（2017）鄂01民终1629号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-01
案件名称
周现金、程小霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周现金,程小霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1629号上诉人（原审被告、反诉原告）：周现金，男，1974年8月26日出生，汉族，户籍所在地。委托诉讼代理人：周炜，湖北省求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程小霞，女，1979年8月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：彭天，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。上诉人周现金因与被上诉人程小霞房屋租赁纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周现金上诉请求：撤销原判，依法改判驳回程小霞的诉讼请求，支持周现金的反诉请求。事实与理由：一、一审已经认定程小霞将租赁房屋上锁，是周现金无法搬迁的主要原因，该期间的占用费由程小霞自行承担。二、一审认定程小霞私自将产品展示柜放置室外，但以周现金证据不足驳回周现金的反诉请求不当。三、因租赁房屋在程小霞控制下，周现金不应承担该期间的缴水费、电费、垃圾费，应由程小霞自行承担。被上诉人程小霞辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。程小霞向一审法院起诉请求：1、周现金腾退武汉市武昌区新大地家园子期5栋1-2层1号房屋，并将该房屋交付给程小霞；2、周现金支付程小霞逾期腾房占用使用费20300元（从2016年8月1日计算至周现金实际交付房屋之日，暂计算至2016年9月27日）；3、周现金支付程小霞租金损失7875元；4、周现金支付水电费、垃圾费共计440元（以周现金实际交付房屋之日应缴水电费、垃圾费为准，暂计算至2016年9月27日）；5、本案诉讼费用由周现金承担。2016年12月2日，程小霞以租赁房屋已于2016年10月19日实际腾退为由，变更诉讼请求为：1、周现金支付程小霞逾期腾房占用使用费28000元[175元×2×（31天+30天+19天），从2016年8月1日计算至2016年10月19日]；2、周现金支付程小霞租金损失7875元（175元×45天）；3、周现金支付程小霞水电费、垃圾费共计683.08元（计算至2016年10月19日）；4、本案诉讼费用由周现金承担。周现金则提起反诉，请求判令：1、程小霞支付周现金钢结构部分经济补偿24000元；2、程小霞赔偿周现金展示柜损失40000元；3、程小霞退还周现金房屋保证金5000元；4、反诉费由程小霞承担。一审法院认定事实：位于武汉市武昌区南湖花园新大地5栋1-2层1号房屋建筑面积107.81平方米，设计用途为商业服务，权属于2005年3月10日登记至程小霞名下。周现金多年来租用程小霞名下的前述房屋，并按照合同约定交纳了房屋保证金5000元，双方约定，租赁期满后，在无任何拖欠费用及未损坏房屋设施的情况下，将保证金全部退还。2014年7月9日，程小霞（甲方）与周现金（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在武汉市武昌区南湖花园新大地5-1号门面一楼，租赁乙方做门面销售使用，门面租赁期限为两年，自2014年8月1日至2016年7月31日，第一年租金为52000元，第二年租金在上年基础上递增10%（即2015年8月至2016年7月为57200元）；乙方需向甲方缴纳房屋保证金5000元整，在未损坏房屋设施及无任何拖欠费用的情况下退回乙方；乙方采取先预付租金再使用原则，租金需提前45天支付，延迟支付租金按延迟时间乘以日租金的两倍缴纳违约金；租赁期间所产生的各种水电、税收（物业管理费除外）等费用由乙方负担；乙方因经营需要，在不影响房屋结构前提下，可以对承租房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，其产生的一切费用由乙方自行负担，租赁期满或乙方不续租约合同的情况下，乙方不得拆除房屋钢构隔层及楼梯部分；合同期满，乙方不续租合同且试图转让他人的情况下，不得索取门面转让费装修费；合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，周现金继续使用该房屋，以武汉益鸿百雀羚商贸有限公司的名义对外经营“丽尚美妆”化妆品业务，原房屋保证金5000元继续沿用。该房屋的钢结构隔层及楼梯加建系周现金出资，展示柜归周现金所有。该合同到期前，程小霞、周现金通过手机短信对是否续租、如何退出进行了沟通。2016年7月15日，程小霞提出，续签合同，下年度租金需要上涨60%。周现金认为价格太高不再续租，要求给予一定的搬迁期限，退还房屋保证金5000元，以及承担周现金安装在房屋内钢结构部分的经济补偿。