（2017）川0503民初828号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-07-07

案件名称

葛呈文、易祖林与葛吉芬、第三人刘明芬商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

泸州市纳溪区人民法院

所属地区

泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

葛呈文,易祖林,葛吉芬,刘明芬

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

四川省泸州市纳溪区人民法院民事判决书（2017）川0503民初828号原告：葛呈文，女，汉族，生于1973年1月17日，住四川省泸州市纳溪区。原告：易祖林，男，汉族，生于1971年6月22日，住四川省泸州市纳溪区。二原告委托诉讼代理人：朱祥洪，四川远智律师事务所律师(一般授权代理)。被告:葛吉芬，女，汉族，生��1957年8月20日，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：唐大华，泸州市纳溪区丰乐法律服务所法律工作者(一般授权代理)。第三人:刘明芬，女，生于1976年11月7日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：张明远，男，汉族，生于1980年8月6日，住四川省泸州市纳溪区（系第三人所在村民小组推荐的委托代理人、委托代理权限：一般授权代理）原告葛呈文、易祖林与被告葛吉芬、第三人刘明芬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，依法适用简易程序由本院审判员李华福于2017年4月18日进行庭前证据交换、4月20日在泸州市纳溪区龙车镇龙车山社区会议室巡回公开开庭进行了审理，原告葛呈文、易祖林及葛呈文、易祖林的一般授权代理人朱祥��、被告葛吉芬及一般授权代理人唐大华、第三人刘明芬及一般授权代理人张明远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛呈文、易祖林诉称，二原告是夫妻，原告葛呈文与被告葛吉芬系姑侄关系，被告葛吉芬与第三人刘明芬系母女关系。2000年，被告葛吉芬以分期付款的方式购买位于泸州市纳溪区的门市一间和住房一套。2007年冬月，被告葛吉芬给原告打电话，称：“第三人刘明芬不愿意出钱，自己没有钱交付剩余房款，且自己不想在龙车居住，想把从代西海处购买的房子卖了”，被告葛吉芬问原告葛呈文是否愿意购买。后二原告与被告葛吉芬口头协商，被告葛吉芬以102000元的价款将泸州市纳溪区的门市一间、住房一套卖给原告葛呈文、易祖林。2007年，二原告给付被告葛吉芬购房款82000元，2008年9月23日，被告葛吉芬将门市及住房的钥匙��二原告后，同月25日，二原告开始对门市及房屋进行装修，同年10月搬迁入住。2009年9月，被告葛吉芬将房屋的房权证交给二原告后，二原告随即支付被告葛吉芬购房余款20000元。后经二原告多次催促被告葛吉芬协助办理过户手续，均遭被告葛吉芬的拒绝。为维护自己的合法权益，起诉要求确认与被告葛吉芬之间的房屋买卖行为成立；诉争房屋门市一间、（住房一套）的所有权归原告所有，被告协助原告办理过户手续，产生的过户费由被告葛吉芬承担；本案诉讼费由被告承担。被告葛吉芬辩称，原告诉请事实不清，隐瞒实情；第三人出卖自己的房屋时，自己不知晓，房屋是第三人刘明芬卖给二原告的，该买卖合同无效，同时自己没有收到二原告支付的购房款；要求驳回二原告的诉讼请求。第三人刘明芬辩称，原告诉��中部分属实。