（2017）兵0602民初17号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-09-08
案件名称
奇台县一零八社区南湖润滑油厂与吴长用房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奇台县一零八社区南湖润滑油厂,吴长用
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院民 事 判 决 书（2017）兵0602民初17号原告：奇台县一零八社区南湖润滑油厂，住所地新疆奇台县奇台农场108社区军垦路*号。投资人：徐培庆，男，1946年3月7日出生，汉族，系该厂厂长，住新疆奇台县。被告：吴长用，男，1971年2月16日出生，汉族，个体，住新疆奇台县。委托代理人：王海燕，新疆新奇律师事务所律师。原告奇台县一零八社区南湖润滑油厂（以下简称南湖润滑油厂）诉被告吴长用房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告南湖润滑油厂的投资人徐培庆与被告吴长用的委托代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南湖润滑油厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告购房款750000元；2、请求判令被告承担违约金310000元；3、本案诉讼费、邮寄费由被告负担。事实和理由：2014年7月8日，原告与被告签订了土地及房屋买卖合同，原告将自有的位于108团X处土地及房屋出售给被告，双方约定上述土地及房屋价格1550000元，被告向原告交付定金800000元，剩余750000元待房屋过户至被告名下之日一次性给付，同时约定违约金为该土地及房屋总额的20%。2017年1月3日，上述房屋及土地使用权依照合同约定过户至被告名下，被告遂将上述产权证带走并拖延履行750000元购房款的给付义务。后经原告多次催要，被告仍旧以各种理由推诿支付，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告吴长用辩称，2014年7月8日，原告与被告签订了土地及房屋买卖合同，合同约定，原告将自有的炼油厂土地及房屋出售给被告，土地面积为12000平方米，房屋面积以实测面积为准。被告向原告预交定金800000元，原告积极办理该出售土地及房屋的产权手续于被告名下，办证费用由被告承担。原告办完所有手续当日，将出售土地及房屋的全部手续交给被告，被告支付剩余的土地及房款。合同订立当日，被告向原告交付定金800000元，原告向被告出具了收条。因原告迟迟未将相关手续办至被告名下，经查询，原告并未取得合法的国有建设用地使用权，后原告无力缴纳国有土地出让金，请求被告代为垫付。被告为早日取得合同权利，同意为原告垫付土地出让金及办证费用。现被告已向原告支付1517666.82元的土地及房款，不存在拖欠原告的款项。按照合同约定，原告应当向被告交付的土地面积为12000平方米，但实际交付面积为11650.77平方米，少交349.23平方米，按照评估价格，应当扣减价款21233.18元，被告向原告交付剩余价款时，原告拒收。原告少交付土地的行为构成违约，应当承担支付违约金的违约责任，原告拒不给付违约金，被告有权拒绝支付相应的价款，综上，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年7月8日，原告南湖润滑油厂的投资人徐培庆以个人名义与被告吴长用签订了土地及房屋买卖合同，原告将自有的位于X处土地及房屋出售给被告，土地面积为12000平方米，房屋面积以实测为准。双方约定上述土地及房屋价格1550000元，合同签订后，徐培庆必须积极办理该出售土地及房屋所有合法有效的产权手续，并办于吴长用的名下。该办证费用由吴长用承担。被告向徐培庆交付定金800000元，待徐培庆办完所有手续当日将出售土地及房屋的全部手续交给吴长用，吴长用支付全部剩余土地及房屋款，以收款收据为证。双方还约定任何一方违约将承担违约金，违约金为该土地及房屋总额的20%。合同签订的当日，被告吴长用向徐培庆交付定金800000元，徐培庆向吴长用出具了收条。同年11月14日，原告南湖润滑油厂与被告吴长用签订了房地产买卖契约，该契约约定的房地产买卖与同年7月8日原告的投资人徐培庆签订的土地及房屋买卖合同系同一标的物，双方对土地及房屋的面积进行了细化，该契约约定，原告已收到被告吴长用预付购房定金800000元，原告出售给被告的房屋建筑面积为871.86平方米，土地使用面积为11650.77平方米。