（2017）辽01民终2986号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司与被上诉人刘洪利商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳新洲和田房地产开发有限公司,刘洪利
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终2986号上诉人（原审被告）：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。法定代表人：华建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟，辽宁正时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洪利，男，1951年11月7日出生，汉族，无职业，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：沙莎，辽宁铭迅律师事务所律师。上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司（以下简称“新洲和田公司”）与被上诉人刘洪利商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初6861号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新洲和田公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致逾期办证的原因，并非上诉人，而是施工单位、消防单位等主体导致的。上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的原因，并不是因为上诉人的责任，主要是施工单位、消防单位没有能够及时交档，上诉人多次与施工单位联系沟通，但是施工单位没有给予答复，导致不能给被上诉人办理产权手续。另外，房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂，涉及到政府建设等许多部门的审批，也是导致逾期办证的一个原因。二、原审判决认定的违约金过高，应该给予调整。首先，上诉人将房屋交付给被上诉人使用，没有影响房屋的使用价值，被上诉人无证据证明其因上诉人的违约行为导致经济损失。其次，上诉人销售房屋利润微薄，被上诉人获得的利益远远大于其造成的损失。最后，法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，但是房屋的实际价值是使用，被上诉人在约定的时间内使用了房屋，二审法院应予以考虑。刘洪利辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，内容合法有效，应按照合同约定履行，上诉人抗辩是由于施工单位等案外人原因导致违约，根据合同相对性，上诉人应向案外人主张或追偿。双方在合同中对违约责任承担方式和计算方法进行了约定，应当按照该约定履行，导致上诉人支付违约金的原因主要是上诉人违约时间过长，不是违约金标准约定过高，我方认为日万分之一的标准根据现行的商品房交易习惯并不高。不符合上诉人主张下调违约金的条件或者理由。我方认为不应当对违约金进行调整。应按照合同约定如约履行支付违约金的义务。上诉人其他抗辩理由第一点与案外人争议既无法去确认，与本案争议也没有关联，并非免责事由，上诉理由没有事实和法律依据。刘洪利向一审法院起诉请求：请求判令新洲和田公司给付逾期办理房屋产权证违约金60,729.90元（自2014年4月6日至2016年7月31日止），由新洲和田公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2010年刘洪利购买新洲和田公司开发的位于沈阳市浑南区临波路18-5号2-20-1室房屋一处，房屋总价款为717,033.34元，刘洪利已全额向新洲和田公司交纳房款，于2012年10月20日办理入住手续。刘洪利、新洲和田公司于2014年5月8日补签《商品房买卖合同》，合同第十五条约定，新洲和田公司应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由新洲和田公司提供的资料报产权登记机关备案。如因新洲和田公司的责任，刘洪利不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：合同继续履行，新洲和田公司按已付房款日万分之一支付违约金。新洲和田公司至今没有取得该房屋的初始登记批复。一审法院认为，刘洪利、新洲和田公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，新洲和田公司应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需要由新洲和田公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期应承担合同约定的违约责任。新洲和田公司于2012年10月20日交付房屋，应在548日内即2014年4月21日前将办理权属登记需要由新洲和田公司提供的资料报产权登记机关备案，现新洲和田公司未取得该房屋的初始登记备案批复，应从2014年4月22日起按照合同约定标准向刘洪利支付逾期办理房屋产权证违约金。根据民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，新洲和田公司提出刘洪利的请求超过时效的抗辩，刘洪利未提供证明存在诉讼时效中止或者中断的证据，刘洪利于2016年8月2日起诉，故刘洪利要求新洲和田公司支付自2014年4月22日至2014年8月1日期间的逾期办证违约金，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于刘洪利主张新洲和田公司支付自2014年4月6日至2016年7月31日期间的逾期办证违约金，对其中自2014年8月2日至2016年7月31日期间共计730天，符合法律规定，应按717,033.34元×1/10000/天×730天计算为52,343.43元。关于新洲和田公司提出的因政府原因导致逾期办理房屋产权证，新洲和田公司不应承担责任的抗辩，因无证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘洪利逾期办理房屋产权证违约金52,343.43元；二、驳回原告刘洪利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318.00元，由原告承担182.00元，被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司承担1136.00元。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了2016年9月2日华商晨报刊登的有关逾期办证的案例，证明中院有对未按合同约定期限办理产权证的案例，对约定违约金有进行减免的判例。被上诉人质证意见：报纸不是新证据，也不是证据，日期是2016年9月2日，在一审开庭前，报纸也与本案无关。本案判的违约金数额原因不是双方约定比例过高而是上诉人违约时间太长，对真实性关联性合法性均有异议。报纸没有对相关案例陈述相关违约的事实，案例与本案案件事实不相同，不能证明银亿房产公司与上诉人的违约行为是否一致，该案例不能认定作为本案事实的依据。报纸刊登的判例与本案的案件事实无关联性，本院对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照协议的约定履行各自的义务。现上诉人未能按照合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。关于上诉人主张其逾期办证系施工单位、消防单位以及办证前置流程繁琐造成的，因其未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，上诉人应当承担违约责任，一审判决上诉人按照合同约定承担违约责任并无不当。关于上诉人提出调整逾期办证违约金标准的主张。上诉人未按合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，使买受人无法取得房屋权属证书，必然对买受人造成损失。上诉人提出双方约定的违约金过高要求调整，应当承担举证证明责任，但上诉人并未提供证据证明约定的违约金低于造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同中约定的计算违约金标准为“已付房款日万分之一”，该标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即对于合同无约定或损失数额难以确定的情况下，法律规定尚且保护已付房款的逾期贷款利息标准，则对于合同约定的“已付房款日万分之一”违约标准显然不属于约定过高的情形，对上诉人该项主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 史舒畅二〇一七年四月二十日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”