2007年12月22日与二原告商量出卖被告的房屋价款是102000元，二原告支付82000元，尚欠20000元；自己不是房屋的所有权人，与二原告形成的口头买卖合同被告不知情，该口头买卖协议不成立；原告主张的权利已经过了诉讼时效；要求驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，二原告葛呈文、易祖林是夫妻，被告葛吉芬是原告葛呈文的姑姑，被告葛吉芬是第三人刘明芬的母亲。2000年，被告葛吉芬向案外人陈显敏购买位于泸州市纳溪区的门市一间和住房一套，2001年搬入该房屋居住。2003年6月26日，泸州市纳溪区国土资源局向被告葛吉芬颁发土地使用证，泸州市纳溪区房地产监理所对上述房屋颁发房权证。2007年12月22日，第三人刘明芬与二原告达成房屋买卖的口头协议，该口头协议约定，第三人刘明芬以102000元的价款将被告葛吉芬位于泸州市纳溪区龙车镇龙利街131号的门市一间、住房一套卖给二原告葛呈文、易祖林。同日，二原告向第三人在中国农业银行泸州市纳溪区支行的账户转账存款82000元，次日，原告易祖林向第三人出具欠条一张，内容为“欠条易祖林欠刘明芬卖房款贰万元正，小写（20000）欠款人易祖林2007年12月23日”。2008年，被告将位于泸州市纳溪区的门市一间、住房一套交付二原告，二原告对房屋及门市装修后搬入连续居住至今。房屋交付时，二原告向被告葛吉芬支付购房款现金10000元，用第三人向二原告的借款抵扣购房款10000元。另查明，2011年8月11日，二原告与被告葛吉芬曾因房屋买卖发生纠纷，双方在拉扯中被告的左脚大指拇受伤，后要求代西海（案外人陈显敏的丈夫）给予调解。从2008年开始，二原告一直以房屋所有权人的身份缴纳了水、电、气费以及有线��视收视费、卫生费等。认定上述事实，除原、被告、第三人的陈述外，原告还提供了原、被告的身份证明复印件、龙车镇龙车山社区证明原件、纳溪区公安分局居住登记证明原件、中国农业银行取款凭证和存款凭证复印件、户名为易祖林的购电卡复印件、龙车镇龙利街的门市和住房的房权证和土地证（出示原件、收与原件一致的复印件）、代西海、陈显敏、陶怀秀、代祖林、向文凯的证人证言；被告葛吉芬提供了李帮芬的证人证言、受伤照片一张、龙车镇龙利街的门市和住房的房权证和土地证复印件；第三人刘明芬提交了刘明芬的身份证复印件、刘明芬的农业银行存折复印件、易祖林出具的欠条一张；本院依职权向代西海所做的调查笔录一份予以证明。上述证据客观、真实、与本案有关联，可以作为本案结案的定案证据。本院认为，原告葛呈文、易祖林诉被告葛吉芬、第三人刘明芬房屋买卖合同纠纷一案，针对双方争议的焦点，综合全案评议如下：（一）原告与第三人之间的房屋买卖关系是否成立？被告葛吉芬对第三人刘明芬与二原告达成房屋买卖的口头协议是否予以追认？本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条的规定，本案二原告与第三人均是具有完全民事行为能力的成年人，双方于2007年12月22日达成房屋买卖的口头协议应该是双方真实意思的表示；根据2007年房屋买卖的市场行情，第三人刘明芬将本案诉争的门市一间、住房一套以102000元的价格卖给二原告，该交易价格与当时的市场价格基本一致，二原告与第三人系表姐妹关系，双方达成的口头房屋买卖并不存在欺诈、乘人之危等无效情形，双方口头达成的房屋买卖行为应该是有效的。因此，二原告与第三人之间的房屋买卖关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本案第三人与二原告口头约定将被告的门市一间、房屋一套以102000元的价格卖给二原告，第三人与二原告的口头房屋买卖行为事后应该推定得到被告（房屋所有权人）的追认。理由是，被告自2000年向案外人陈显敏购买房屋后至2008年，一直居住在诉争房屋内，在几年的居住过程中，应该与左邻右舍建立起良好的关系。