双方对违约责任进行了变更，如被告不能按期向原告付清购房款，或原告不能按期向被告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款2‰的滞纳金。另查，原告出售的该土地及房屋原为108团南湖润滑油厂取得，1993年5月30日，由第六师奇台农场基建科批准建设，该土地为国有划拨取得。2016年5月12日，原告的投资人徐培庆在原108团南湖润滑油厂注销后重新注册成立了原告奇台县一零八社区南湖润滑油厂。2016年8月8日，原告申请以划拨转出让的方式办理原108团南湖润滑油厂工业用地使用权出让手续，并委托乌鲁木齐泰达恒信土地评估有限公司对所涉及的国有土地使用权价格进行评估，评估结果为708366.82元（11650.77平方米×60.8元／平方米）。2016年9月29日，原告与新疆生产建设兵团第六师国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，该合同确认原告受让的宗地面积为11650.77平方米的工业用地出让价款为708366.82元，同年9月30日，被告吴长用以原告的名义向新疆生产建设兵团第六师国土资源局缴纳土地出让金708366.82元，原告取得该宗土地的国有建设用地使用权，后吴长用还缴纳了土地评估费、测绘费及土地登记费共计14817元。2017年1月3日，原告将出让的土地及房屋过户到被告吴长用名下，后原告向被告索要剩余款项，被告以各种理由拒不支付，原告遂诉至法院。以上事实由原告出具的土地及房屋买卖合同、被告出具的房地产买卖契约及宗地图、收条、国有建设用地使用权出让合同、2016年度第六师国土资源局土地评估备案表、土地出让金收据及农业银行转存业务回单、村镇建设规划许可证、土地评估报告、房产测算评估报告、原告名下的不动产权证书、土地测绘费发票及土地登记费收据、被告名下的不动产权证书、宗地图及原告与被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告的投资人徐培庆与被告签订的土地及房屋买卖合同以及原告与被告签订的房地产买卖契约均系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当严格履行。原告与被告签订的房地产买卖契约系对原告的投资人徐培庆与被告签订的土地及房屋买卖合同的进一步完善，合同详细约定了土地使用面积及房产建筑面积，对此，被告是明知的，故被告以原告交付的土地及房产面积与原合同不符为由抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。本案中，原告按照合同约定协助被告将土地及房产的产权手续办理到被告名下，但被告未按照约定及时向原告支付剩余房款750000元，而以其缴纳的土地出让金及办证费用折抵剩余房款，土地出让金是土地使用者向国家缴纳的土地使用权费用，被告以原告的名义向第六师国土资源局缴纳了土地出让金，后被告辩称该土地出让金系替原告垫付的，但其并未提供相应的证据予以证实，故被告缴纳的土地出让金及办证费用并不能折抵其剩余房款，被告向原告支付剩余房款的义务并未完成，被告的辩解理由不成立，本院不予采信，原告主张剩余房款750000元，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。被告未按照约定及时支付剩余房款构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方先后两个合同的约定，后合同对违约金的承担方式由前合同的违约金为该土地及房屋总额的20%变更为每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款2‰的滞纳金。双方签订的前后两个合同对违约金的约定均明显过高，本院参照被告的违约情节及原告的损失酌情予以认定，从原告向被告交付土地及房产手续之日（2017年1月3日）至原告向本院起诉之日（2017年1月16日），被告支付剩余房款逾期13天，故原告主张的违约金为13433元（1550000元×20‰÷30天×13天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吴长用于本判决生效后五日内向原告奇台县一零八社区南湖润滑油厂给付购房款750000元，违约金13433元，合计763433元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，减半收取计7170元，邮寄费160元，合计7330元，被告吴长用负担5279元，原告奇台县一零八社区南湖润滑油厂负担2051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审判员 周卫家二〇一七年四月二十四日书记员 武 玲