（2017）粤0604民初4041号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-08-25
案件名称
项建宏与何宝金房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
项建宏,何宝金
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4041号原告：项建宏，女，汉族，1965年11月16日出生。委托诉讼代理人：李成，广东领路律师事务所律师。被告：何宝金，男，汉族，1963年5月8日出生。委托诉讼代理人：李伯安，广东荆紫律师事务所律师。原告项建宏诉被告何宝金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李成、被告委托诉讼代理人李伯安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、被告向原告支付租金107500元（2015年7月1日至2017年3月15日）、管理费4428.30元（从2015年4月至2017年3月，每季度553.54元，共8个季度），合计111928.30元；三、被告向原告支付上述租金滞纳金132506.25元；四、被告交纳的押金15000元归原告所有；五、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》，将佛山市禅城区魁奇一路11号1区首层11号商铺租赁给被告。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，被告应当从2015年3月1日起每月向原告支付租金5000元及商铺管理费。但被告仅支了前四个月租金，商铺管理费从2015年4月起一直拖欠。根据《商铺租赁合同》约定，被告未按期缴纳租金，原告可解除合同，并按日千分之五收取滞纳金。原告多次催促被告支付上述费用，但被告均拒绝支付。被告辩称：1、被告根本不存在违约情形，被告根本无法正常使用商铺，当然不需要支付租金。2014年12月21日被告与原告签订《商铺租赁合同》时，魁奇路和汾江路交叉路口并没有施工，案涉商铺并没有被围蔽。原告给了2个月装修期，但装修完毕之后，被告仅仅经营了一个月，案涉商铺就因为魁奇路快速化改造和地铁2号线施工被围蔽，无法经营。从2015年5月开始，被告就不断向政府有关部门反映，要求政府补偿因为商铺被围蔽所造成的损失，但政府有关部门答复，因为案涉的商铺不在补偿红线范围内，政府有关部门不予赔偿。原告也知道商铺被围蔽给被告造成损失，所以开始也没有催收租金。被告也曾经要求原告解除合同，赔偿损失，但原告不予答复。2、原告在签订合同前就知道案涉商铺即将被围蔽，对被告造成的损失应当承担赔偿责任。禅城区交通局就将魁奇路快速化改造和地铁2号线施工的通知告知了沿线各位业主。地铁2号线的走向和施工时间在2014年就在网上作了公布，即使原告没有收到通知，原告作为佛山市市民，不可能不知道这一事实，但被告作为外省人，对此情况却根本不知情；3、被告因为无法正常经营，在2017年3月10日已经将案涉商铺中的空调、沙发、办公座桌椅、电脑等物品贱价处理。处理之前，被告一直要求与原告解除合同，赔偿被告因此造成的装修损失及其他经营损失，但原告知道，其将商铺收回也没有任何作用，所以双方一直未能达成协议。综上，原告在签订合同前，故意隐瞒商铺即将被围蔽的事实，欺骗被告签订《商铺租赁合同》，给被告造成巨大的经济损失。依据《合同法》第54条之规定，被告有权撤销合同，被告将另案起诉原告要求赔偿被告损失。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证复印件、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、房地产权证、商铺租赁合同、物业管理费欠费清单各一份，照片两张。拟证明原告有权出租涉案房屋，被告已在实际经营使用该商铺，其欠缴租金和物业管理费。诉讼中，被告提交以下证据：1、申诉书复印件三份、上访的情况汇报复印件、群众来访登记表复印件、国土局城建和水务局答复、国土资源和城乡规划局复函复印件各一份。拟证明2015年4月开始，因为修路商铺被围蔽，无法经营，包括被告在内的多名租赁人向政府有关部门反映，要求政府补偿，但政府不予补偿。同时也说明被告从2015年4月开始就不能正常使用商铺。照片三十张，拟证明案涉商铺被围蔽后，行人和车辆根本无法接近商铺，经营无法开展。用水清单、电费通知单、电费发票各一份，拟证明2017年1月至3月，案涉商铺用水量很小，说明被告根本没有使用商铺。处理物品清单，拟证明因为无法经营，被告在2017年3月10日将店内的物品全部贱价处理。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据1中的国土局城建和水务局答复，能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据1中的国土资源和城乡规划局复函、群众来访登记表虽为复印件，但为有权行政机关出具，本院对真实性予以确认；证据1中的其他证据均为复印件，且原告有异议，本院不予采纳。