（2017）冀0502民初610号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-14
案件名称
邢台家乐园物业服务有限公司与王志沛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥东区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢台家乐园物业服务有限公司,王志沛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0502民初610号原告（反诉被告）：邢台家乐园物业服务有限公司，住所地：邢台市桥东区，组织机构代码证：79658750-4。法定代表人：于保庆，系该公司总工程师。委托诉讼代理人：刘雪敏，系该公司职工。委托诉讼代理人：刘自双，系该公司职工。被告（反诉原告）：王志沛，男，1972年4月5日出生，汉族，大专文化，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：李立浩，系被告王志沛所在单位推荐人员。原告（反诉被告）邢台家乐园物业服务有限公司与被告（反诉原告）王志沛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢台家乐园物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘雪敏、刘自双，被告（反诉原告）王志沛的委托诉讼代理人李立浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢台家乐园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的物业服务费2776.2元及违约金2399.4元，共计5175.6元；及因此所产生的交通费并承担全部诉讼费用。事实和理由：2008年9月21日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告按照协议的约定，为被告位于××小区的房屋提供了相应的物业服务，但是被告自2012年4月1日至2013年3月31日、2015年1月1日至2016年12月31日，拖欠原告物业费，被告房屋119.69平方米，物业服务费0.8元/平方米，每第一个月5日前交纳，逾期支付的按照日千分之三支付违约金。截止2016年12月31日，被告共欠原告物业服务费2776.2元，违约金2399.4元，共计5175.6元。因此原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。王志沛辩称，原告诉称物业合同是2008年签订，物业合同应每三年签订一次，按照物业法规定前期物业合同早已不生效，原告没有与我们重新签订物业合同，视为我们之间不存在雇佣关系，原告所称的物业费不具备法律效力。2012年、2015年家乐园物业服务公司起诉我方物业纠纷，经法院调解双方达成协议，我方交纳2013年4月1日至2014年3月31日的物业费交纳1255.8元，双方约定2015年之前物业费全部两清。有邢台家乐园物业费收费单据为证，收费单据上有物业公司办公人员书写的证明，证明2015年之前物业费全部两清。至于2016年增加物业费，我方认为应按照邢台市物业管理收费标准进行调剂，原告与我方是三级收费标准，就意味着从0.5元增加10%的收费标准，不应加收到0.8元。2008年我方入住以来，就与家乐园物业公司商讨门窗、阳台窗户修缮问题，物业公司多次到我家查看情况，答应给予妥善解决，可至今也未修好，现在我方有照片和证人可证实该事实。我们的门窗属于墙面不符合要求，造成窗户变形，而家乐园公司已经提取了我们的公共维修基金，墙面、地面都由公共维修基金中提取相应费用维修，原告提取的公共维修基金至今仍然没有给我们修缮，于情于法也是不合理的，给我们的生活带来很大的不便。且原告没有到物价局备案收取费用，也就意味着原告没有权利在我们居住的小区为我们提供物业服务。经我与证人郝某在小区走访调查，小区业主有50%以上没有与原告签订合同，没有签订合同原告无权到物价局备案收费。王志沛向本院提出反诉请求：1、驳回邢台家乐园物业服务有限公司的诉讼请求，判令邢台家乐园物业服务有限公司按照签订的物业管理服务协议书履行协议义务及物业费按0.5元/平方米计算。2、判令邢台家乐园物业服务有限公司承担反诉人的落地门维修工作。3、判令邢台家乐园物业服务有限公司承担全部诉讼费及反诉人的交通费、误工费。事实与理由：1、自2008年9月21日，反诉人与邢台家乐园物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，反诉人入住后发现落地门是坏的，存在严重问题，曾多次找到物业公司要求修缮，物业公司也多次到反诉人家中查看情况，一直说修理，但至今未进行修理，也没有一个明确的答复，此事有照片和证人可以证明，邢台家乐园物业服务有限公司没有把反诉人的落地门一事解决，给反诉人的生活带来了很多不便。2、关于2012年-2014男12月31日物业费。2015年物业公司起诉至邢台市桥东区人民法院，后经物业公司安经理协调，反诉人已经缴纳，有缴费收据为证。3、关于2015年物业费，不是反诉人不缴纳，是因为物业公司承诺给反诉人修理落地门，迟迟未修，反诉人是弱势群体，只能用暂缓缴纳物业费以促使问题尽快解决。4、2016年按0.8元/平方米收物业费，邢台家乐园物业服务有限公司未履行合法程序私自涨价加收物业费。