（2017）京0108民初11771号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-10-01
案件名称
米江与北京京香伟业房地产开发公司合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
米江,北京京香伟业房地产开发公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初11771号原告：米江，男，1977年1月15日出生，回族。被告：北京京香伟业房地产开发公司，住所地北京市海淀区四季青镇门头村京香广场D座3层。法定代表人：高丽，总经理。委托诉讼代理人：吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。原告米江与被告北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米江与被告京香公司之委托诉讼代理人吴小涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。米江向本院提出诉讼请求：1、京香公司在3个工作日内，按照政府有关部门的要求，将北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×门402号（以下简称402号房屋）办理房产证相关事宜的需由京香公司提供的所有文件：房地产平面图（也称房产平面图）原件2份、房地产登记表（也称房屋登记表）原件3份一次性交给我；2、京香公司在3个工作日内赔偿因其拖延我办理房产证造成的损失15959.52元；3、诉讼费由京香公司承担。事实与理由：2016年2月，我在咨询“海淀不动产登记事务中心”等部门后得知，只要开发商提供办理房产证的必要文件，个人可以直接办理房产证。2016年2月23日，我根据2008年7月21日与京香公司签订的《回购回迁房协议》，与京香公司联系，要求其按照有关政府部门的要求将门头馨村北二区×号楼×单元402号房屋办理房产证的需由京香公司提供的所有文件交给我。开始，京香公司以委托北京海正盛业房地产经纪有限公司（以下简称海正公司）办理房产证为由，要求我与海正公司联系，次日，海正公司答复，由海正公司办理房产证，只能委托，需要收费，否则不管。经我联系四季青镇纪检后，京香公司同意提供相关文件，但仍由海正公司代为负责。经与京香公司及海正公司多次联系，直至2016年4月10日，海正公司把《专项维修资金缴款单》交给我，但直到起诉前，海正公司没有再给我任何文件。根据相关国家法律法规，我作为商品房买卖合同的买受人，个人可以去办理房产证事宜，京香公司应提供必要的手续，并应对一再拖延办证给予我赔偿。京香公司辩称，本案所涉房屋不是商品房，是旧城改造回迁房，按经济适用房管理，使用的法律法规政策与商品房不同，米江所述政策法规是商品房的规定，是适用法律错误，因为回迁房政策复杂，手续繁琐，政策法规没有规定多久必须办理房产证，本案所述房屋现在办理房产证过程中，米江确实找我公司员工要求办理房产证材料，我方也给过房款发票等手续，但是其他材料没有明确提出，今年3月20日明确提出的是平面图和登记表。因为同时办房产证的房屋很多，米江想自己办的话，给其配齐手续也需要时间，在这次诉讼之前其没有明确要我方提供这两类材料的类型，因不同类型房屋办理房产证是需要不同材料的，时间拖延是正常现象，我方今天拿来的是平面图2份及登记表2份，我公司之前办理的登记表都是需要原件2份，足以满足办理房产证的需求，故我方同意给米江登记表2份及平面图2份，我方认为第二项诉求没有法律依据，不同意其诉求，我方认为诉讼费应米江自行承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2008年7月21日京香公司（甲方）与米江（乙方）签订《回购回迁房协议》，约定“第一条回购回迁房的基本情况：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村（暂定名）×号楼×单元402号。该房屋阳台是封闭式。该房屋建筑面积共92.35平方米，其中套内建筑面积82.46平方米，公摊建筑面积9.89平方米。第二条回购回迁房房价款：回迁房价款按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平米3550元，总金额为人民币327842元。第三条返回装修材料费套内建筑面积每平方米200元，总金额为人民币16492元。第四条购房人实际应交购房款人民币311350元。...第六条付款期限：乙方应在本协议签字后10日内交付全部购房款，逾期者购房协议作废。第七条交付期限：1、甲方于2010年7月20日前交付乙方所购房屋。2、乙方未交齐全部购房款时不能进入所购房屋也不能办理入住手续。...第八条甲方逾期交房的违约责任：除不可抗力外，甲方若未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方索要违约金。违约金支付时间自本协议约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金。...”2014年12月6日京香公司（甲方）与米江（乙方）签订《补充协议》，约定“一、经双方确认，乙方购买了甲方建设的拆迁回迁房，该房屋坐落于北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元2402号。...四、经双方确认，上述房款双方已结清，房屋面积及坐落双方确认无误。...”2014年12月23日，收款单位北京兴荣基房地产开发有限公司怀柔分公司向付款人米江开具一张金额为312152元的销售不动产发票。米江主张402号房屋属于商品房性质，根据其向海淀区地方税务局第二税务所及海淀区不动产登记中心咨询的结果，其可持相关材料自行办理产权证。2013年6月3日北京绿景清馨物业管理中心发布办理产权证的《公告》后，其多次向京香公司及产权证代办公司索要办证材料，但对方至今未给齐。