（2017）冀07民终408号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-22
案件名称
张家口市垣祥毯业有限责任公司、张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家口市垣祥毯业有限责任公司,张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司,何文辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终408号上诉人（原审原告）：张家口市垣祥毯业有限责任公司，住所地：张家口市桥东区东河沿67号。法定代表人：陈利明，该公司总经理。委托代理人：毕振文，北京市大安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司，住所地：张家口市桥东区东河沿67号。被上诉人（原审被告）：何文辉，男，1967年7月7日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥东区。上诉人张家口市垣祥毯业有限责任公司因与被上诉人张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司、何文辉房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张家口市垣祥毯业有限责任公司的委托代理人毕振文、被上诉人何文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张家口市垣祥毯业有限责任公司上诉请求：1、依法撤销原判。2、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。3、依法判令一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定王家贵和何文辉商定的收购上诉人资产的转让行为未完成，却认为上诉人有义务先完成在前的缔约转让行为，是错误的。首先,原审法院认定王家贵和何文辉商定的收购上诉人资产的转让行为未完成是正确的。其次，转让合同未成立、未生效，转让合同不能也不应该成为上诉人的履行义务。再次，王家贵的行为为无权代理，法律责任由其自行承担，上诉人不受其行为的约束。原因如下:1、上诉人与王家贵签署有《委托代理合同》，但是该代理合同第三条明确约定王家贵的代理事项为“1、委托资产评估。2、与竞买者谈判。3、负责起草相关合同。”且合同中明确约定谈判成交价格应高于评估价格的20%。王家贵代为谈判的基础是在上诉人资产经过评估后，具有明确的资产价格。王家贵的代理权限仅为代为起草相关合同，最终签订合同的仍为上诉人。2、上诉人虽与王家贵签订了《委托代理合同》，但从未向王家贵做出过具体的行为指示，双方的委托关系还未形成事实关系。3、上诉人从未向王家贵出具过授权委托书，王家贵也未提供评估报告，其给何文辉出具的相关文件，为超越代理权限行为，其行为也不符合表见代理，王家贵的行为属于无权代理权限。上诉人既未事先授权，事中也不知晓其与何文辉的谈判事宜，更未事后追认，其行为的法律后果应自行承担，与上诉人无关，上诉人不应当受王家贵行为的约束;王家贵与何文辉联系的文件中记载公司的全部资产及全部股份，何文辉却未要求王家贵出具授权委托书、股东会决议等相关文件，具有过错；王家贵与何文辉沟通的文件中记载转让款及租金共计1200万元，明显严重低于市场价格，王家贵与何文辉的行为共同侵害了上诉人的合法权益，以王家贵与何文辉的共同侵害行为驳回上诉人的合法诉求，实属有违公平。4、王家贵向何文辉出具的相关文件明确记载的是“天上人间餐饮娱乐有限公司”、“贵公司”，并非何文辉个人，且何文辉的回复中也均是“我公司”，这是不同的法律主体，不同的法律关系。原审庭审中明确要求何文辉提供其为张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司实际控制人的证据，但何文辉未能提供任何证据证明其身份，也未能提供其与上诉人之间就转让事宜进行沟通的证据，应当承担举证不能的责任。