2007年底，二原告与第三人达成的口头房屋买卖协议如果没有得到被告的追认，被告在2008年不可能搬离诉争的房屋；同时，被告本身是龙车镇本地人，自从购买诉争房屋后，长期居住在诉争房屋内近8年，如果二原告从第三人处购买被告的房屋未得到被告的追认，二原告对房屋进行装修后长期占有、使用，曾��的邻居（亲戚）应该会通过各种方式告知被告，但曾经的邻居均证实听说被告的房屋已于2008年左右卖给了二原告。被告主张自从2008年自己搬离诉争房屋，就将诉争房屋租给他人居住，自己长期居住在纳溪区城区，一边做环卫工人，一边照顾自己的儿子读书，不知自己的房屋已经被二原告装修并占有、使用。本院认为，被告抗辩自己搬离诉争房屋后，就将房屋出租他人。按照生活常理，承租人在房屋租赁期间，如果承租的房屋被他人装修后长期占用、使用，承租人应第一时间通知出租人（本案被告）租赁房屋被他人占用的情况并停止支付租金，但被告抗辩称自从2008年搬离房屋后未回龙车镇龙利街查看过自己的房屋，不知道自己的房屋被二原告装修后占用、使用。显然，被告抗辩自始至终不知道自己的房屋被第三人出卖的主张不符合生活常理。本院认为，本案的真实情形应该是：二原告与第三人达成房屋买卖的口头协议后，被告搬离诉争房屋，将房屋钥匙交付二原告，二原告对房屋装修后搬入居住。因此，应该推定：2007年12月22日，第三人处分被告的房产得到被告的追认，同时于2008年将诉争房屋实际交付二原告。（二）、原告葛呈文、易祖林支付被告葛吉芬购房款的金额？本院认为，根据原、被告及第三人的陈述，诉争房屋在2007年时的实际交易金额为102000元。从第三人在中国农业银行的存款交易记录可以看出，二原告已于2007年12月22日支付第三人购房款82000元，第三人是被告的儿女，作为被告的女儿，第三人代母亲收取购房款符合日常生活习惯。至于剩余20000元购房款二原告是否支付被告？按照二原告的陈述，其中的10000元在被告交付房屋钥匙时已通过现金支付，另外10000元抵扣第三人向二原告的借款。按照日常交易习惯和生活习惯，结合原、被告的特殊亲戚关系，二原告接收被告交付的房屋钥匙时，支付10000元现金给被告符合交易习惯，但是二原告主张用第三人向自己的借款抵扣应该支付被告的卖房款，由于上述抵扣的债权未得到被告的认可；同时，二原告与被告之间的欠款和二原告与第三人之间的借款是两个不同的法律关系，在没有得到债权人（葛吉芬）同意的情况下，二原告与第三人之间的债权债务是不能用被告的卖房款予以抵扣的。因此，二原告实际已经支付被告购房款92000元，尚欠购房款10000元未支付，被告在协助履行相应的义务时，有权要求二原告给付购房余款10000元。（三）、被告是否应该协助二原告办理过户手续？产生的过户费由谁承担？由于二原告与被告之间的房屋买卖关系成立，被告已于2008年将房屋交付二原告，因此诉争房屋的所有权应该属于二原告所有。协助履行过户是履行房屋买卖协议的附随义务，二原告与被告达成口头买卖协议并交付房屋时被告未取得房屋的所有权证，履行附随义务的条件不具备，被告于2009年7月取得诉争房屋的房屋所有权证，二原告要求被告履行附随义务，即二原告要求被告协助办理过户手续的主张，本院应该支持。至于过户时产生相应的过户费用由谁承担的问题，由于双方达成的是口头买卖协议，对过户产生的费用没有进行约定，本院认为，过户产生的费用，依法应由原、被告各自承担较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告葛呈文、易祖林与被告葛吉芬于2007年12月22日作出的房屋买卖民事法律行为有效，即位于泸州市纳溪区的房屋所有权归原告葛呈文、易祖林所有；二、被告葛吉芬于本判决生效后十五日内协助原告葛呈文、易祖林到法定部门办理过户手续，过户产生的费用依法由原、被告各自承担。案件受理费50元，由被告葛吉芬承担（二原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员　李华福二〇一七年四月二十日法官助理　董志坪书记员　梁朝孟关注微信公众号“”