学向一审法庭提交的装修支出票据发生时间为2005年7月--2005年12月，根本不能证明是涉案租赁物发生费用，一审法院以上述无证明力的票据判决中建二局二公司承担赔偿责任与事实不符，于法无据。五、按照合同约定金帆中学应当支付中建二局二公司违约金4.55万元。九中分校在履行《房屋租赁合同》过程中存在严重违约，擅自多次进行转租。依据《房屋租赁合同》第十条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的：2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的”，合同第十二条违约责任中约定“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。”综上所述：请求依法撤销一审判决第一、二、四项，并判令金帆中学支付中建二局二公司违约金4.55万元。金帆中学答辩称：一、金帆中学作为涉案租赁合同主体参与诉讼完全符合法律规定。金帆中学系第九中学分校更名二来，与第九中学分校是同一主体。第九中学分校是根据《河南省教育厅关于对第九中学分校等35所学校进行办学体制改革试验的批复》（豫教基【2005】146号）文件由洛阳市第九中学成立的分校，第九中学分校于2005年11月15日取得民办非企业单位登记证书，2006年5月18日取得民办学校办学许可证，是独立的法人机构，不是第九中学的分支机构，具有独立的民事行为能力，其有权在2006年12月20日与中建二局二公司签订租赁合同。2010年第九中学分校经洛阳市教育局批准更名为金帆中学，换发了新的办学许可证，对于这一点2012年6月25日洛阳市教育局专门出具证明予以证实。而中建二局二公司始终认为金帆中学主体不适格的原因在于一审中中建二局二公司在洛阳市民政局调取的一份不全面的证据，该证据金帆中学成立的时间是2005年11月10日，该时间实际上恰恰证实了金帆中学是由洛阳市九中分校更名而来的事实，正是由于是同一主体更名，洛阳市民政局登记的洛阳市金帆中学成立时间才承继了洛阳市第九中学分校的成立时间，所以二者是同一主体。综上，金帆中学与第九中学分校是同一主体，有权向中建二局二公司主张权利。二、中建二局二公司对于金帆中学与洛阳工科中等专业学校联合办学的事实是完全知情的，中建二局二公司没有在六个月内提出异议，实际上是认可金帆中学与洛阳市工科中等专业学校联合办学，所以金帆中学不存在违约的情况，中建二局二公司在六个月后提出终止合同不符合法律规定，不应获得人民法院支持。金帆中学与洛阳工科中等专业学校联合办学的事实，中建二局二公司始终都是知道的。第一，洛阳工科中等专业学校2008年成立并挂牌招生，中建二局二公司作为房屋的所有人和管理者，不可能不知情，事实上中建二局二公司的有关领导也曾参与了洛阳工科中等专业学校的开学典礼。第二，金帆中学与洛阳工科中等专业学校签订的《联合办学协议书》第二条第四项约定：“使用（房屋）期间水电排污等杂费据实由乙方支付（水费电费按二公司收费标准执行）。”该合同签订后，洛阳工科中等专业学校分别于2009年6月8日、2010年1月11日按照合同约定将使用房屋所产生的水电费交给了中建二局二公司，而且中建二局二公司给洛阳工科中等专业学校开具了收据，收据上的交款单位明确写明是洛阳工科中等专业学校单身楼水电费。既然中建二局二公司连洛阳工科中等专业学校的水电费都收了，不可能不知道洛阳工科中等专业学校在使用房屋的事实，不可能不知道洛阳工科中等专业学校与金帆中学联合办学的事实。但是从2009年6月8日至2010年7月9日这一年期间，中建二局二公司始终没有提出过异议，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷若干解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”中建二局二公司于2010年7月10日以未经其同意擅自转租给第三方为由提出终止合同已经明显超过法定的异议期间，人民法院应当不予支持。因中建二局二公司违法终止合同造成的损失，均应由中建二局二公司进行赔偿。三、金帆中学在中建二局二公司的场地内建设的不动产和相关投资应当由中建二局二公司进行赔偿，一审判决由中建二局二公司赔偿是公正的，但是对一审判决所确定的数额，金帆中学认为明显过低。金帆中学在中建二局二公司场地内建设有近200平方米的食堂和水冲厕所各一座，并且对中建二局二公司的教学楼进行了整修，在中建二局二公司使用之前将院内的操场进行了硬化，共花费近5O万元，中建二局二公司违法终止合同，应当赔偿金帆中学的损失。