证据2能反映店铺外立面情况，本院对真实性予以确认；证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4为被告单方制作，原告有异议，本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方主要约定如下：1、甲方同意从2015年3月1日起至2021年3月30日止，将坐落于佛山市禅城区魁奇一路11号1区首层P11号铺租给乙方使用，押金为15000元。缴纳租金方式为每月一付。合同期为6年，2015年3月1日至2018年3月30日的租金为每月5000元，2018年3月1日至2021年3月30日租金为每月5500元。3、乙方必需按时缴交租金，如乙方超出合同规定期限7日仍未缴交租金，甲方有权终止合同，收回该商铺和没收押金；如乙方按时缴交租金，甲方不得以任何理由向乙方收回该商铺，否则需退回押金并赔偿押金同等金额给乙方。4、甲方需结清起租前该商铺的所有费用，乙方承担租赁期间该商铺的水费、电费、物业管理费、数字电视月租费等费用，若有未付或迟付造成本商铺被停水、电等，则乙方须负责恢复，其费用由乙方负责支付，否则甲方有权单方面终止合同，并没收押金。在租赁期满双方不再续租时，水费、电费、物业管理费、数字电视月租费等按实际用量计清结算。后押金方可退还给乙方。备注：每月1日缴交租金，超过7日从8日起每日按千分之五缴纳滞纳金直至30日甲方有权收回商铺。佛山市星城物业管理有限公司出具《丽日玫瑰名城住户缴费清单》一份，上载明，涉案铺位2017年1月1日至2017年3月31日期间的商铺管理费为538.54元，商铺公摊电费为15元，合计553.54元。前期应收3874.76元，累计应交费用为4428.30元。另查明，据被告提供的照片显示，涉案铺位外人行通道上有行人通过，人行通道外被围蔽。再查明，佛山市禅城区魁奇一路11号1区首层P11铺的权属人为原告与案外人司伟。原、被告共同确认：被告于2017年3月15日向原告归还涉案铺位。原告陈述，原告未为被告垫付物业管理费。被告陈述，被告从2015年7月起没向原告支付租金，被告只拖欠2017年1月1日之后的物业管理费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。被告抗辩主张原告隐瞒涉案铺位即将被围蔽的情形，欺骗被告签订合同的问题。本院评判如下：第一，被告确认涉案铺位围蔽前，相关行政主管部门已将改造和施工范围的通知公告，故原、被告在签订合同之前，均应当知道涉案铺位存在围蔽施工的事实，不存在原告欺瞒被告的情形；第二，从被告提供的照片可知，相关市政工程采取围蔽措施后，人员仍可自由进出商铺，故不存在商铺使用不能的情形；第三，市政工程所采取的围蔽措施，属于市场经营主体在经营活动中所面临的正常的商业风险。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请解除《商铺租赁合同》。根据涉案《商铺租赁合同》第三条约定，被告迟延交付租金超过七天，原告有权解除合同。被告自述其于2015年7月起没有支付商铺租金，故原告的上述诉请有合同依据，本院予以支持。因被告于2017年3月15日向原告归还涉案铺位，故本院确认涉案租赁合同于2017年3月15日解除。被告应向原告支付2015年7月1日至2017年3月15日的租金合计103225.81元（5000元×20个月＋5000元÷31日×20日），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请物业管理费。根据《铺位租赁合同》第4条的约定，被告应承担承租期间的管理费。根据物业公司所出具的缴款清单显示，涉案铺位尚欠物业管理费4428.30元。因被告未能举证证明已交纳相关的物业管理费，而原告虽未提供已交纳管理费的票据，但其作为涉案铺位的业主是交纳物业管理费的义务人，故对原告诉请被告交纳2015年4月至2017年3月期间的物业管理费4428.30元合法合理，本院予以支持。关于原告诉请没收保证金，支付租金滞纳金。依据《铺位租赁合同》第3条的约定，原告有权没收押金。原告诉请有理，本院予以支持。至于滞纳金，因原告无证据证明没收押金不足以弥补被告违约对原告造成的实际损失，故对原告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：确认原告项建宏与被告何宝金于2014年12月21日签订的《商铺租赁合同》已于2017年3月15日解除；被告何宝金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告项建宏支付租金合计103225.81元；被告何宝金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告项建宏支付物业管理费4428.30元；原告项建宏已收取的押金15000元不予退还被告何宝金；五、驳回原告项建宏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费收取2596元，由原告项建宏负担1350元，被告何宝金负担1246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 罗婉文二〇一七年四月二十一日书记员 吴章斐附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自