（2017）甘0321民初94号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-11-23

案件名称

李有江、赵世秀等与张连梅、赵培善房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永昌县人民法院

所属地区

永昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李有江,赵世秀,李世东,张连梅,赵培善

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省永昌县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘0321民初94号原告：李有江，男，1954年11月2日出生，汉族，甘肃省永昌县人。原告：赵世秀，女，1958年1月1日出生，汉族，甘肃省永昌县人。原告：李世东，男，1984年3月15日出生，汉族，甘肃省永昌县人。共同委托诉讼代理人：王红丽（系李世东妻子），甘肃省永昌县人。共同委托诉讼代理人：赵宗武，永昌县城关法律服务所法律工作者。被告：张连梅，女，1985年5月1日出生，汉族，甘肃省永昌县人。被告：赵培善，男，1984年8月6日出生，汉族，甘肃省永昌县人。共同委托诉讼代理人：许正强，甘肃骊千律师事务所律师。原告李有江、赵世秀、李世东与被告张连梅、赵培善房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世东及李有江、赵世秀、李世东共同委托诉讼代理人王红丽、赵宗武，被告赵培善、张连梅及其共同委托诉讼代理人许正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李有江、赵世秀、李世东向本院提出诉讼请求：请求依法解除李有江、赵世秀、李世东与张连梅、赵培善之间的房屋买卖合同，且不予退还已交定金；2.依法判令张连梅、赵培善立即按照原貌返还房屋及附属设施；3、依法判令张连梅、赵培善承担因此造成的经济损失每月1500元（参照房屋租赁费核算），自2016年8月23日起算至返还房屋时止。在法庭辩论终结时，李有江、赵世秀、李世东明确表示放弃第三项诉讼请求。事实与理由：李有江、赵世秀、李世东与张连梅、赵培善于2016年8月23日预先签订了房屋买卖合同，约定将李有江、赵世秀、李世东共同共有的位于永昌县城关镇东湖花园C区16栋1口6楼左室房屋一套，计价36.5万元出售给张连梅、赵培善。且约定由张连梅、赵培善交付定金10万元，其余款项约定在同年12月22日前付清。合同达成后，张连梅、赵培善向李有江、赵世秀、李世东交纳了购房定金10万元。李有江、赵世秀、李世东按照约定将房屋交付给张连梅、赵培善使用。但张连梅、赵培善至今未能支付剩余房款。张连梅、赵培善辩称，张连梅、赵培善承认李有江、赵世秀、李世东主张的双方之间存在房屋买卖关系的事实，但张连梅、赵培善并没有违约。因双方在签订合同后商议以银行按揭的方式支付剩余房款，后因李有江、赵世秀、李世东不配合办理银行按揭贷款手续，故未能依照约定的时间支付剩余房款。若李有江、赵世秀、李世东要求解除合同，应当退还张连梅、赵培善于2016年8月24日给付的10万元房款。合同约定的违约责任中的定金实际为房款，且已经超过了法律规定的限额。违约金太高，请求法庭依照实际损失认定应给付违约金数额。张连梅、赵培善向本院提出反诉请求：请求法院依法判令撤销双方于2016年11月28日签订的房屋买卖合同的第六条。事实与理由：张连梅、赵培善于2016年6月18日委托”玛雅”房屋二手房中介公司购买房屋，后与李有江、赵世秀、李世东达成房屋买卖协议，双方约定了以转按揭的方式支付房款。其后双方几次在工商银行办理按揭贷款，但因各种原因银行不予审批。2016年11月28日，双方又补签了《房屋买卖合同》。合同第六条约定了显失公平的违约条款。李有江、赵世秀、李世东对张连梅、赵培善的反诉辩称，张连梅、赵培善的反诉请求无事实依据。双方未在合同中约定以按揭方式支付剩余房款。合同第六条也不存在显失公平和重大误解的情形。张连梅、赵世秀是完全民事行为能力人，对购买他人房屋应当依约按期支付房款。买受人违约无权要求返还定金。法院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的双方于2016年6月16日在”玛雅房屋”的见证下达成房屋买卖合意；约定将李有江、赵世秀、李世东共有的位于甘肃省金昌市永昌县东湖花园C区16号楼1口6楼左室的房屋出售给张连梅、赵培善；双方于2016年8月23日签订房屋买卖合同；于2016年8月24日由赵培善向李世东交付10万元；于当月交付房屋但未交付房屋地下室；双方于2016年11月28日重新签订房屋买卖合同，合同第六条约定：”双方签订该合同后，若乙方（张连梅、赵培善）在2016年12月22日之前不能按时将剩余房款付给甲方（李有江、赵世秀、李世东），甲方有权收回房屋，并不退还乙方所付100000元定金。乙方赔偿甲方总房价365000元的0.1%的违约金。三日内乙方无条件办理甲方位于东湖花园16栋一口六楼左室住房”及张连梅、赵培善现已无能力支付剩余房款的事实，本院予以确认。虽在双方提交的于2016年11月28日签订的房屋买卖合同中第三条有”双方同意以现金方式付款，分两次付清”、”剩余房款26.5万元在2016年12月22日前全部付清”的约定，但根据赵培善、张连梅提供的赵培善与李世东的电话录音中可知，赵培善在签订合同后多次要求李世东等人协助办理按揭，李有江、赵世秀、李世东未予拒绝，故对剩余26.5万元房款的支付方式应认定为可对剩余房款办理按揭。虽认定剩余房款可办理按揭，但多次办理按揭未果的原因不是张连梅、赵培善所述系李有江、赵世秀、李世东不予配合，而是由于银行经过审查，发现张连梅、赵培善尚有贷款逾期未予清偿，其清偿能力有限，故不予办理。