（2017）沪02民终1846号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-02
案件名称
林雪丽与刘青房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林雪丽,刘青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1846号上诉人(原审被告)：林雪丽，女，1968年10月24日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：吴蒙，天册(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：元玲慧，天册(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘青，女，1985年6月19日出生，回族，户籍所在地江苏省。委托诉讼代理人：朱奎富，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人林雪丽因与被上诉人刘青房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初13295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林雪丽上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判驳回刘青的一审诉讼请求。事实和理由：林雪丽从未与北京长安(上海)律师事务所签订委托合同，也未委托该所王韧律师，王韧代理林雪丽参加一审庭审，属无权代理，导致林雪丽未能参加一审庭审，一审程序严重违法，应当撤销一审判决，将本案发回重审。上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)是林雪丽与朱知内夫妻共同财产，朱知内明确反对出售系争房屋，林雪丽与刘青签订的《房地产买卖居间协议》应为无效。即使《房地产买卖居间协议》有效，林雪丽也未违约，双方未签订《上海市房地产买卖合同》是因刘青的原因导致，双方在协议中也未确定交房时间，林雪丽不应承担违约责任。根据本市的限购政策，刘青没有购房资格，居间协议事实上无法履行。一审法院在未查清刘青有无购房资格以及刘青未全额支付房款的情况下，判决将系争房屋过户至刘青名下，不符合合同和法律的依据，一审法院判决林雪丽承担逾期过户违约金不合理，且违约金远高于实际损失。刘青辩称，不同意林雪丽的上诉请求。一审程序并不违法，林雪丽一审委托了代理人参加诉讼，若其认为代理人侵害了其权益，应通过其他途径解决。在整个交易过程以及一审审理中，林雪丽从未提及其婚姻情况，也未陈述过有案外人主张系争房屋权利，系争房屋产权证上为林雪丽一人，刘青取得房屋符合善于取得。刘青符合购房资格，且在积极履行合同，系林雪丽违约导致未签订《上海市房地产买卖合同》。一审判决正确，请求维持原判。刘青向一审法院起诉请求：要求林雪丽履行《房地产买卖居间协议》，林雪丽交房并办理房屋过户手续，并要求林雪丽承担违约金【自2016年5月15日起算，按照房价款人民币(以下币种均为人民币)220万元的日万分之五计算至过户日止】。一审法院认定事实：2015年12月17日，刘青(买受方、乙方)、林雪丽(出售方、甲方)、德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为220万元；待甲方签订本协议后2日内，乙方应支付定金15万元；甲乙双方同意在本协议签订后150日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本当日内支付首期房价款6万元；乙方通过贷款方式支付第二期房价款154万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后30日内向贷款银行等申请贷款；乙方于2016年2月27日前向甲方支付其他房价款45万元；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后15日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。关于钱款支付，刘青表示已按约向林雪丽支付房款66万元，并提供收款收据及电子银行业务回单为证。林雪丽表示收到该66万元后，于2016年2月22日左右将该款全部退还给刘青。刘青否认林雪丽已退款，林雪丽未提供证据予以证明。对于交房时间，刘青表示，因林雪丽新买的房屋在装修，不能确定何时交房，故在买卖居间协议上对交房时间没有约定，当时三方协商，林雪丽的新房装修大概在2016年3月份完工即可交房，刘青表示可以宽限到2016年5月。林雪丽表示双方对交房时间未进行过具体协商。刘青为此申请证人徐某出庭作证，证人陈述：其系中介负责本次交易的业务员，签订居间协议当天，林雪丽说自己房子买好了，2016年3月装修好，刘青表示可以延迟到2016年6月份，具体交房时间在签订正式买卖合同当天确定。2016年5月15日签订正式合同当天，刘青、林雪丽均至中介公司，但林雪丽说自己卖掉房子后要买房，但不能确定具体的买房时间，可能两年可能三年，买好了就将房子交给刘青，所以双方没有签订正式合同。刘青对证人证言无异议，并认为林雪丽在签订正式合同时说房子要无限期住下去系恶意不愿意履行合同。林雪丽对证人证言有异议，双方对交房时间未明确约定。