（2017）苏03民终2492号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-11
案件名称
2492睢宁金港家居广场有限公司与许亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许亮,睢宁金港家居广场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终2492号上诉人（原审被告）：许亮，男，1987年3月4日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：王朋，江苏诺泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：睢宁金港家居广场有限公司，住所地睢宁县经济开发区104国道东侧11号。法定代表人：蒋东凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。上诉人许亮因与被上诉人睢宁金港家居广场有限公司（以下简称金港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初6353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月17日进行审理。上诉人许亮的委托诉讼代理人王朋，被上诉人金港公司的委托诉讼代理人姚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王朋上诉请求：撤销原判第一、二、三项判决，依法予以改判。事实与理由：1、涉案房屋没有规划建设手续和消防验收手续，所以本案房屋租赁合同无效。2、涉案房屋的实际面积小于合同约定面积，一审法院认定事实错误。3、上诉人受到水损后即于2016年6月份将房屋交还金港公司，不存在占用房屋的事实。被上诉人金港公司答辩称：1、涉案房屋经过规划部门的规划许可，也取得了相关手续，本案房屋租赁合同是有效合同；2、上诉人租赁房屋的面积是按照房产局及江苏省测绘专业部门测量的面积，所以不存在实际面积小于合同面积的事实。3、上诉人所称交还房屋的时间与事实不符，被上诉人直到2017年3月底才收回涉案房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金港公司原审诉讼请求：1、判令许亮给付房屋租金等36461.19元及利息（以36461.19元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2015年5月18日起计算至实际履行之日）；2、判令许亮将租赁的商铺腾空后交付给金港公司；3、判令许亮按每天129.3元的标准支付商铺占用费（自2016年5月18日起至实际腾空租赁商铺之日止）；4、诉讼费由许亮承担。一审法院认定事实：睢宁县金港国际建材家居购物广场1号馆三层2-308、2-309、2-310、2-312号房源为案外人徐州衡锦置业有限公司（以下简称衡锦公司）未出售的房源。2014年1月1日，衡锦公司与金港公司签订协议，约定将该公司金港国际建材家居购物广场未售的全部商业用房委托金港公司对外统一出租和营运管理。2014年3月14日，金港公司告（甲方）与许亮（乙方）签订了一份经营管理协议书，约定：金港公司将位于金港国际建材家居购物广场三期三楼展厅的摊位提供给许亮从事商业经营，租赁面积258.59平方米。租赁期限自2014年3月15日起至2016年3月14日止。租金从三期商场整体开业时起算，金港国际建材家居购物广场三期馆于2014年5月18日正式营业。租金单价为15元/平方米，优惠后的租赁费为34910元，先付后用。首期租金11637元于本合同签订之日付清，余下租金23273元被告须提前15天支付。逾期支付按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。许亮另需向原告缴纳管理服务费计9309元，付款方式及付款时间参照租赁费用的付款方式及时间，首期支付4655元，以后支付4654元。合同签订后，金港公司将房屋交付许亮使用，许亮向金港公司交纳14000元（其中3000元为装修押金，双方约定垃圾清理费从该款中扣除），庭审中金港公司认为该3000元应扣除垃圾清理费775元（258.59平方米×3元/平方米），再抵扣租赁费，许亮予以认可。因下余租赁费用及物业管理费许亮未缴纳，引发诉讼。诉讼中，金港公司明确租赁费为27151.95元（2014年5月18日至2016年5月17日期间，优惠17个月后7个月的租金）。一审法院认为：金港公司与许亮之间签订的经营管理协议书，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按约定履行自己的义务。关于许亮抗辩的涉案房屋未取得产权证书、违反消防验收的相关规定而无效，一审法院认为，根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的规定，“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据……租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，故一审法院对许亮上述抗辩不予支持。许亮未能按约支付租金及物业管理费，应承担相应的民事责任。扣除许亮已支付的租赁费13225元（14000元-垃圾清理费775元），许亮尚需支付23235.95元（27151.95元+9309元-已付的13225元）。因许亮未及时支付租赁费及物业管理费必然造成金港公司相应的财产损失，金港公司主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2015年5月18日起计算至实际履行之日的利息，不超过双方关于违约金的计算标准，一审法院予以支持，但金港公司的利息主张应以年利率24%为限。因许亮未在租赁到期后将房屋交付金港公司，造成金港公司相应期间的商铺占用费损失，金港公司要求许亮将租赁的房屋腾空后交付给金港公司并按租金计算标准每天129.3元/天（月租金15元/平方米×258.59平方米÷30天）支付占用费的诉求成立，该院予以支持。因许亮在签订合同后，陆续向金港公司支付14000元的费用，致诉讼时效中断，故金港公司的诉讼未超过诉讼时效，许亮抗辩金港公司的部分诉讼超过诉讼时效的抗辩，无依据，该院不予支持。