（2017）内06民终710号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2018-07-20
案件名称
内蒙古东达房地产开发有限公司与钟立群房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古东达房地产开发有限公司,钟立群
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内06民终710号上诉人（原审被告）：内蒙古东达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇210线东，二商营子南，旧包东公路东，东达集团院内。法定代表人：赵永明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张耀新，该公司职工。委托诉讼代理人：郝利平，内蒙古盖伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟立群，女，汉族，1984年10月13日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：钟伊兴，系钟立群父亲。上诉人内蒙古东达房地产开发有限公司（以下简称东达房地产公司）因与被上诉人钟立群房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东民初字第6942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月19日对本案公开开庭审理。上诉人东达房地产公司的委托诉讼代理人张耀新、郝利平，被上诉人钟立群的委托诉讼代理人钟伊兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东达房地产公司上诉请求：撤销原判，发回重审。上诉理由：1.一审法院对实施项目的主体没有查明。实际实施项目的主体即享有权利、承担义务的主体为鄂尔多斯市东达实业有限公司并非东达房地产公司，故一审遗漏了当事人，应当发回重审；2.被上诉人钟立群自己放弃被安置的权利，不能安置的过错在钟立群，故钟立群应当承担不能安置的法律后果；3.一审应当依据情势变更的原则对过渡费进行调整即过渡费截止到2014年1月31日。被上诉人钟立群答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。钟立群与东达房地产公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》并且经过公证，并非鄂尔多斯市东达置业有限公司，诉讼主体正确。钟立群并没有放弃安置，东达房地产公司提供的房源不满意，双方还在磋商，本案仅是要求过渡费。钟立群向原审法院起诉请求：一、东达房地产公司支付从2013年6月14日至2016年4月14日共34个月的过渡费381153.6元；二、东达房地产公司支付自2016年4月15日至实际安置之日的过渡费。原审法院认定事实如下：2011年6月14日，钟立群与东达房地产公司签订了一份《房屋拆迁产权调换协议书》（编号为：2011-A008号），约定东达房地产公司因建设东胜区东达商业广场项目需要，拆除钟立群所有的位于东胜区宝日陶亥西街农业局住宅楼4单元2层401户，建筑面积108.96㎡，地下室38.74㎡，凉房39.14㎡，共计186.84㎡。该《房屋拆迁产权调换协议书》又约定置换东达房地产公司开发的位于东胜区鄂托克街南、杭锦路东、达拉特路西的钢混结构楼1号楼10层5单元1002室毛坯期房一套，建筑面积125.9㎡，过渡费补偿标准每月每户（每月每平米）30元。另查明，《房屋拆迁产权调换协议书》第六条约定，过渡方式：乙方（钟立群）自行解决过渡用房，过渡期间拆迁人给予被拆迁人一定的过渡费，过渡期原则上为24个月，但最长不超过30个月，从2011年4月18日开始至2013年4月18日止。《房屋拆迁产权调换协议书》第九条第二款约定，如甲方（东达房地产公司）在24个月以上30个月以内不能按期交房，继续顺延过渡期，过渡费按原约定标准的1.5倍领取；30个月以上甲方不能按期交房，乙方若选择回迁安置，过渡费按原约定标准的两倍领取至交房之日。亦可选择货币补偿，补偿标准按置换房屋的市场时价一次性现金补偿给乙方，另外甲方按货币补偿总价的30%支付违约金，一次性现金补偿乙方，不再进行产权调换。如乙方在30个月内违约不要求安置的只按被拆迁房屋当时的评估价人民币735151元给予补偿。东达房地产公司向钟立群支付过渡费至2013年6月24日止。本案置换的房屋至今未能动工建设，被拆迁的房屋未拆迁完毕。原审法院认为，钟立群与东达房地产公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》系双方真实意思表示，并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法、有效，双方应按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于东达房地产公司应否向钟立群支付过渡费及其期限。东达房地产公司至今未能向钟立群交付约定置换的房屋。根据双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中约定，过渡期为30个月，并约定如不能按期交房，继续顺延过渡期。