对于场地内的不动产，从市场角度来看，应当是在不断升值的，一审法院对金帆中学投资酌定的数额过低。四、中建二局二公司终止合同的方式不符合双方签订的租赁合同的约定，已经构成违约，应当向金帆中学承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”但是中建二局二公司于2010年7月10日向金帆中学发出的《关于终止洛阳市第九中学分校房屋租赁合同的通知》中写明：从2010年7月10日起终止与金帆中学的房屋租赁合同。金帆中学当天发出通知当天解除合同的行为不符合合同的约定，而且经双方多次协商，中建二局二公司并没有依照双方特别约定终止合同的方式签订书面终止合同书，中建二局二公司的行为已经严重违反合同的约定，应当承担违责任。综上，望二审法院依法查明事实，支持金帆中学的各项诉讼请求，驳回中建二局二公司的上诉请求。第九中学答辩称：同金帆中学的答辩意见。根据最高人民法院房屋租赁解释第十六条，中建二局二公司未在6个月内对金帆中学转租赁提出异议，依法不再享有约定解除租赁合同的权利。金帆中学向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金45500元；2、判令被告赔偿原告整修教学楼费用35587.5元；3、判令被告赔偿原告建学生食堂、厕所、地坪费用135149.3元；4、判令被告赔偿原告铁艺大门费、清运垃圾费、煤渣费用2873元；5、判令被告赔偿投入收益金6万元；6、判令退还多收半年租金3万元。中建二局二公司向一审法院反诉请求：1、判令洛阳市金帆中学（原洛阳市第九中学分校）与洛阳市第九中学连带支付反诉人违约金4.55万元；2、本案的诉讼及相关费用由被告与第三人承担。一审法院查明：2006年12月20日，中建二局二公司洛阳公司与九中分校签订房屋租赁合同一份。合同期限自2007年7月1日至2016年12月31日。合同第十条载明：“乙方（九中分校）由下列情形之一的，甲方（中建二局二公司洛阳公司）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的……”，合同还对其他方面作出约定。合同签订后，甲方依约将房屋交付给乙方使用。2008年4月9日，洛阳市第九中学分校（以下简称甲方）与洛阳育才科技信息学校（以下简称乙方）共同签订联合办学协议书一份，协议内容第二条约定：使用费每年二十万元整，分两次付清。第一次付款八万元，合同签定后七日内付清，第二次付款十二万元，于当年的12月31日前付清。第四条约定：乙方有权合理使用场所，自主办学。办学中出现的问题双方协商解决。2009年9月1日，洛阳市第九中学（甲方）与洛阳市第九中学分校（乙方）签订改制协议书一份。协议如下：“一、截止2009年9月1日，九中分校账面共有资金：壹拾捌万捌仟柒佰肆拾捌元陆角壹分（188748.61）。其他教学设备由九中收回或处理；二、从2009年9月1日起，两校彻底分开经营，乙方按民营运作，自负盈亏，所有风险与九中无关。甲方不干涉乙方经营……”。2010年7月10日，中建二局二公司以金帆中学违反合同约定，未经其同意转租房产给工科学校使用为由送达一份《关于终止洛阳市第九中学分校房屋租赁合同的通知》。2010年11月9日，金帆中学向中建二局二公司的下属公司发出信函，认为自己与工科学校的协议是联合办学性质不是转租，中建二局二公司不予认可。之后，金帆中学退出使用，中建二局二公司将房屋场址收取后将其出租给他人使用。金帆中学为证明其损失向该院提交的证据有：整修教学楼，建学生食堂、厕所、地坪、修门、清运垃圾等费用单据，中建二局二公司对证据真实性无异议，认为这些单据不能证明金帆中学投入用于租赁物的建造、修缮，且金帆中学已启动另一诉讼，要求工科学校承担费用，因此，不能认定。另查明：1、金帆中学于2012年3月9日起诉洛阳工科中等专业学校，诉求其承担其投入财产的折旧费及2010年6月1日至2011年5月30日欠付的设施使用费、返还教学办公及生活用具等，因此案须以本案对双方是否违约的认定为前提，中止诉讼。2、中建二局二公司对金帆中学退出前多支付半年租金30000元无异议。3、2012年6月25日洛阳市教育局出具证明一份，证明：“洛阳市第九中学分校”更名为“洛阳市金帆中学”，法定代表人为武安强。一审法院认为：2006年12月20日，中建二局二公司洛阳公司与九中分校签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。