（2016）沪0112民初13694号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-19
案件名称
贾刚与孙瑾房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾刚,孙瑾
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13694号原告：贾刚。被告：孙瑾。委托诉讼代理人：史梦哲，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬敏，上海合勤律师事务所律师。原告贾刚与被告孙瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案于2016年8月31日转为普通程序并于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告贾刚、被告孙瑾的委托诉讼代理人李敬敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告2015年2月一个月的空房期租金人民币(下同)3,800元；2、判令被告赔偿原告搬家费1,300元及家具拆装费450元；3、判令被告赔偿原告钢琴因搬运而发生的调音费用200元；4、判令被告赔偿原告通过房产中介重新租房产生的中介费1,855元；5、判令被告赔偿原告在房屋租赁合同期限内，重新租赁该地区同位置、同面积、同装修房屋的差价损失19,500元；6、判令被告支付由原告代付的费用合计1,964.80元(年度物业管理费1,048.80元、燃气罩维修费540元、空调漏水维修费100元、有线电视费276元)；7、判令被告返还原告房屋租赁保证金3,800元；8、判令被告退还原告剩余租金5,700元。诉讼中，原告当庭将上述第8项诉请金额调整为1,900元。事实和理由：2015年1月14日，原告在得到被告明确承诺：房屋租赁期间内被告不会转租/出售/违约的前提下，原告同意承担实际入住时间(2015年3月)与被告希望实际租约开始时间(2015年2月)一个月的空房期租金及同意一次性支付12个月租金+1个月押金的支付形式。并通过房产中介公司于2015年1月14日签署《房屋租赁合同》。合同主要内容为租期2年，自2015年2月15日至2017年2月14日，租金3,800元/月，支付形式为付十二押一。期间应由被告负担的如物业管理费、家电维修费等费用由原告先行支付，并在下一次支付被告租金时一并扣除。但原告于2015年4月至同年12月24日合同履行期间不断受到被告及被告委托的房产中介的电话、短信，甚至房产中介未提前告知原告的情况下直接上门要求看房或在门上贴纸条等形式的骚扰。2015年9月12日，被告在未告知原告及取得原告同意的前提下，继续授意房产中介直接上门敲门看房，对原告及家人精神上造成极大的伤害，同时被告明确表示违约，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告孙瑾辩称，被告从未强制原告搬离房屋，也没有作出违反合同的行为，不存在违约，对于原告提出的1-5项诉请的赔偿请求均不予认可。原告提出的赔偿请求是被告订立合同时无法预见的，也不应赔偿。另，上述费用也是原告搬离必须发生的费用，不应由被告承担。对于第6项诉请，根据合同约定如果房屋及其附属设施损坏，原告应先通知被告维修，如被告未按期维修的，相关费用才由原告垫付，被告承担。本案中原告并未通知被告，可见本案中设备损坏，是由原告使用不当导致，根据合同该费用不应由被告支付。对于物业管理费，该期间费用确实由原告先行代被告支付，对此项费用被告予以认可。对于第7-8项诉请，原告在未与被告协商一致的情况下，擅自搬离，导致被告无法达成合同目的，被告房屋直至2016年4月8日才重新出租出去，原告租金及保证金尚不足以抵扣被告损失，故租金及保证金被告不予退还。本院经审理认定事实如下：位于闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为被告孙瑾及案外人史某1、史某2。2015年1月14日，原告贾刚(承租方，签约乙方)与被告孙瑾(出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为82.41平方米的房屋出租给乙方作为居住使用，租期2年，自2015年2月15日起至2017年2月14日止，租金为3,800元/月，按十二个月为一期支付，乙方应于2015年2月4日前支付第一期租金。