（2017）沪0113民初2356号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-15
案件名称
刘彦恒、邹骅与黄岳平、施毓萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘彦恒,邹骅,黄岳平,施毓萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初2356号原告(反诉被告)：刘彦恒，男，1974年6月20日生，汉族，住江苏省东台市。原告(反诉被告)：邹骅，女，1978年4月2日生，汉族，住江苏省东台市。上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：杨华俊，上海市远东律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄岳平，男，1961年3月30日生，汉族，住上海市崇明区。被告(反诉原告)：施毓萍，女，1961年5月9日生，汉族，住上海市崇明区。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：唐锦华，上海锦华律师事务所律师。原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅与被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅及其共同委托诉讼代理人杨华俊、邢桦彬，被告(反诉原告)施毓萍，被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍的共同委托诉讼代理人唐锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅向本院提出诉讼请求，要求黄岳平、施毓萍继续履行与刘彦恒、邹骅间的买卖合同关系，将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至刘彦恒、邹骅名下。事实和理由：2016年5月20日，刘彦恒、邹骅就向黄岳平、施毓萍购买系争房屋与其签订房屋买卖合同，此后双方签订上海市房地产买卖合同，并约定双方在2017年1月15日前办理过户手续。合同签订后，刘彦恒、邹骅按约付款。在办理贷款过程中，刘彦恒、邹骅获知网签合同仅有三个月有效期，若要过户须另行网签合同。2016年12月起，刘彦恒、邹骅多次与黄岳平、施毓萍协商另行网签合同，黄岳平、施毓萍不予理会。2016年12月27日，刘彦恒、邹骅购房的贷款审批手续获批，但黄岳平、施毓萍仍拒绝配合过户，故诉请如上。被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍反诉并辩称，买卖双方签订房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同后，黄岳平、施毓萍才得知刘彦恒、邹骅在上海工作不满五年，按上海政府于2016年3月25日出台的外地户籍人员在沪购房限购政策，不符合本次购房条件，故双方间的买卖合同违反了上海市政府的强制性规定。根据房地产买卖合同补充条款(二)第1项约定，双方间的买卖合同应予解除。故不同意刘彦恒、邹骅的诉讼请求，并提出反诉请求：1、解除双方间的房屋买卖合同及上海市房地产买卖合同；2、刘彦恒、邹骅根据双方间房地产买卖合同第九条第三款的规定支付违约金10万元。原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅针对反诉辩称，黄岳平、施毓萍要求解除合同缺乏依据，不予同意。本院经审理查明以下事实：2016年4月8日，黄岳平、施毓萍经核准登记为系争房屋的房地产权利人。刘彦恒、邹骅为夫妻，截止至2016年12月，刘彦恒、邹骅参保个人城镇基本养老保险缴费月数61个月。2016年5月20日，黄岳平、施毓萍(出卖方、甲方)与刘彦恒、邹骅(买受方、乙方)就系争房屋签订房屋买卖合同，其中约定总房价款274万元，双方于2017年1月15日前办理过户。当日，黄岳平、施毓萍出具收款收据，确认收到刘彦恒、邹骅定金5万元。2016年6月4日，黄岳平、施毓萍(卖售人、甲方)与刘彦恒、邹骅(买受人、乙方)就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司利津路店公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款274万元。第四条约定，甲方于2016年6月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方确认，在2017年1月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定，本合同签订后七日内，乙方根据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲、乙双方同意解除合同，互不承担违约责任。如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议约定，1、乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，将首期房价款78万元支付给甲方，上海菁英房产并将代为保管的(若有)定金5万元转为首期房价款，如此构成全额首期房价款83万元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请191万元贷款的形式支付第二期房价款。同日，刘彦恒、邹骅向黄岳平、施毓萍支付购房款78万元。后，黄岳平、施毓萍将系争房屋交付给了刘彦恒、邹骅。此后，刘彦恒、邹骅贷款191万元的申请获贷款银行审批通过，但黄岳平、施毓萍拒绝过户。刘彦恒、邹骅于2017年1月向黄岳平、施毓萍发出催告函，主要内容为，双方曾约定2016年11月底再重新签订第二版示范文本的上海市房地产买卖合同，但黄岳平、施毓萍未按约定前来签订，故刘彦恒、邹骅予以催告。审理中，为证明己方的主张，刘彦恒、邹骅申请系争房屋交易的业务员渠华宁作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，买卖双方签订居间协议时，黄岳平、施毓萍知晓刘彦恒、邹骅社保的缴纳情况，根据社保缴纳情况及贷款办理情况，故双方约定直至2017年1月办理过户，为此还提高了房价2万元。由于双方签订的上海市房地产买卖合同无法直接办理过户，为办理过户手续，渠华宁曾要求黄岳平、施毓萍配合二次网签，但其不予同意，并提出房价上涨太快等。刘彦恒、邹骅对证人证言予以认可。黄岳平、施毓萍对证人证言不予认可，表示其从未知晓刘彦恒、邹骅的社保缴纳情况；至于双方约定2017年1月过户，是因为中介说刘彦恒、邹骅缺社保。以上证据，有原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅提供的上海市不动产登记簿、结婚证、社保缴纳情况、房屋买卖合同、收款收据、上海市房地产买卖合同、催告函、贷款文件、证人证言等，及双方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。本院认为，刘彦恒、邹骅与黄岳平、施毓萍就系争房屋先后签订了房屋买卖合同及上海市房地产买卖合同，双方就系争房屋形成的买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。黄岳平、施毓萍亦自认双方约定2017年1月过户是因为刘彦恒、邹骅“缺社保”，由此可见黄岳平、施毓萍对于待刘彦恒、邹骅于2017年1月符合购买条件后过户房屋是明知且同意的，故刘彦恒、邹骅要求黄岳平、施毓萍在房屋交易过户程序办理中配合办理重新网签等手续并无不妥，黄岳平、施毓萍基于诚信原则理应配合。现双方约定的过户时间已届满，且目前刘彦恒、邹骅亦不存在不符合购买系争房屋的条件的情况，故刘彦恒、邹骅诉请要求过户，于法不悖，当予准许，其应当在过户同时支付剩余房款。黄岳平、施毓萍应当配合过户，其要求解除买卖合同等反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、继续履行原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅与被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的买卖合同关系，被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍于本判决生效之日起十日内配合将上述房屋的房地产权利转移登记至原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅名下；二、原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产权利转移登记申请之当日，向被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍支付房款191万元；三、被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍的所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为14,360元、反诉案件受理费减半收取为14,760元，财产保全费5,000元，均由原告(反诉被告)刘彦恒、邹骅与被告(反诉原告)黄岳平、施毓萍各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 蒋梦娴二〇一七年四月二十一日书记员 袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：搜索“”来源：