因此既便王家贵与何文辉有文件联系，因为何文辉并非被诉人张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司的经理，而使王家贵与何文辉之间的文件无法发生法律效力。二、原审判决驳回上诉人解除《房屋场地租赁合同》的诉讼请求属于适用法律错误。上诉人诉请解除的是张家口市垣祥毯业有限责任公司与张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司签订于2009年6月的《房屋场地租赁合同》。上述《房屋场地租赁合同》第七条规定，每年租金为肆拾万元，乙方必须在每年8月20日至30日内将年租金付清。否则甲方有权拒租房屋及场地同时终止该合同。2009年拖欠租金至今已达到243.33万元。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人主张解除《房屋场地租赁合同》符合双方当事人的约定及法律规定，依法应当获得支持。无论是房屋租赁合同还是资产转让协议均为单独的法律行为，互不影响。且合同具有相对性，仅对合同双方产生法律效力，原审判决以上诉人提起的与张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司的本案房屋租赁合同解除之诉与上诉人和何文辉洽谈的资产转让行为相矛盾为由，驳回上诉人的诉讼请求，属于法律适用错误。三、原审判决驳回上诉人请求支付房屋租赁费的请求，法律适用错误,请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。《房屋场地租赁合同》约定，诉争房屋每年租金为肆拾万元，张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司必须在每年8月20日至30日内按时足额缴纳租金。其迟延支付租金至今，致使上诉人的房屋无法获得收益，严重侵害了上诉人的合法权益，上诉人请求被上诉人支付租金及利息符合双方约定及法律规定，依法应予支持。四、原审违反法定程序，依法应予改正。上诉人张家口市垣祥毯业有限责任公司原法定代表人李维平既非本案当事人，也非代理人，原审卷宗中也没有关于其为证人身份的任何证据，但是在原审庭审中却有其陈述的记载，该陈述因违反法律规定程序，应不予采纳，请求二审法院依法改正。何文辉辩称：一审判决正确，张家口市垣祥毯业有限责任公司的上诉没有事实及法律依据，其上诉请求依法应予驳回。二、张家口市垣祥毯业有限责任公司与其被授权委托代理人河北震河律师事务所之间有《委托代理合同》，而王家贵作为河北震河律师事务所指派代理垣祥公司与答辩人商谈资产转让事宜属有权代理。三、本案垣祥公司原审要求支付租金及相关利息的请求不应支持。张家口市垣祥毯业有限责任公司向一审法院起诉请求：1、解除《房屋场地租赁合同》并及时腾出房屋及场地。2、被告支付原告房屋租赁费250万元（2009年6月-2016年6月、共7年，280万元，减去第一年付的30万元），利息218.4万元（一年10万元，第二年50万元，依次累加）。3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2004年被告张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司承租原告位于张家口市桥东区东河沿67号主楼一座（地下一层、地上六层）、原办公楼（一层从楼梯往东二层、三层）和厂院，四至：东至张市第十中学、西至东河沿、南至名宸小区、北至长城毛纺厂【以上房、院以下统简称诉争房屋】。2009年被告张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司将诉争房屋转让被告何文辉租赁，被告张家口市天上人间餐饮娱乐有限公司、何文辉和原告于2009年6月重新签订《房屋场地租赁合同》，由被告何文辉实际承租诉争房屋。双方约定：租赁期限20年，从2004年9月1日至2024年8月31日止（已履行至2009年6月，本合同开始时间2009年6月至2024年8月31日止）；每年租金40万元，必须在每年8月20日至30日内将租金付清，否则原告有权拒租房及场地，同时终止合同。