根据上述约定，过渡期30个月届满后东达房地产公司应向钟立群继续支付过渡费。关于给付期限，本案置换的房屋至今未能动工建设，甚至被拆迁的房屋没有彻底拆完，所以能否顺利置换房屋，什么时候能置换均不明确，即双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》的合同目的能否实现不明确，故支持钟立群截止起诉之日止（即2015年10月12日）的过渡费请求，起诉以后的过渡费或者钟立群的相关其他合同权利，钟立群可以另行主张。关于过渡费的计算标准。《房屋拆迁产权调换协议书》中过渡费标准约定为每月每平米30元，并约定如东达房地产公司在24个月以上30个月以内不能按期交房，过渡费按原约定标准的1.5倍计算，30个月以上的两倍计算。本案中钟立群按每户每月11210.4元计算，即原过渡费标准的两倍，但未能提交证据证明其具体损失情况。东达房地产公司主张合同约定的过渡费标准过高请求法院调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，本院酌情认定过渡费以每月每平米30元标准给付，过渡费为154703.52元〔186.84㎡×30元∕㎡·月×（27个月+18∕30天个月）〕，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、内蒙古东达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向钟立群支付过渡费154703.52元；二、驳回钟立群其他诉讼请求。本院二审期间，东达房地产公司向本院提供了两组新证据，第一组：〔2012〕12号鄂尔多斯市东胜区人民政府会议纪要、〔2013〕3号鄂尔多斯市棚户区改造回迁安置工作指挥部会议纪要，拟证明：东达房地产公司签订的该项目地块出让合同被解除，该项目转给鄂尔多斯市东达实业有限公司，本案实际承担义务的主体是鄂尔多斯市东达实业有限公司。第二组：〔2017〕19号鄂尔多斯市东胜区人民政府会议纪要、政府回购房源明细表、房屋征收管理局异地安置房源明细表，拟证明：协议签订之后，东达房地产公司积极进行房屋安置工作，钟立群不予配合，致使其至今没有安置，钟立群的损失应当自行负担。钟立群质证称，针对第一组证据：并不清楚东达房地产公司和鄂尔多斯市东达实业有限公司之间的事情。针对第二组证据：东达房地产公司虽提供了房源，但该房源价格、平米、位置均不合适，满意的房源处于在建状态，无法办理手续，所以没有进行安置。本院根据当事人的举证、质证意见，现认证如下：东达房地产公司二审提供的多数新证据为复印件，无法与原件核对。其所提供的所有二审新证据均没有加盖发文机关的公章，不符合证据三性中真实性的原则，且钟立群并不认可真实性及证明目的，故本院对上述两组证据不予采信。另钟立群及其父亲对东胜区房屋征拆局曾通知其选择异地安置房源的事实予以自认，东胜区政府及相关部门组织的异地安置政策属众所周知的事实，故本院对钟立群及其父亲的自认事实予以认定。本院就双方当事人二审争议的事实认定如下：东达房地产公司与鄂尔多斯市东达实业有限公司变更项目开发主体之后，未与钟立群形成新的协议。东胜区房屋征拆局曾通知钟立群及其父亲选择异地安置的房源，钟立群及其父亲知晓异地安置及选取房源一事，但因未有满意房源，致使其未能选定回迁安置房。本院认为，本案的争议焦点为：一、原审是否存在漏列当事人的情形,是否构成程序违法;二、东达房地产公司主张的钟立群放弃安置房屋是否有事实依据。首先，关于原审是否存在漏列当事人的情形,是否构成程序违法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，东达房地产公司与钟立群签订的《房屋拆迁产权调换协议书》真实合法有效，双方应当按照合同的约定履行合同。东达房地产公司诉称项目开发主体已经变更为案外人鄂尔多斯市东达实业有限公司，但案外人鄂尔多斯市东达实业有限公司并没有与钟立群形成新的协议，该项目主体的变更不影响东达房地产公司与钟立群双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》的履行，故原审不存在漏列当事人的情形，未构成程序违法。其次，关于东达房地产公司主张的钟立群放弃安置房屋是否有事实依据的问题。本案中，钟立群对东达房地产公司提供的新的房源不满意，满意的房源处于在建状态中，故无法办理安置手续，但钟立群并未以书面、口头或其它形式放弃回迁安置。东达房地产公司主张的钟立群已放弃回迁安置房屋的主张缺乏事实依据，亦与常理不符。另，东达房地产公司提出本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条情势变更原则，以此为由拒绝过渡费的问题。本案中，钟立群已通过放弃上诉的方式作出部分让步，且一审法院本着公平公正原则对过渡费酌情进行了调整，该裁量方法并无不妥。此外，国家对房地产和金融领域的宏观调控并非适用情势变更原则的法定事由，东达房地产公司的本项上诉主张不能成立。综上，东达房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6734元，由上诉人内蒙古东达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王学军审判员 倪志强审判员 杨瑞华二〇一七年四月二十一日书记员 杨 卓 微信公众号“”