（2016）浙0283民初7007号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2018-07-13
案件名称
王月娣与石俊保房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
奉化市人民法院
所属地区
奉化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王月娣,石俊保
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0283民初7007号原告：王月娣，女，1963年5月19日出生，汉族，户籍所在地为宁波市奉化区，现住宁波市。被告：石俊保，男，1981年4月11日出生，汉族，户籍所在地为宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。原告王月娣为与被告石俊保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告王月娣和被告石俊保均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王月娣向本院提出诉讼请求：一、判令被告偿付租赁期间的物业费4276.92元（计算方式为1710.77元/年×两年半）；二、判令被告支付原告违约金2000元；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系宁波市奉化区绿都小区52幢204室的业主。2014年3月16日，原、被告签订了《租房协议》，约定被告承租宁波市奉化区绿都小区52幢204室房屋，租赁费为24000元/年，家电押金2500元，租赁期间的物业费、水电费、煤气费、网线费、有线电视费等费用都由被告承担。《租房协议》第五条约定：“自合同协议后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止或违约。如发生违约情况，违约方应支付对方违约金2000元。”合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了租金。合同期满后，被告继续续租该房屋，双方继续履行本协议，截至2016年9月16日被告搬离。但在租赁的两年半时间里，被告因长期在家里吃火锅、前后窗不通风，导致原告的长虹电视损坏无法维修，原本干净整洁的沙发也面目全非，一只马桶无法使用，另一只马桶盖霉烂，后双方在微信中对损失进行了协商解决。2016年10月初，小区物业上门向原告催讨物业费，称2014年3月至2016年9月的物业费4276.92元未付，原告联系被告后，被告却找各种借口搪塞，原告多次催促均无果。原告认为，原、被告之间的《租赁协议》合法有效，合同到期后，双方继续履行，该协议对双方均有约束力，现被告未依约履行义务，应承担违约责任。被告石俊保辩称：请求驳回原告的诉讼请求。答辩人在2016年9月与原告结清了租房费用后，原告于近期才电话单独要求答辩人支付两年多的物业费，但答辩人之前并没有收到过物业费清单，同时原告在沟通中有人身攻击的言语，伤害到答辩人个人及家人名誉，要求原告公开道歉。答辩人认为，租房期间，答辩人按时支付了租赁费、水电煤等费用，也曾支付近5000元电视机及沙发翻新费用（以上并非人为引起的损耗，而原告要求把押金中近2000元用来抵扣了沙发翻新费用），故答辩人无需再额外支付违约金。答辩人在租赁期间，家中两次严重被盗，而房屋本身未安装防盗窗，给答辩人及家庭造成了物质和精神上的极大创伤。为此，答辩人无责任直接支付物业费用和违约金，也无义务承担相关诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月16日，原、被告签订《租房协议》，约定被告石俊保向原告王月娣承租位于奉化市××小区××室的房屋，租赁期限为2014年3月25日至2015年3月24日，租房押金、水电费及家具押金2500元；如发生违约情况，违约方应支付对方违约金2000元。协议还约定，水、电、有线费、物业费、网线费、电话等使用费由使用人（即被告）负担，若不按时交付租金、水、电、有线费、物业费、网线费、电话等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金。约定租赁期届满后，被告继续使用租赁房屋至2016年9月16日。后双方经结算，原告退还了被告押金100元。租赁期间，被告未支付物业费，原告在收到《物业费缴款通知书》后也未付清欠付的物业费。本院认为：按照《租赁协议》约定，租赁期间的物业费应由被告负担，但收取物业费的权利主体为物业公司，原告与被告签订的《租赁协议》只是将租赁期间的物业费付款义务转让给被告，原告并不享有直接向被告收取物业费的权利。而被告在受让物业费付款义务的同时，也取得了对物业公司的抗辩权，其提出租赁期间家中被盗是否能作为不支付物业费的有效抗辩，应从物业服务合同分析，而不受《租赁协议》调整。为此，对原告要求被告直接向其支付物业费的请求，本院不予支持。至于违约金，因原、被告均称租赁期间并未收到过物业公司的催缴通知，双方在结算押金时也并未提及物业费问题，故被告未付物业费的原因在本案中无法查明，也难以认定其对此存在过错，本院对原告主张的2000元违约金亦难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王月娣的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告王月娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 陈力笋二〇一七年四月二十一日书 记 员 吴佳楠附:本判决依据的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。