综上，一审法院判决：一、许亮于判决生效后十日内支付睢宁金港家居广场有限公司物业管理费和租金23235.95元及利息损失（以23235.95元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2015年5月18日起计算至实际履行之日止，以年利率24%为限）；二、许亮于判决生效后十日内腾空睢宁金港国际建材家居购物广场1号馆三层2-308、2-309、2-310、2-312号商铺，并交还给睢宁金港家居广场有限公司；三、许亮于判决生效后十日内按照129.3元/天，向睢宁金港家居广场有限公司支付自2016年5月18日起至被告腾空商铺之日的商铺占用费；四、驳回睢宁金港家居广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取356元，由许亮负担。二审期间，被上诉人金港公司为支持其主张提供如下证据：1、金港国际建材家居购物广场1#楼的建设工程规划许可证、商品房预售许可证。拟证明涉案房屋取得了规划许可。2、睢宁县广厦测绘服务所出具的金港国际建材家居购物广场1#楼房屋测绘报告。拟证明对本案出租房屋测绘的总面积为258.59平方米，与合同约定面积一致。3、徐州市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书。拟证明涉案房屋取得了消防验收审查。上诉人质证认为：1、对证据1真实性无异议，但不能证明合同有效；2、对证据2真实性不予认可，房屋面积应以有关部门的产权登记为准；3、对证据3真实性无异议，但不能够证明被上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人提供的证据1、2、3与本案具有关联性，上诉人虽持有异议，但均未提供相反证据辩驳，本院对其质证意见不予采纳，对上述证据予以确认。本院查明的案件事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：睢宁县金港国际建材家居购物广场1号楼于2012年11月28日取得建设工程规划许可证。2013年2月5日取得了商品房预售许可证[（睢）房预售证第2013-8号]。2013年1月24日睢宁县广厦测绘服务所对金港国际建材家居购物广场1号楼出具的房屋测绘报告载明：1号楼3层2-308面积为54.12平方米、2-309面积为50.39平方米、2-310面积为52.33平方米、2-311面积为51.36平方米、2-312面积为50.39平方米。以上五个室号的总面积为258.59平方米。还查明，涉案《经营管理协议书》约定出租房屋的展位号为2-308、2-309、2-310、2-311、2-312号。二审期间，被上诉人金港公司确认上述房屋已于2017年3月底收回。二审期间的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同是否有效。2、涉案房屋租赁合同的约定面积是否低于实际面积。3、涉案房屋返还问题如何认定。本院认为：关于合同效力问题。上诉人以涉案房屋未办理建设规划手续提出合同无效。对此，被上诉人金港公司提供了金港国际建材家居购物广场1#楼的建设工程规划许可证，且该项目依法办理了商品房预售许可。故可认定该房屋已取得相应的规划建设手续。上诉人的该项上诉理由缺乏事实，本院不予采纳。上诉人主张涉案房屋未取得消防验收，涉案合同违反相关法律规定而无效，而现有法律法规对未取得消防验收的房屋租赁行为并未做出否定合同效力的强制性规定。故一审法院对于合同效力的认定并无不当，上诉人的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。关于房屋面积问题。首先需指出的是，本案《经营管理协议书》约定出租房屋的展位号为2-308、2-309、2-310、2-311、2-312号，而一审法院认定的展位号为2-308、2-309、2-310、2-312号，遗漏2-311号，对此应予纠正。根据金港公司提供的房屋测绘报告，上诉人承租的2-308、2-309、2-310、2-311、2-312五个室号房屋的总面积为258.59平方米，与双方《经营管理协议书》约定的面积一致。故金港公司就房屋面积的主张已完成举证责任。上诉人对房屋测绘报告和《经营管理协议书》载明的面积虽持有异议，但其对主张的“约定面积与实际不符”的事实未提供任何证据证明，其提出应以产权登记为准的意见亦缺乏明确的法律依据，故对其上诉理由本院不予采纳。关于房屋返还问题。鉴于二审期间金港公司认可涉案房屋已于2017年3月底收回，一审法院判令许亮向金港公司返还涉案房屋已失去事实基础，故一审判决的第二项“许亮于判决生效后十日内腾空睢宁金港国际建材家居购物广场1号馆三层2-308、2-309、2-310、2-312号商铺，并交还给睢宁金港家居广场有限公司”的判项依法应予撤销。对于房屋返还的时间，上诉人许亮主张系2016年6月份实际交还，但对此无证据证明，亦与其一审中实际占有房屋的陈述相矛盾，对其该上诉理由本院不予采纳。综上，一审判决第一、三、四项认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。因二审期间发生新的事实，一审判决的第二项依法应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初6353号民事判决第一、三、四项，即：一、被告许亮于本判决生效后十日内支付原告睢宁金港家居广场有限公司物业管理费和租金23235.95元及利息损失（以23235.95元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2015年5月18日起计算至实际履行之日止，以年利率24%为限）；三、被告许亮于本判决生效后十日内按照129.3元/天，向原告支付自2016年5月18日起至被告腾空商铺之日的商铺占用费；四、驳回原告睢宁金港家居广场有限公司的其他诉讼请求。二、撤销江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初6353号民事判决第二项，即：被告许亮于本判决生效后十日内腾空睢宁金港国际建材家居购物广场1号馆三层2-308、2-309、2-310、2-312号商铺，并交还给原告睢宁金港家居广场有限公司。二审案件受理费356元，由上诉人许亮承担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 宏代理审判员 汪佩建代理审判员 张 涛二〇一七年四月二十一日书 记 员 牛金铭 更多数据：