（2017）川01民终4360号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-11-16

案件名称

四川雅星酒店管理有限公司、屈少杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川雅星酒店管理有限公司,屈少杰,陈小丽等,成都雅驿空间酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终4360号上诉��（原审被告）：四川雅星酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区益州大道中段722号。法定代表人：臧汉林，经理。委托诉讼代理人：伍宇，四川禾石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屈少杰、陈小丽等（具体信息详见附表一）。共同委托诉讼代理人：付能清，四川圆周律师事务所律师。原审第三人：成都雅驿空间酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉翠龙街66号。法定代表人：罗富良，经理。委托诉讼代理人：雍秋芳，女，汉族，1988年6月27日出生，住四川省南部县，系该公司员工。上诉人四川雅星酒店管理有限公司（以下简称雅星公司）与被上诉人屈少杰、陈小丽等，原审第三人成都雅驿空间酒店管理有限公司（以下简称雅驿公司）房屋租赁合同纠纷九案，不服成都市龙泉驿区人民法院民事判决（具体案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅星公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、全部诉讼费由屈少杰、陈小丽等负担。事实和理由：一、雅星公司已将承租人的权利义务概括转移给雅驿公司，案涉酒店经营一直由雅驿公司经营并由雅驿公司向业主支付租金，屈少杰、陈小丽等知道或者应当知道上述事实。因此应由雅驿公司向屈少杰、陈小丽等支付租金；二、一审判决确定的违约金过分高于损失，请求二审法院依法予以调整减少。屈少杰、陈小丽等辩称，一审��定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。屈少杰、陈小丽等向一审法院诉请：一、雅星公司立即向屈少杰、陈小丽等支付租金（具体信息详见附表二）及按拖欠租金金额以每日3‰计算到付清日止的违约金；二、雅星公司立即向屈少杰、陈小丽等给付律师代理费3000元；三、雅星公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：屈少杰、陈小丽等与案外人成都市闽台中天投资有限公司（以下简称“闽台中天公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：屈少杰、陈小丽等购买位于成都市龙泉驿区××号的房屋（具体房号详见附表一）。同日，屈少杰、陈小丽等（出租方）作为甲方，雅星公司（承租方）作为乙方签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于成都市××都大道××层。房屋面积以建筑面积计算（具体面积详见附表二）。该商品房租赁期限为15年，即从2015年8月15日至2030年8月14日止。第四条约定：租金按每满3年递增一次，按9%的标准递增，递增基数为上一年度的租金水平（按四舍五入法以整元计算）；该房屋第1-3年租金为人民币41元/平方米/月，第4-6年租金为人民币44.69元/平方米/月，第7-9年租金为人民币48.71元/平方米/月，第10-12年租金为人民币53.09元/平方米/月，第13-15年租金为人民币57.87元/平方米/月。4.2租金支付；从2015年8月15日起开始计收租金，乙方应按每3个月为一期提前10天向甲方支付房屋租金。第十条约定：乙方逾期给付租金的，以逾期期间应付租金金额计按每日千分之三给付违约金，逾期达60日以上，按本合同相应条款处理。本合同履行过程中，任何一方违反合同约定导致合同终止或解除的，违约方应当按照合同��余租期内应缴租金总额的百分之三十计算给付违约金，若支付的违约金不足弥补因违约行为给对方造成的损失，则还应承担相应赔偿责任、违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用。上述合同签订之后，屈少杰、陈小丽等将案涉房屋交付给雅星公司使用，屈少杰、陈小丽等已收到截至2016年7月14日的租金。一审法院受理本案后，从雅驿公司的账户向屈少杰、陈小丽等进行了转款（具体金额详见附表二）。一审法院另查明，2016年10月17日，四川圆周律师事务所向屈少杰、陈小丽等开具了律师费发票（具体金额详见附表二）。一审法院认为：一、关于租金的给付。《雅星酒店房屋租赁合同》中约定乙方（雅星公司）应按每3个月为一��提前10天向甲方（屈少杰、陈小丽等）支付房屋租金，因此，雅星公司在2016年7月5日应向屈少杰、陈小丽等支付2016年7月15日—2016年11月14日的租金（具体金额详见附表二）。二、关于违约金的给付。雅星公司未按约给付租金，其行为已构成违约。屈少杰、陈小丽等诉请按照拖欠租金金额每日3‰计算违约金，雅星公司抗辩违约金过高并请求调减，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合雅星公司的违约程度以及可能给屈少杰、陈小丽造成的损失等因素，依诚实信用原则将违约金予以确定（具体金额详见附表二）。三、关于律师费的给付。一审法院认为，屈少杰、陈小丽等虽未向一审法院提交委托合同，但其委托代理人的出庭及律师发票的开具等，显示律师费用的产生客观存在，且双方在合同中对违约情况下的律师费负担已有明确约定，一审法院确认雅星公司应向屈少杰、陈小丽等支付律师费。综上，雅星公司应当支付屈少杰、陈小丽等2016年7月15日至2016年11月14日期间的租金、违约金、律师费，扣除屈少杰、陈小丽等已经收到的款项，雅星公司应当向屈少杰、陈小丽等支付款项（具体金额详见附表二）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、雅星公司于判决生效之日起五日内向屈少杰、陈小丽给付款项（具体金额详见附表二）；二、驳回屈少杰、陈小丽等的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取（金额详见附表二），由雅星公司负担。二审中，双方均未提供新的证据。本院审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、承租人的权利义务是否已由雅星公司概括转移给雅驿公司；二、一审判决确定的违约金是否过高。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，该规定表明合同权利义务的概括转让需经对方同意。现雅星公司所举示的证据均是其与雅驿公司之间签订的合同或承诺书，上��证据均无屈少杰、陈小丽等签字表示同意转让的内容，故不能发生合同权利义务概括转移的法律效果。虽然雅星公司主张屈少杰、陈小丽等接受雅驿公司给付租金的行为表明其同意了合同权利义务的概括转让，但本院认为，因合同履行中存在着第三人基于其他关系代为履行义务的可能，故在当事人对合同主体进行了明确约定的情形下，不宜以履行主体与合同主体的不一致来推断合同当事人进行了变更。屈少杰、陈小丽等在与雅星公司签订的合同中明确约定了承租人是雅星公司，因双方没有明确同意承租人变更为雅驿公司，故仅凭雅驿公司向屈少杰、陈小丽等支付租金的行为并不能得出合同主体发生变更的结论。雅星公司关于承租人权利义务已转移给雅驿公司的上诉理由证据不足，本院不予支持。关于第二个争议，一审法院已经按照雅星公��的请求对违约金进行了调减，且调整幅度符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院予以维持。综上，雅星公司的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（具体金额详见附表二），由上诉人四川雅星酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　何广智审判员　　龚　耘审判员　　赵　锋二〇一七年四月二十一日书记员　　许琳琳来自：