甲方交付房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金3,800元，租赁关系终止时，甲方收取的上述保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，房屋的物业管理费由甲方承担。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。另外，合同约定如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告交付了上述房屋。原告则向被告支付了房屋租赁保证金3,800元及12个月的租金45,600元。此外，原告还代被告支付了2014年度的物业管理费1,048.80元。2015年4月13日，被告向原告发短信称：“贾先生你一般几点在家的？”原告回复：“六点半之后，什么事？”被告回复：“有人想来看一下房子，方便吗？”原告回复：“准备卖嘛？”被告回复：“就看看，如果好的话有这个打算。”原告回复：“我这里刚收拾好呀，希望能住一段时间的……”被告回复：“暂时不卖的。”……原告回复：“另如果您那里确认卖或者其他，希望至少提前两个月通知我下，我这里有准备，谢谢。”被告回复：“放心吧，至少会提前通知的，暂时还不卖……”次日，原告发短信给被告：“您好，确认下。我这合同期内是否可以一直住在这里，是的话这几天和您确认的位置要钻孔铺燃气管的，没燃气不太方便，谢谢。”被告回复：“可以住的，燃气我喊我妈找装修线路了，放心吧，就算卖也住到合同期。”原告回复：“知道了，非常感谢了。厨房台面等有坏的，需要换的地方我也找人修下，费用我来好了。”被告回复：“恩，你放心住吧。”2015年4月18日，原告向被告发短信称：“你好，中午有一家中介电话我约看房我让他们明天上午过来，还有一家下午我不在家直接过来看房的，不希望再有没通知我直接过来的情况，否则我一概不接待的，要么等合同快到期或者你违约我搬走。租房前就和你说过的，第一个月我不住进来房子空的，房子合适而且可以长期租我才确认租，谢谢！！。”被告同日回复：“好的，不好意思。”2015年9月12日，被告向原告发短信称：“贾先生下午在家吗？我想来看一下房子，最近女儿要出国留学，想房子卖了，不过不急，真的不好意思！”……原告回复：“如果我理解你，你这里是否也能理解一下我，住进来前和你确认过，住进来后一直有人直接过来敲门看房子。四五月份也问过你是否要卖，卖的话我房子也找过差不多的，因为你说不卖让我放心，现在又这样！！！”被告回复：“你当时住的时候没说有老太住，说就三口之家，中介和我这么说的，早知道有老太太住我真的不借，所以不好意思了。”原告回复：“你这样说就没意思了，当时直接告诉你三个人住的，我这里没有群租也没有用你房子违法用途。你看是我合同到期2017年搬走，还是这次给的房租到期2016年搬走，还是其他，我这里要提前确认一下。”被告回复：“你先找房子，找到了搬吧。”原告回复：“好滴，明白。谢谢。”次日，原告向被告发短信称：“我这里已经开始找房子了，找到合适的就搬走，中间这段时间希望不要再打扰我家里人。另违约如何算。谢谢。”2015年9月14日，原告向被告发短信称：“问下，你那里确认好告诉我下，否则我这里没法和新房东确认日期，谢谢。”被告回复：“你好了和我说。”原告回复：“我要确认下你这里违约如何计算。”被告回复：“钱退你。”原告回复：“主要是剩余的房费，违约金，二月份空房一个月(之前和你说的)，之前的煤气/空调/物业等。我这里要确认下，你知道的，我住进来从来也没消停过，一两个星期就有中介直接上门的。”被告回复：“空关我房子交你了呀，其他该给你的会给你。”原告回复：“因为你这里确认我可以至少住满两年，我才愿意空房一个月没问题，你违约了所以空房一个月的费用我不承担。”被告回复：“这个我不会给的，违约的会给。”2015年9月23日，被告向原告发短信称：“贾先生，你房子租到了哇？”原告回复：“还没，在找。另上次忘记谈违约了……”被告回复：“找到联系我，违约会给，你空了抓紧找找。”2015年10月8日，被告向原告发短信称：“贾先生房子的事情怎么样了，如果还有疑问你抽个空再见面聊。”2015年10月21日，被告向原告发短信称：“贾先生最近有找房子吗？”2015年10月22日，被告向原告发短信称：“房子我也一直问的，找到了也推荐你的，今天我去你附近看看有没有合适的。”……“房子你没空找，我去替你先看了。”2016年1月24日，原告向被告发送短信称：“华丽家园19号501已经搬好了，房租截止到2016年1月24日。