另查，2015年4月13日，原告张家口市垣祥毯业有限责任公司（时任法定代表人李维平，任期2009年11月至2016年3月26日）与河北震河律师事务所签订委托代理合同，约定委托河北震河律师事务所律师王家贵代理原告出售包括诉争房屋在内的全部资产事宜。同年4月16日，王家贵书面通知何文辉：其受张家口市垣祥毯业有限责任公司委托，该公司经研究决定出售转让公司名下股份及资产。因你公司与垣祥公司有租赁关系，本着租赁优先购买的原则，通知贵公司（何文辉经理）对垣祥公司名下股份及资产是否购买，请书面回复。4月17日，何文辉书面回复王家贵：愿意购买张家口市垣祥毯业有限责任公司名下股份及资产，请尽快洽谈购买事宜。4月21日，王家贵书面通知何文辉：贵公司租赁张家口市垣祥毯业有限责任公司房屋及场地，欠部分租金，经双方协商确定截止本通知日欠租金150万元，本款项与资产转让款一并支付（共计1200万元）。从通知之日起至转让协商正式签订之日之间的房屋租赁不再计付租金。是否同意，同意请回复。4月22日，何文辉书面回复王家贵：上述通知内容全部同意。4月26日，王家贵书面通知何文辉：收到何文辉回复购买函后，与何文辉经理就张家口市垣祥毯业有限责任公司的股份和全部资产出售一事进行多次洽谈，转让协议条款已商定，该协议已经张家口市垣祥毯业有限责任公司同意，现将转让协议书送达何文辉经理，要求如下，1、何文辉经理对该转让协议书各项条款无异议请签署。2、如何文辉经理签署转让协议，因该协议转让金额较大（总转让价1200万元），要求提供相关资金凭证，以保证协议履行。同日，何文辉签署了转让协议书，协议书主要内容：何文辉收购张家口市垣祥毯业有限责任公司的名称、公司名下的固定资产(包括诉争房屋)和公司的全部股份;转让总金额1200万（含所欠租金150万元）；本协议经张家口市垣祥毯业有限责任公司盖章、何文辉签字后生效。4月30日，何文辉分别和阳原县安信小额贷款有限公司、北京世宣泰典当有限公司宣化区分公司签订贷款合同，约定：何文辉向阳原县安信小额贷款有限公司贷款500万元、向北京世宣泰典当有限公司宣化区分公司贷款700万元，利率在中国人民银行基准利率基础上上浮4倍，贷款只限于购买张家口市垣祥毯业有限责任公司的资产和全部股份，等待何文辉提供购买张家口市垣祥毯业有限责任公司正式转让协议，两日内将所借贷款支付指定帐户；贷款公司为何文辉准备好所借贷款，因正式转让协议没有签订，暂不支付所借贷款，但贷款关系成立。如何文辉在15日内签订转让协议，贷款不计相应利息，按放贷之日开始计息，如15日内没有签订转让协议，还需保留所借贷款，何文辉按月息2分支付贷款利息，该约定至何文辉提供转让协议或终止借贷关系为止。同日，阳原县安信小额贷款有限公司、北京世宣泰典当有限公司宣化区分公司分别向王家贵出具书面资金保证证明：待何文辉和垣祥公司签订正式转让协议后，按要求两日内汇入垣祥公司账户。9月25日，何文辉书面通知王家贵：何文辉已按要求签署转让协议、提供资金凭证，你方尽快签署协议，避免造成我方更大的经济损失。10月11日，王家贵书面回复何文辉：已接到通知，正在同张家口市垣祥毯业有限责任公司商议，近期签署转让协议，请等待。以上王家贵和何文辉来往的相关书证、转让协议和贷款合同均由被告何文辉提供。原告在庭审中称：其与被告何文辉关于收购一事不属实，在2015年口头谈过这个事，所有的职工都不同意，是对方强买强卖并且没有任何的文字性东西；对于所有王家贵签署的通知均有异议，转让协议没有原告公司的领导签字和公章，而被告所主张的借款以及利息均和原告没有关系。原告时任法定代表人李维平在庭审中陈述：我公司和王家贵签订过委托协议，委托王家贵和被告协商购买的事宜，并解决以前拖欠的房租。但在我任职期间一直没有结果，我只是见过起草的协议书，就是被告提交的转让协议书。当时大伙同意这个协议，但需要全体职工签字后才生效，在要求所有人签字的时候，有一部分人没有通过。原告对李维平的陈述无异议。王家贵在2016年12月8日的调查笔录中称，张家口市垣祥毯业有限责任公司全权委托其与何文辉洽谈诉争房屋出让事宜（提交委托合同）。何文辉提供的买卖房屋过程中相互函件都是经其签字确认。