（2017）豫1702民初2738号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-05-31
案件名称
刘长林与刘新红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
驻马店市驿城区人民法院
所属地区
驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘长林,刘新红,张松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1702民初2738号原告刘长林。委托代理人王阳，河南华珠律师事务所律师。被告刘新红。委托代理人刘清。第三人张松。原告刘长林与被告刘新红及第三人张松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘长林的委托代理人王阳，被告刘新红的委托代理人刘清，第三人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长林诉称，原告拥有一处房产，位于驻马店市××字街东段南侧，房屋建筑面积342.45平方米。2013年10月，原、被告之间就该房屋的租赁事宜达成口头协议，约定由被告租赁该房屋使用，租金为每年15000元，当时双方没有约定租赁期限。2013年10月原告向被告交付了承租房屋，被告在2013年11月支付了一年的房租后就不再向原告支付房租。现该房屋由第三人实际占有使用。故请求依法判令：1、解除原告与被告刘新红之间的不定期租赁合同，被告支付从2014年10月至原告实际接收房屋之日止的租金，租金标准为每年15000元；2、被告和第三人共同腾出占有使用房屋，并将该房屋交付于原告。被告刘新红辩称，原告陈述属实。但被告刘新红将房屋交于第三人使用不是转租，而是安置使用。因第三人张松是安置户，无法短期内搬离，要求原告再给一年的期限再解除合同。第三人张松陈述称，被告刘新红承租的房屋，确实由第三人使用。因被告刘新红开发房产将第三人的房屋拆掉，刘新红租赁房屋是为了安置第三人用房问题，而不是转租。经审理查明，原告刘长林拥有位于驻马店市××字街××南侧房屋××套（房产证号为：驻集房权证字第××号）。2013年10月份，原、被告双方就租赁该房屋相关事宜达成口头租赁协议，约定：由被告刘新红租赁原告该套房屋，每年租金为15000元，双方未约定租赁期限。2013年10月1日，原告向被告交付了承租房屋。2013年11月，被告刘新红向原告支付一年的房租15000元。被告承租房屋后将该房屋交于第三人张松居住至今。后被告刘新红未向原告交纳下余房租，原告要求被告刘新红及第三人张松交付房租并搬离该房屋遭拒。后原告于2017年3月17日以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。上述事实，有原告提交的房产证及原、被告双方及第三人的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，原告刘长林将其拥有的房屋出租给被告刘新红，双方形成房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。根据有关法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因原、被告双方未签订书面的租赁合同，也未对租赁期限进行约定，故原、被告双方之间的租赁合同为不定期限租赁合同，原告可随时要求解除合同。现原告于2017年3月17日来院请求解除其与被告刘新红之间的不定期租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告刘新红的租赁合同解除后，被告刘新红应当将其租赁的房屋返还给原告；因该房屋现实际由第三人张松占有使用，故张松也应负有返还义务，现原告请求被告刘新红及第三人张松共同将使用房屋交付于原告，于法有据，本院予以支持。关于租金。根据有关法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原告向被告交付房屋的时间为2013年10月1日，故被告应于租期每届满1年时向原告支付租金。合同履行期间，被告仅向原告支付了2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金15000元，下余租赁期间的租金未向原告交纳，构成违约，故原告请求被告刘新红向其支付下欠租金，于法有据，本院予以支持。被告刘新红应向原告支付自2014年10月1日起计算至合同解除之日（即本判决生效之日）止的租金，按年租金15000元（即日租金为15000元÷365天）计算。关于合同解除后至被告刘新红实际交付房屋期间的占有使用费，因尚未实际发生，故本院不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条、第二百二十六条，第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、解除原告刘长林与被告刘新红之间的房屋租赁合同关系。二、限被告刘新红、第三人张松于本判决生效后十日内向原告刘长林返还承租的位于驻马店市关王庙乡十字街东段南侧房屋一套（房产证号为：驻集房权证字第××号）。三、限被告刘新红于本判决生效后十日内向原告刘长林支付自2014年10月1日起计算至合同解除之日（即本判决生效之日）止的租金，按每年租金15000元计算。四、驳回原告刘长林的其他诉讼请求。如被告刘新红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由被告刘新红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 肖静二〇一七年四月二十一日书记员 ＸＸ 关注公众号“”