一审审理中，刘青提供2016年2月25日与林雪丽的电话录音，电话中林雪丽表示“我不卖，我就双倍返还，现在就是我违约我双倍返还定金给你……”，后双方对林雪丽应承担的违约责任协商未果。林雪丽对录音真实性无异议，但认为只是协商过程。刘青表示，若合同继续履行，刘青可一次性支付剩余房款154万元。一审法院认为，刘青、林雪丽就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，双方应恪守并履行。林雪丽表示系因刘青限购导致双方合同无法履行，未提供相应证据予以证明，不予采信。林雪丽表示上述协议对房屋交易过户及交付时间未进行约定，且双方对该未明确部分未达成合意，故该协议仅系预约合同，不满足买卖合同的构成要件。法院认为，双方协议对交易过户时间已有约定，对于交房时间，虽然合同未明确约定，但并不影响合同的成立，双方的买卖合同关系成立并生效，双方应在正式买卖合同签订时协商确定合理交房时间。林雪丽在2016年2月25日即向刘青明确表示要违约不再出售房屋，结合本案中证人的陈述，在约定的签订《上海市房地产买卖合同》当天林雪丽无法确定具体的交房时间，故法院可认定林雪丽系以双方对交房时间未约定为由阻却《上海市房地产买卖合同》的签订，明显构成违约。刘青要求林雪丽继续履行《房地产买卖居间协议》，将系争房屋过户并交房的诉请，合法有据，法院予以准许。关于刘青主张的逾期过户违约金，法院认为，因双方协议中对于过户时间的约定系根据交易流程确定，法院酌情确定该流程所需周期为三个月，故该逾期过户违约金自2016年8月16日起算。合同约定的违约金标准过高，林雪丽请求调整，法院酌情调整为按每月15,000元计算。判决：一、林雪丽于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区薀川路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至刘青名下；二、林雪丽于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区薀川路XXX弄XXX号XXX室房屋交付刘青；三、刘青于判决生效之日起十日内，支付林雪丽房款154万元；四、林雪丽于判决生效之日起十日内，支付刘青逾期过户违约金(按每月15,000元计算，自2016年8月16日起计算至上述房屋实际过户之日止)；五、刘青的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，林雪丽提供：1、委托代理合同、授权委托书、打款记录、短信记录、情况说明、民事判决书，证明林雪丽一审未委托王韧律师，其诉讼权利未得到保护；2、结婚证、上海市房地产登记簿，证明系争房屋为夫妻共同财产；3、鉴定结论、残疾人证，证明林雪丽丈夫朱知内不知道林雪丽出售系争房屋；4、情况说明，证明系争房屋购房款系婚内财产，林雪丽丈夫反对出售系争房屋；5、微信往来记录，证明刘青不具备购房资格，导致无法网签合同；6、解约催告书、录音及光盘，证明刘青拒绝确定过户、交房时间；7、催告函，证明刘青于2016年2月25日发函要求继续履行合同；8、回函、快递底单及运单情况，证明双方未对交房、过户时间作约定。刘青表示，关于《情况说明》，出具情况说明的何传标未出庭作证，而一审法院已对林雪丽的代理人进行了审核，程序并不违法；林雪丽提供的其他材料，不属于新证据，不同意质证。本院认为，林雪丽与刘青就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。林雪丽上诉认为系争房屋为夫妻共同财产，因林雪丽丈夫明确表示拒绝出售系争房屋，故林雪丽与刘青签订的《房地产买卖居间协议》应为无效。但系争房屋产权登记在林雪丽一人名下，物权登记具有公示效力，现林雪丽以房屋系夫妻共同财产、其丈夫不同意出售房屋为由，否认其与刘青签订的居间协议的效力，于法无据，对其主张本院不予采纳。一审法院根据查明事实，认定因林雪丽以双方对交房时间未约定为由阻却《上海市房地产买卖合同》的签订，明显构成违约，并无不妥；林雪丽上诉主张其无违约行为，不应承担违约责任，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。对于林雪丽应承担的逾期过户违约金，一审法院依据房地产买卖一般交易流程，确定违约金自2016年8月16日起起算，并基于双方合同的约定及林雪丽调整违约金标准的请求，酌情调整违约金标准为每月15,000元，并无不当。林雪丽上诉仍主张违约金标准过高，本院不予采纳；林雪丽上诉以全额支付房款为房屋过户的前提、刘青的购房资格存疑等为由，认为林雪丽不应承担逾期过户违约金，依据不足，本院亦不予支持。林雪丽上诉主张其一审诉讼代理人为无权代理，认为林雪丽未参加一审审理、诉权未得到保护，请求将本案发回重审。本院认为，林雪丽一审诉讼代理人已提供完备的代理手续，且参加了一审庭审，林雪丽主张一审程序违法，依据不足。林雪丽若认为一审诉讼代理人为无权代理，侵害其权利，应向侵权人主张权利。综上，林雪丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,400元，由林雪丽负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长 刘海邑审判员 高 胤审判员 彭 浩二〇一七年四月二十一日书记员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”