另钥匙怎么给你，还有剩余的房租，押金，违约，之前我这里垫付的费用是否要和你确认下明细及金额。”被告回复：“没听懂，什么叫搬好。”原告于次日回复：“按你说的：要求我找好地方就搬走，目前已经搬走了。”此外，2015年10月5日，原告向案外人中介发送短信：“你好，问下，金铭新水岸是否有两房出租的房源的，谢谢。”中介回复：“有的，现在我们刚出来一套两房的，有钥匙随时可以看的。”原告回复：“报价多少？”中介回复：“5300元/月，价格可以商量，九楼的。”原告回复：“偏高了，如需要联系您，谢谢了。”原告于2016年1月24日搬离涉案房屋，因原告认为被告应赔偿其提前搬走的损失，遂成讼。对于上述事实，由原、被告共同提供的房屋租赁合同、短信记录、原告提供的物业费收据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。本案通过双方往来短信反映的事实是，被告于2015年9月向原告提出因其准备出售涉案房屋要求原告提前搬走，并且明确了原告找到房子后搬走，原告对此表示同意并于2016年1月24日搬离了涉案房屋。由于租赁双方对于合同提前解除并无争执，故本院对于涉案合同已经解除的事实予以确认。被告作为租赁合同中房屋的出租方，理应按合同约定提供房屋给承租方使用至合同期满，现系被告原因提前解除合同，故原告提出的要求被告退还剩余租金及返还租赁保证金的请求，于法有据，本院予以支持。退还剩余租金的金额原告已自行调整为1,900元，本院对此予以准许。对于原告主张的代付费用中2014年度的物业管理费，被告已当庭认可且同意支付，本院对此予以确认。对于原告提出的燃气罩维修费540元、空调漏水维修费100元、有线电视费276元等代付费用，本院认为，根据合同约定，相关设施损坏或故障的修复费用由出租方承担的前提是承租方通知了出租方进行修复，现本案中原告未就上述两处设备损坏后曾通知过被告进行修复加以举证，而有线电视费属于设备使用费用，合同中明确约定应由原告承担，故原告主张的该三项代付费用，本院均不予支持。对于原告主张的2015年2月一个月的空房期租金的诉请，原告称其实际居住使用涉案房屋为3月份，2月份收房是基于被告保证其房屋使用至租赁期满，本院认为，原告所称理由并无相应证据加以印证，而原告对于2月收房的事实未予否认，根据法律规定承租人应支付其占有房屋期间的租金，故原告此项诉请因缺乏相应依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿搬家费1,300元、家具拆装费450元、钢琴因搬运而发生的调音费用200元、通过房产中介重新租房产生的中介费1,855元的请求，本院认为，上述费用并非仅在合同提前解除情况下才产生，而是合同正常履行至期限届满也会发生的必然费用，原告这部分请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。对于原告提出要求被告赔偿房屋租赁合同期限内，重新租赁该地区同位置、同面积、同装修房屋的差价损失19,500元的主张，本院认为，原告以中介的短信回复作为其重新租房的租金为5,300元的依据，但该短信中中介同时也提到价格可以商量，且原告在短信中也表明了5,300元价格过高，而原告也未再就此进一步提供证据，因此原告主张5,300元与3,800元之间的差价损失缺乏相应依据，本院实难支持，现被告主动提出以一个月的租金作为对原告的损失补偿，被告的此项要求于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙瑾支付原告贾刚代付的物业管理费1,048.80元；二、被告孙瑾返还原告贾刚多收的租金1,900元；三、被告孙瑾返还原告贾刚房屋租赁保证金3,800元；四、被告孙瑾赔偿原告贾刚3,800元；上述第一至第四项条款的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。五、驳回原告贾刚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764.25元，由原告贾刚负担534元，被告孙瑾负担230.25元(于本判决生效之日起十日内向原告贾刚直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 陈 玲人民陪审员 邓红霞二〇一七年四月二十日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注微信公众号“”