依据邢台市物价局《物业服务收费管理通知》第六条，物业服务企业因物业管理区域、物业服务项目和收费标准变更或调整的，均应重新办理备案手续。反诉人经到物价局查询得知，邢台家乐园物业服务有限公司没有备案，严格来讲，没有备案就没有收费资格，所以说更谈不上收取反诉人违约金是合理合法的。如法院支持邢台家乐园物业服务有限公司这种不法行为，那就说明任何一家物业公司都可以向反诉人收费了，这样是严重违反法律法规的。因此反诉人请求法院驳回被反诉人的诉讼要求，支持反诉人的诉讼请求。邢台家乐园物业服务有限公司针对反诉辩称，一、被答辩人要求驳回答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。答辩人与被答辩人在2008年9月21日签订了《前期物业管理服务协议》，协议签订后，答辩人依协议履行了相应的物业服务，被答辩人主张已交纳2012年到2014年12月31日物业费没有事实依据。在所有业主向答辩人交纳物业费过程中都有相关的收费票据，在2012年到2014年的物业服务费中，答辩人只有被答辩人2014年度的物业服务费的票据，因此2012年4月1日至2013年3月31日的物业费被答辩人并没有交纳。被答辩人主张答辩人未履行合法程序私自涨价加收物业费是没有事实依据的，答辩人对物业收费标准变更或调整是经过合法程序物价局备案许可的，答辩人有物价局的备案证明。收取违约金是《前期物业管理服务协议》明确规定的，《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，被答辩人不交纳物业费是对合同的违约，因此答辩人收取违约金是合理合法的。被答辩人要求答辩人承担被答辩人的落地门维修工作无事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：1、2008年9月21日原告与被告签订了一份前期物业管理服务协议书。该协议载明：被告王志沛所购物业基本情况：XX小区住宅，坐落于XX室，建筑面积119.69平方米。协议第四条约定物业管理费收费标准按双方同意约定的住宅建筑面积计算：多层每月每平方米0.5元。物业管理服务费用的收取方式为每月5日前交纳当月应交费用，如因被告原因导致费用缴交迟延，将承担相应的违约责任，从逾期之日起按应交物业管理费总额的千分之三向物业管理处交纳滞纳金。2、2015年4月15日原告前职工魏娜在被告王志沛2013年4月1日至2014年12月31日期间物业收费单上注明：2014年12月以前2015年之前物业费以清。3、原告的物业服务等级为一级，并在邢台市物价局进行了备案；该备案表上无备案日期，但该备案表上注明文件依据为邢价经费【2016】8号文件，该文件于2016年5月1日起执行。4、2014年6月27日原告公司名称由邢台家乐园物业管理有限公司变更为邢台家乐园物业服务有限公司。本院认为，首先关于本诉，2008年9月21日原、被告双方签订的前期物业管理服务协议书，依法成立、合法有效，被告王志沛应当予以遵守。原告邢台家乐园物业服务有限公司按照协议履行提供物业服务的相应义务，王志沛应当按照协议书的约定向邢台家乐园物业服务有限公司支付物业管理费。故对原告邢台家乐园物业服务有限公司要求被告王志沛支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。首先关于拖欠物业费的期间：原告前职工魏娜在被告王志沛2013年4月1日至2014年12月31日期间物业收费单上注明了2014年12月以前2015年之前物业费以清的字样；该行为系时任原告职工魏娜的职务行为，故原告本次诉讼主张2015年之前的物业费的请求本院不予支持。关于拖欠物业费的数额：王志沛所有的房屋为多层，按双方签订的前期物业管理服务协议书的约定为0.5元/平方米；原告称应按0.8元/平方米计算，但其向本院提交的物业服务等级收费备案表中无备案时间，且该备案的收费标准的依据为邢台市物价局邢价经费【2016】8号文件，而该文件开始执行的日期为2016年5月1日，故其要求按0.8元/平方米收取物业费的请求，本院不予采信；故原告王志沛拖欠的物业费的数额应为119.69平方米×0.5元/平方米×24个月＝1436.28元。原告邢台家乐园物业服务有限公司主张的滞纳金过高，不利于化解矛盾，本院酌情予以调整，滞纳金本院酌定为400元。原告主张的交通费等诉请，未能提交证据加予以证实，故本院不予支持。关于反诉，王志沛的反诉状中诉请第一项及事实与理由的大部分是针对本诉的答辩部分，并不是真正意义上的反诉内容。其反诉请求中的第二项即落地门的维修，并不在双方签订的前期物业管理服务协议书中第四条第二项物业管理费构成的约定中，且王志沛也未能提交其落地门需要维修的充分证据。其第三项诉请中的交通费、误工费也未能提交相关证据予以支持。王志沛的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王志沛自本判决生效之日起五日内给付邢台家乐园物业服务有限公司2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1436.28元，并支付滞纳金400元。二、驳回邢台家乐园物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回王志沛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王志沛负担；反诉受理费50元，减半收取25元，由王志沛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 陈铁军二〇一七年四月二十日书记员 郎 芳 微信公众号“”