（2017）豫01民终2609号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-10-16
案件名称
刘红耀、赵亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘红耀,赵亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2609号上诉人（原审原告）：刘红耀，男，汉族，1979年11月9日出生。委托诉讼代理人：王丽娟、侯文良，郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：赵亮，男，汉族，1990年10月4日出生。委托诉讼代理人：安启超、智金良，河南经东律师事务所律师。上诉人刘红耀与上诉人赵亮房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人刘红耀及其委托诉讼代理人王丽娟，上诉人赵亮的委托诉讼代理人智金良到庭接受了询问。本案现已审理终结。刘红耀上诉请求：请求撤销原判第二项，依法改判赵亮支付刘红耀违约金10万元；本案一、二审诉讼费由赵亮承担。事实和理由：刘红耀分次向赵亮支付房款共计70万元，且按照公平原则应当按照年利率24%支付违约金。赵亮辩称，一审要求赵亮向刘红耀支付违约金没有事实和法律依据，赵亮与刘红耀之间签订的房屋买卖合同无效，关于违约责任的约定应属无效，且赵亮至2015年10月10日已经向刘红耀交付了房屋，刘红耀一直占有使用该房屋，即已经获取了经济利益，而赵亮一直承担着银行按揭贷款，故刘红耀根本不存在损失。赵亮上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回刘红耀的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由刘红耀承担。事实和理由：1.涉案房屋系赵亮通过商业贷款的方式购买的，该贷款尚未结清，贷款银行对该房屋仍享有抵押权，故刘红耀诉请赵亮协助办理房产过户手续客观上无法实现。2.赵亮出售该房屋时妻子并不同意，赵亮系无权处分夫妻共同财产，其妻子对赵亮签订的买卖合同不予追认，该合同应当认定为无效，不应适用违约条款的约定。另外，一审对刘红耀应支付的房屋余款并无相关的判决体现，该判决实际也无法正常履行。刘红耀辩称，刘红耀愿意一次性付款，由法院执行办理过户手续。当时买房时只写了赵亮一人的名字，我们不知道有其他的房屋共有人，该房在2015年10月10日已经交付给刘红耀使用，当时刘红耀已经支付了70万元，包括合同外支付的30万元。约定的违约金较高，但是要求的违约金24%是比照民间借贷，法院应予支持。合同合法有效，双方应当按照合同履行义务，由于赵亮的违约及政策的变化，给刘红耀造成的损失远比刘红耀要求的多。刘红耀向一审法院起诉请求：1、请求判令赵亮将位于郑州市惠济区开元路与香山路交叉口鑫苑逸品香山小区二期17号2单元502室房产过户到刘红耀名下；2、请求判令赵亮支付违约金100000元；3、本案诉讼费由赵亮承担。一审法院认定事实：2015年8月19日，刘红耀、赵亮通过中介机构郑州泰源房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同一份，约定赵亮将其位于惠济区香山路东、金达路北17幢2单元5层502号房屋一套卖给刘红耀，成交价格为160万元，付款方式为按揭贷款；双方同意此房契税票满两年后45个工作日内（即2016年3月18日前）办理房屋过户及相关手续；乙方（原告）在2015年8月25日前支付甲方（被告）首付款40万元，甲方（被告）同意在2015年10月10日前将房屋交付乙方（原告）使用；合同另约定，若甲、乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金。合同签订后，2015年8月25日前，刘红耀依约向赵亮支付首付款40万元；2015年10月10日，赵亮将涉案房屋交付刘红耀使用。该院另查明，赵亮购买涉案房屋后于2014年1月15日缴纳契税，房屋所有权于2015年3月13日登记在赵亮名下。一审法院认为，刘红耀、赵亮签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，刘红耀已依约履行了支付首付款的义务，赵亮虽已依约交付房屋，但拒绝配合刘红耀办理按揭贷款、房产解押以及房产过户等手续，已构成违约，故刘红耀请求赵亮履行房屋义务的请求，该院予以支持。因赵亮违约，根据合同约定应支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，该院依据刘红耀的损失情况，酌情调整为合同总房款的日万分之二，结合刘红耀主张的违约期间，自2016年3月19日计算至2016年7月8日，故支持刘红耀主张的违约金35840元（160万元×0.0002×112日）。赵亮的辩解意见，证据不足，理由不当，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、赵亮于本判决生效后二十日内配合刘红耀办理位于惠济区香山路7号17号楼2单元5层25号（郑房权证字第××号）房产的过户手续；二、赵亮支付刘红耀违约金35840元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回刘红耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由刘红耀负担1604元，由赵亮负担796元；保全费5000元，由赵亮负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于违约金的数额，一审法院依据刘红耀的损失情况，酌情调整为合同总房款的日万分之二，在实体处理上并无不当。涉案房屋登记在赵亮名下，刘红耀有理由相信赵亮具有完全处分权，赵亮的妻子是否同意出卖不足以对抗善意第三人；同时，该房屋是否有按揭贷款不是认定房屋买卖合同效力的依据。综上所述，刘红耀、赵亮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘红耀预交的二审案件受理费696元，由上诉人刘红耀负担；赵亮预交的二审案件受理费696元，由上诉人赵亮负担。本判决为终审判决。审判长 童 铸审判员 刘俊斌审判员 顾立江二〇一七年四月二十日书记员 赵佳伟 来源：