（2016）鄂0303民初2043号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-29

案件名称

杨文军与徐群丽、许宾见房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

十堰市张湾区人民法院

所属地区

十堰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨文军,徐群丽,许宾见

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

湖北省十堰市张湾区人民法院民事判决书（2016）鄂0303民初2043号原告：杨文军，男，1963年12月25出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：耿勇，男，1958年11月18日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限：特别授权代理。被告：徐群丽（原告杨文军妻子），1967年11月24日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。被告：许宾见，男，1960年3月15日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：汪青龙，十堰市花果法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱哲，十堰市花果法律服务所法律工作者。原告杨文军诉被告徐群丽、许宾见房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法组成由审判员熊伟担任审判长，审判员彭剑、高龙娟（主审）参加的合议庭，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告杨文军及其委托诉讼代理人耿勇、被告徐群丽、被告许宾见及其委托诉讼代理人汪青龙、朱哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文军向本院提出诉讼请求：1.判令二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令第二被告返还原告位于十堰市××区花果火车站××单元××室的房屋一套；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：位于十堰市××区花果火车站××单元××室的房屋一套系原告单位分给原告的住房。住房改革时原告出钱将该房屋购买。之后，原告又在十堰市人民广场附近购买了一套商品房居住，并将位于十堰市××区花果火车站××单元××室的房屋租赁给第二被告使用。最近，政府对十堰市××区花果火车站××单元××室的房屋进行拆迁，原告到花果火车站居委会要求签订《拆迁补偿协议》时方才知道第一被告在未告知原告并未经原告同意的情况下，于2011年12月5日将涉案房屋以45000元的价格出卖给了第二被告。第一被告对该涉案房屋单方处分的行为，系无权处分的无效行为。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告徐群丽辩称：我经朋友介绍将房屋卖给被告许宾见，被告许宾见支付2万元购房款。该房是我老公单位分配由我们出资购买，卖房时没有房产证。后我跟老公沟通，他说房屋的产权证办理不了不能卖。过了差不多一年被告许宾见约见我说要买房，我说房子办不了产权证不能卖，但被告许宾见坚持要购买房屋，还出具协议让我签字，因被告许宾见不让我走，我想离开且认为房屋办理不了房产证，想了结此事就签订了协议。被告许宾见辩称：1.二被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，具有合同效力，并不是当然无效；2.房屋已交付，被告许宾见已入住6年；3.原告杨文军最近才得知其妻子即被告徐群丽将房屋卖给被告许宾见不合情理；4.原告杨文军所诉房产在2011年出售时没有产权属于房改房，在当时购买时支付了合理价款，不能因所诉房面临拆迁将获得较大利益就否认房屋买卖的效力。综上，请求法院依法维护市场交易秩序，认定合同有效，驳回原告杨文军的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院逐一评判如下：原告杨文军提交的证据一，《房屋所有权证书》能够证明涉案房屋原系原告杨文军与被告徐群丽合法财产的事实，本院予以采信；证据二，《房屋买卖合同》（与被告许宾见提交的证据二一致）系被告徐群丽与被告许宾见签订，对其真实性本院予以采信。证据三，胡金秀的证明及证言，结合庭审查明事实，对被告徐群丽与被告许宾见签订的《房屋买卖合同》的事实本院予以采信，其它内容本院不予采信。被告许宾见提交的证据三中“2001.3.12号收条”一份，虽然被告徐群丽对其真实性有异议，但结合庭审调查事实，能够证明被告徐群丽已收到被告许宾见购房款45000元，故对该借条的真实性，本院予以采信；证据四，《协议书》及《房屋征收货币补偿协议》能够证明诉争房屋已被征收的事实，本院予以采信。证据六，杨德凤及付庆槐的证言中能够证明被告徐群丽与被告许宾见签订购房协议及被告许宾见交纳购房款45000元的事实，本院仅对该证明内容予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年12月25日，被告徐群丽（甲方）与被告许宾见（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为“甲方：原住房位于十堰市××区花果火车站居委会。襄建201号二单元二0二。经甲乙双方协商住房款四万五千元整卖给乙方，双方签字即刻生效，以后所有房屋事宜与甲方无关。以前所有收据无效。以此合同为准，此合同永久生效。见证方：付庆槐、胡金秀”。此后，被告许宾见向被告徐群丽交纳购房款45000元。另查，诉争房屋原系原告杨文军所供职的武汉铁路局出售给原告杨文军的，于2015年7月22日办理产权登记。属原告杨文军与被告徐群丽的夫妻共同财产。2016年11月9日原告杨文军与十堰市××区花果街道办事处签订了《房屋征收货币补偿协议》，约定十堰市××区花果街道办事处支付原告杨文军房屋补偿309476.28元，原告杨文军将该房屋腾出交给十堰市××区花果街道办事处予以拆除（其中按期签订协议的合法房屋价值奖励93251.66元）。本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。《中华人民共和国物权法》同时规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》也规定：损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案讼争的房屋系被告徐群丽与原告杨文军共同所有的房屋，被告许宾见现提出被告徐群丽的行为系有权代理原告杨文军出卖房屋等抗辩意见，根据上述法律规定，夫或妻之间的家事代理行为仅限于一般家庭事务，对夫妻共同财产作出的重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。故被告许宾见应向本院提交充分证据证实被告徐群丽在处分房屋时取得了原告杨文军的同意，但结合庭审查明事实可以认定二被告买卖诉争的房屋时原告杨文军并未参与或知道，被告许宾见也未向本院提交证据证实被告徐群丽在处分房屋时取得原告杨文军的同意。因此，被告徐群丽的该处分行为既损害了作为房屋共有人原告杨文军的利益，亦违反了法律的规定，故对被告许宾见的辩解主张本院不予支持，对原告杨文军诉请确认双方买卖行为无效的主张，符合法律规定，理由充分，本院予以支持。现因诉争房屋已被政府征收，故原告杨文军要求二被告返还房屋一套，本院不予支持。关于本案被告许宾见主张房屋买卖合同有效并据此提出反诉请求，因其该主张系针对原告杨文军的诉讼请求的反驳，不符合反诉要件，本院不予采纳。关于被告许宾见主张相关房屋补偿款归其所有的主张系另一法律关系，应另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、被告徐群丽与被告许宾见于2011年12月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告杨文军其他诉讼请求。案件受理费550元，被告徐群丽、被告许宾见各负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长　熊　伟审判员　彭　剑审判员　高龙娟二〇一七年四月二十日书记员　谭　婧附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。微信公众号“”