金帆中学系洛阳九中分校更名而来，可以作为本案适格原告。合同签订后，中建二局二公司洛阳公司依约将房屋交付给九中分校使用，已经履行了合同主要义务。在合同履行中，金帆中学与工科学校订立联合办校协议，导致中建二局二公司认为金帆中学擅自转租，提出终止合同，金帆中学虽有异议并进行相应的协商，最终仍终止原租赁合同的履行，因此本案对金帆中学与他人联合办学是否构成根本违约进行认定是划分各方责任的基础。从现有证据可以证实，在中建二局二公司通知终止合同之前，没有双方书面协商往来信函等证据能够证明中建二局二公司通知金帆中学解除合同，金帆中学直接收到的是终止合同通知，没有给金帆中学申辩、纠正的任何机会。在终止通知送达后，金帆中学虽被迫同意终止，但其明确提出了申辩理由，认为联合办学不属转租，因此在解除合同的理由、时机、形式等方面，中建二局二公司负有过错。金帆中学未经业主同意将场地交与他人使用不符合合同约定，在中建二局二公司提出异议时应及时解释、抗辩或协商，也可以予以纠正，但金范中学均未实施，对形成纠纷亦负有过错。尽管租赁协议因金帆中学撤离而实际已解除并终止履行，双方均存在过错情况下，各自要求对方承担违约金没有事实依据，该院均不予支持。金帆中学为履行合同实际投入必要的资金进行修缮建造、平整场址，中建二局二公司对此并无异议，因此，在双方对终止履行合同均有过错情况下中建二局二公司收回场地上的构筑物仍具有相应价值，金帆中学要求按未使用年限与合同期限的比例折旧给予赔偿，该院予以支持。金帆中学要求中建二局二公司支付收益金没有事实依据，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、中建二局第二建筑工程有限公司于该判决书生效后十日内给付洛阳市金帆中学租用场地构筑物折旧损失共计173609元。二、中建二局第二建筑工程有限公司于该判决书生效后十日内返还洛阳市金帆中学多收取的租金30000元。三、驳回洛阳市金帆中学的其他诉讼请求。四、驳回中建二局第二建筑工程有限公司的反诉请求。如中建二局第二建筑工程有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5940元，反诉费940元，共计6880元，由洛阳市金帆中学承担1380元，由中建二局第二建筑工程有限公司承担5500元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明：中建二局二公司曾于2009年6月8日、2010年1月11日两次向洛阳工科中等专业学校收取水电费。本院认为：2006年12月20日，中建二局二公司洛阳公司与九中分校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同。金帆中学系洛阳九中分校更名而来，可以作为本案原告提起诉讼。在合同履行中，金帆中学与洛阳工科中等专业学校订立联合办校协议，从该协议的内容看，名为联合办学，实为租赁合同。按照金帆中学与中建二局二公司之间的《房屋租赁合同》的约定，金帆中学不得擅自转租，因此金帆中学将涉案房屋转租给洛阳工科中等专业学校的行为构成违约。2009年6月8日，中建二局二公司收取了洛阳工科中等专业学校的水电费，因此可以认定中建二局二公司此时已经知道金帆中学将房屋转租给了洛阳工科中等专业学校。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，中建二局二公司在知道金帆中学的转租行为后，未在六个月内提出异议，根据上述规定，中建二局二公司不能再以金帆中学擅自转租为由解除合同。因此，中建二局二公司于2010年7月10日单方解除合同的行为，不符合法律规定。金帆中学与中建二局二公司在履行合同过程中，均存在不当行为，因此双方分别向对方主张的违约金，互相不再支付。金帆中学撤离后，双方之间的合同已实际终止履行。金帆中学为履行合同实际投入必要的资金进行修缮建造、平整场地，中建二局二公司对此并无异议，金帆中学要求按未使用年限与合同期限的比例折旧给予赔偿，应予支持。金帆中学要求中建二局二公司支付收益金，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7120元，由洛阳市金帆中学负担2410元，中建二局第二建筑工程有限公司负担4710元。本判决为终审判决。审 判 长 王鑫杰审 判 员 邢 蕾代审判员 卢媛媛二〇一七年四月二十一日书 记 员 董雯静 关注公众号“”