该事实由张连梅、赵培善在庭审中予以认可，本院予以认定。对当事人无异议的证据：双方于2016年6月16日在玛雅房屋签订的代收定金同意书一份、2016年8月23日签订的房屋买卖合同一份、2016年11月28日签订的房屋买卖合同两份、赵培善与李世东的电话通话录音一份、涉案房屋的房产证复印件一份、证明一份、李世东向赵培善出具的收条一份，本院予以确认并在卷佐证。对赵培善、张连梅提供的向中国工商银行报送的按揭贷款资料，虽在其中有李有江、赵世秀、李世东的签名及材料，但该份资料系2016年6月18日至28日之间形成，资料中双方签订的合同也在后来的交易过程中发生了变更，且不能证明其所要证明的不能办理按揭贷款的原因系李有江、赵世秀、李世东不予配合所致。故对该份证据，本院不予采信。对张连梅、赵培善申请我院调取的向中国工商银行河西堡支行报送的按揭贷款资料，因上述资料均系空白文本，不能证明其所述不能办理按揭贷款的原因系李有江、赵世秀、李世东不予配合所致的事实，且李有江、赵世秀、李世东也不予认可，故本院亦不予认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。买卖合同中支付价款是买受人应履行的主要义务。本案中，双方虽经几次协商变更了合同内容，于2016年11月28日签订了最后一份买卖合同，并在合同中约定将剩余26.5万元于2016年12月22日前付清。但在2016年12月22日之后，张连梅、赵培善仍未能付清剩余26.5万元，且因其自身清偿能力原因致使银行不予办理按揭贷款。在最后一次庭审时，张连梅、赵培善亦明确表示已无继续履行之能力，故李有江、赵世秀、李世东请求解除合同的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，李有江、赵世秀、李世东已将房屋除地下室外交付于张连梅、赵培善。现李有江、赵世秀、李世东请求张连梅、赵培善按照原貌返还房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。对张连梅、赵培善交付的10万元，李有江、赵世秀、李世东对张连梅、赵培善提供的由李世东于2016年8月24日出具的”今收到赵培善房屋订金款100000元整”的收条没有异议。结合双方于2016年11月28日签订的房屋买卖合同第三条中约定：双方同意以现金方式付款，分两次付清。2016年8月23日已付定金10万元整。剩余房款26.5万元在2016年12月22日前全部付清的内容，该10万元已由交付时的定金转化为房屋首付款，故不再适用定金罚则。且《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》要求依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。该指导意见要求人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款合同等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单的采用固定比例等”一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质性不公平。具体到本案中而言，双方对合同虽已进行了部分履行，但房屋并不属于易消耗品，且未进行权利变更登记，张连梅、赵培善也为履行剩余房款的交付义务做了诸多努力，不存在恶意不付的故意，但张连梅、赵培善的违约事实确已存在，在客观上对李有江、赵世秀、李世东也造成了一定的损失。故虽不再适用定金罚则，但对李有江、赵世秀、李世东的损失也应承担赔偿责任，现结合涉案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为3.5万元。对张连梅、赵培善提出的请求撤销合同第六条的反诉请求，因该条款中的”定金”已认定为房款，不再适用定金罚则，且双方签订的合同已满足解除的法定条件，张连梅、赵培善在法庭辩论终结前亦明确表示同意解除合同，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，李有江、赵世秀、李世东要求解除双方签订的买卖合同有事实和法律依据，本院予以支持。解除合同后应按照法律规定采取补救措施，李有江、赵世秀、李世东要求按照原貌返还房屋及附属设施的诉讼请求亦符合法律规定，本院亦予以支持。因约定的”定金”已在履行过程中转化为房款，不再适用定金罚则，对张连梅、赵培善应支付的违约金根据公平原则和诚实信用原则调整为3.5万元。张连梅、赵培善请求撤销合同第六条的反诉请求因已无事实基础，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除李有江、赵世秀、李世东与张连梅、赵培善在2016年11月28日签订的房屋买卖合同；二、张连梅、赵培善于本判决生效后五日内返还李有江、赵世秀、李世东位于永昌县城关镇东湖花园C区16栋1口6楼左室房屋及房内配套设施（附清单）；三、李有江、赵世秀、李世东返还张连梅、赵培善已付房款10万元；四、张连梅、赵培善承担违约金3.5万元；五、驳回张连梅、赵培善要求撤销合同第六条的反诉请求。以上三、四项相抵后，由李有江、赵世秀、李世东在接收房屋的同时返还张连梅、赵培善6.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由张连梅、赵培善负担，反诉案件受理费50元，由张连梅、赵培善负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。代理审判员张东琰二〇一七年四月二十日书记员杨帆 微信公众号“”