程小霞同意给予三个月的宽限期，但认为宽限期应提高租金，并对金钱方面的要求予以回绝。周现金认为宽限期只能按照原租价执行。双方未能达成一致意见。此后，周现金陆续搬迁，程小霞不满搬迁进度将门面房屋加锁，交涉后，又给钥匙，双方数次发生纠纷，周现金未全部搬离。本案进入诉讼阶段后，2016年10月19日，程小霞自行进入租赁房屋，租车将房屋内剩余的产品展示柜搬至武昌区南湖花园金秋别墅39栋。程小霞称，武汉益鸿百雀羚商贸有限公司在武昌区南湖花园金秋别墅39栋办公，周现金是该公司的实际控制人，该地址距离诉争房屋800米左右，程小霞将3个展示柜放在了该公司一楼办公室，2个放在室外，放柜子时对该公司的人有过口头交代。周现金称，自己系该公司股东之一，很少去公司，放在路边室外的展示柜有4个，当天下大雨淋湿损毁，事后才发现。一审另查明，截至2016年9月3日，周现金欠缴垃圾费320元（两个月）；截至2016年10月27日，欠缴水费175.06元，电费28.08元。一审法院认为：程小霞与周现金签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按法律规定、合同约定履行各自的义务。合同期满后，周现金未及时搬出，程小霞数次将房屋加锁，并擅自将周现金房内的展示柜搬出，双方对纠纷的形成均存在过错。程小霞与周现金均认为腾房行为已经完成，对此事实予以确认。2016年8月1日至2016年10月19日，共计80日，此阶段的占用费，由于双方均存在过错，周现金也未通过正常经营收益，因此一审法院确认周现金应支付的占用费为6268.49元（52000x1.1%/365x80÷2），剩余的50%由程小霞自行负担。租赁房屋期间欠缴的水电费及垃圾费，依据合同约定，应当据实结算，由周现金承担。从2016年8月1日租期届满后的第一天起，计算至2016年10月19日周现金实际交付房屋之日，应缴水费175.06元、电费28.08元、垃圾费418.06元（每月垃圾费160元，80日为160+160+160/31x19），共计621.20元，即周现金应当支付程小霞水电费及垃圾费621.20元。本案租赁合同租期届满，根据合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，本案对周现金要求赔偿钢构隔层及楼梯等装修部分损失的反诉请求不予支持。程小霞未经周现金同意，将部分展示柜放置于室外属实，但周现金没有确凿的证据证实展示柜的具体损失金额，故一审法院对周现金该部分的反诉请求不予支持。周现金未能及时搬离，有其自身过错，也有程小霞加锁的缘由，故程小霞应当退回房屋保证金5000元。对于程小霞与周现金的其他无理的本诉、反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、周现金应于本判决生效之日起三日内向程小霞支付房屋占用费6268.49元；二、周现金应于本判决生效之日起三日内支付程小霞水电费、垃圾费共计621.20元；三、程小霞应于本判决生效之日起三日内向周现金返还合同保证金5000元；四、驳回程小霞的其他诉讼请求；五、驳回周现金的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1015元，减半收取507.50元，由程小霞负担；反诉案件受理费763元，由周现金负担。二审期间各方当事人未举出新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方签订的《租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对双方具有法律约束力，并依约享有权利、履行义务。涉案租赁合同履行期间届满，双方就续签租赁合同未达成一致意见，未签订新的租赁合同，故原租赁合同终止。因涉案租赁期间届满，周现金应当返还租赁物。本案中周现金未提供将租赁房屋返还给程小霞的相关证据，亦有部分物品未搬完，其应承担腾退租赁房屋，并支付占有租赁房屋期间的使用费。程小霞有权收回房屋，并要求周现金支付占有租赁房屋期间的使用费。一审法院认定周现金占有租赁房屋80日并无不当，双方应进行清算，周现金应按原租金标准支付占用费以及水电费、垃圾费，程小霞应当返还押金。一审按双方均存在过错，程小霞自行负担50%占用费，判决周现金应支付的占用费为6268.49元以及水电费、垃圾费共计621.20元和程小霞向周现金返还合同保证金5000元，对此判决程小霞未提起上诉，视为服判。周现金提出其未搬迁系程小霞的原因，其不承担租赁房屋占用费以及水电费、垃圾费的主张，对该主张，周现金提供的证据不足以证明该事实主张成立，本院不予支持。周现金上诉主张程小霞补偿周现金钢结构部分经济损失24000元、赔偿周现金展示柜损失40000元，本案租赁期限履行届满，双方对装饰装修没有特别约定，程小霞不予补偿钢结构损失。关于展示柜的损失，周现金应当履行腾退义务和承担接受展示柜的责任，且其提供的证据不足以证明展示柜损失40000元，故周现金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1778元，由周现金负担。本判决为终审判决。审判长 叶玉宝审判员 余小乔审判员 张 红二〇一七年四月二十日书记员 张 博 关注公众号“”