为证明其主张，米江提供以下证据：1、2013年6月3日《公告》“尊敬的门头馨村业主们：经过京香公司的多方努力，在市住房资金管理中心、海淀区房管局和海淀区地税局等相关部门的全力配合下，您所居住的门头馨村住宅小区（不含北一区，即：京香花园），现已具备办理《房屋所有权证》的条件。办理《房屋所有权证》的工作，由京香公司委托海正公司负责完成。由于本小区已基本办理完毕入住手续，为了不造成拥挤，我们将采取分区分批办理的方式，第一批：门头馨村南区；第二批：门头馨村北区。为了办理房产证的工作能够顺利进行，每户的业主都会收到办理房产证的《通知书》，接到通知的业主，请您准备好《回购回迁房协议》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、购房发票、个人的身份证等证明材料，依照《通知书》所告知的时间和联络方式，与我们联系，...咨询单位：北京海正盛业房地产经纪有限公司...（落款）北京绿景清馨物业管理中心（盖章）”；2、米江向四季青镇纪检监察部门发送的投诉电子邮件及其向海正公司工作人员索要办证材料的短信截图；3、《个人购买商品房缴纳契税业务报送资料清单》：“1、必须报送材料...（5）房屋登记表原件及复印件各1份...”；4、《新建商品房告知单》：“...4、房地产平面图、房地产登记表原件二份；...”京香公司认可与米江签订的《回购回迁房协议》及《补充协议》，认可收到米江交纳的房款，门头馨村北二区在2014年就可以办理房产证，但402号房屋性质属于农村回迁房，是绿化隔离地区旧城改造项目，并非商品房性质，且从已办理的房产证看，载明是按经济适用房管理，海正公司是京香公司聘请的专门办理门头馨村南区和北区房产证的公司，由于办理房产证需要开发商和业主配合，若业主也委托海正公司则需要自行支付代理费，若业主不委托，由于京香公司的手续已委托给海正公司，则需要业主找海正公司协调。京香公司认为，《个人购买商品房缴纳契税业务报送资料清单》及《新建商品房告知单》均未加盖公章，不认可该两份文件的真实性，且是针对商品房的清单，不适用本案回迁房，所列材料亦有重复，现同意向米江提供房地产平面图原件2份、房地产登记表原件2份。京香公司向本院提供北京市海淀区房屋管理局2014年3月18日出具的《关于海淀区门头馨村小区协助调查事项有关问题的复函》一份：“一、房屋性质：开发商为京香公司，房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼、门头馨村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。二、按照其性质是否有上市交易的限制：《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字【2001】1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。特此函复。”米江认为，该《复函》并未包括21号楼。京香公司解释，2013年×号楼手续还未齐备，故《复函》未予以显示，但门头馨村小区内所有房屋性质一致。京香公司还向本院提供X京房权证海字第XX**号房屋所有权证一份：“房屋所有权人：北京京香伟业房地产开发公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：海淀区门头馨村北二区×号楼，登记日期：2015-01-06，房屋性质：按经济适用住房管理，规划用途：住宅，房屋状况：总层数4、建筑面积2964.46平方米，土地使用权取得方式：划拨”。米江认为，经济适用房也是特殊的商品房，具备商品房的买卖属性与权属转移属性，即使房产证上写明是按经济适用房管理也应适用商品房的规定。本院认为，米江与京香公司签订的《回购回迁房协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。米江认为，402房屋属于商品房性质，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）的规定。本院认为，《商品房买卖合同解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，京香公司转让房屋的对象并非不特定的社会公众，而是包括米江在内的特定范围的被拆迁人；双方进行房屋交易的依据也不是《商品房买卖合同》，而是《回购回迁房协议》。且根据海淀区房屋管理局的《复函》及X京房权证海字第XX**号房屋所有权证记载的内容，门头馨村小区房屋并非商品房性质，而是按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。因此，米江与京香公司之间的法律关系不符合《商品房买卖合同解释》所指的商品房买卖合同的法律特征，本案无从适用该《商品房买卖合同解释》。虽然，米江与京香公司未在《回购回迁房协议》及《补充协议》中约定办理房屋产权证的时间，但京香公司作为门头馨村小区开发商，其协助小区业主办理房屋产权证亦为应有之义，在房屋已具备办理产权证的条件下，应依据诚信原则尽力配合。京香公司现主动向米江提供402号房屋房地产平面图原件2份、房地产登记表2份，本院对此不持异议。米江依据《商品房买卖合同解释》及《中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准》主张因京香公司拖延办理房产证有关文件而给其造成的经济损失，本院认为，因双方并非商品房买卖合同关系，亦未就办理房屋产权证的时间和逾期办理的违约责任进行约定，且米江并未举证证明其因此遭受何种实际损失，故其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、北京京香伟业房地产开发公司于本判决生效后七日内向米江交付北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元二四〇二号房屋房地产平面图原件二份及房地产登记表原件二份；二、驳回米江的其他诉讼请求。案件受理费九十九元，由米江负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 梁 珊二〇一七年四月二十一日书 记 员 张慧聪 关注公众号“”