其与何文辉商定转让协议书后，该协议书经张家口市垣祥毯业有限责任公司讨论，又向桥东区工信局批复后，通过协议内容条款确定文本，后其让何文辉提供了资金担保，准备与何文辉签订协议，等待至今。到目前为止，张家口市垣祥毯业有限责任公司没有解除与其的代理权，也没有通知其终止与何文辉诉争房屋的买卖事宜。原告对王家贵提供的委托合同和陈述无异议。一审法院认为，诉争房屋于2009年6月起由被告何文辉实际承租，何文辉和原告于2009年6月重新签订的《房屋场地租赁合同》是双方真实意思表示，应合法有效，对双方具有约束力。从2015年4月起，原告委托律师王家贵与何文辉洽谈包括诉争房屋在内的资产出让事宜所产生的权利、义务应对原告发生效力，而不因原告更换法定代表人而改变。原告在庭审中对何文辉陈述的其委托王家贵与何文辉洽谈包括诉争房屋在内的资产出让事宜的相关行为不予认可，但对李维平、王家贵的陈述无异议。到本案法庭辩论终结前，原告一直未解除王家贵的代理权，也没有让王家贵终止和何文辉关于包括诉争房屋在内的资产出让的买卖事宜，故该买卖事宜仍在缔约中，而双方都应按照诚实信用原则完成此缔约过程。因在本案法庭辩论终结前，原告和何文辉关于资产出让的买卖事宜的缔约过程未完成，且王家贵和何文辉商定的收购原告资产的转让协议的条款中对诉争房屋相关的租金、租赁合同等问题（即原告的诉讼请求）作了最终处理的情况下，原告进行本案诉讼与其的在前的缔约转让行为相矛盾，而原告有义务先完成在前的缔约转让行为，再可主张相关权利，故本院对原告的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告张家口市垣祥毯业有限责任公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院经审理二审查明的事实与原审无异。本院认为，张家口市垣祥毯业有限责任公司与何文辉于2009年6月重新签订的《房屋场地租赁合同》对双方发生效力，双方在履行该租赁合同的过程中，张家口市垣祥毯业有限责任公司与河北震河律师事务所订立出售其资产事宜的委托代理合同，并同意委托王家贵律师作为其出售诉争房屋事宜的代理人与何文辉进行洽谈，王家贵以其代理人的身份与何文辉洽谈包括诉争房屋在内的资产出让事宜所产生的权利、义务应对张家口市垣祥毯业有限责任公司发生效力，王家贵与何文辉洽谈诉争房屋出售事宜的行为，应当认定为双方以买卖合同变更双方之前的房屋场地租赁合同，并将已经发生的租赁费在洽谈时包含在买卖协议书的诉争房屋价款中。据此，何文辉不构成恶意拖欠租金，何文辉在履行租赁合同中不存在过错，故张家口市垣祥毯业有限责任公司要求解除双方租赁合同的条件未成就，一审法院对张家口市垣祥毯业有限责任公司要求解除租赁合同的诉讼请求未予支持符合法律规定。对于张家口市垣祥毯业有限责任公司要求何文辉支付租金及利息的请求，因张家口市垣祥毯业有限责任公司与河北震河律师事务所就出售其资产事宜的委托代理合同未解除，王家贵仍在履行代理事务中，王家贵向何文辉的最后回复是：“已接到通知，正在同张家口市垣祥毯业有限责任公司商议，近期签署转让协议，请等待”。何文辉在本院向其询问时表示，其根据王家贵的回复，仍在等待继续缔约中。且一审法院在向王家贵的调查笔录中陈述，王家贵仍然在等待与何文辉签订资产买卖协议，张家口市垣祥毯业有限责任公司对王家贵的陈述意见无异议。在本院法庭辩论终结前，张家口市垣祥毯业有限责任公司仍未提供证据证实双方的缔约事宜已经结束。张家口市垣祥毯业有限责任公司主张的房屋场地租赁费经双方协商已包含在双方出售诉争房屋的协议书中，故一审法院认定双方资产出售的缔约过程未完成具有事实依据。在双方的缔约行为完成后，可再行解决房屋场地租赁费的问题，本院对张家口市垣祥毯业有限责任公司的该项诉讼请求亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张家口市垣祥毯业有限责任公司的上诉主张不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26266元，由上诉人张家口市垣祥毯业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马瑞云代理审判员 宋凯阳代理审判员 闫 格二〇一七年四月二十日书 记 员 田 佳 关注公众号“”