（2017）皖13民终267号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-27
案件名称
陈杰、田小莉商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈杰,田小莉,安徽省灵璧县宏景房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖13民终267号上诉人（原审原告）：陈杰，男，1983年10月2日出生，汉族，农民，住安徽省灵璧县。上诉人（原审原告）：田小莉（陈杰之妻），女，1984年2月28日出生，汉族，农民，住安徽省灵璧县。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：朱春，安徽杜文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽省灵璧县宏景房地产开发有限公司，住所地安徽省灵璧县灵固路21号。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄曜，灵璧县灵城镇法律服务所法律工作者。上诉人陈杰、田小莉因与上诉人安徽省灵璧县宏景房地产开发有限公司（以下简称宏景公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈杰、田小莉共同的委托诉讼代理人朱春，被上诉人灵璧宏景公司的委托诉讼代理人黄曜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈杰、田小莉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判宏景公司按日万分之二点一给付陈杰、田小莉自2014年11月14日至2016年10月30日的逾期交房违约金。事实和理由：1、一审法院未查清事实，宏景公司未提供证据证明何时向陈杰、田小莉交付房屋。即使交付了房屋，亦不符合合同约定交付的条件和法律规定的验收合格条件，故判决驳回陈杰、田小莉接受房屋以后的诉讼请求错误。2、宏景公司虽提供了案涉房屋的竣工验收报告，但未提供《工程竣工验收备案表》，无证据证明已向主管部门进行了备案登记，且该验收报告系复印件，无原件核对，报告载明的工程竣工时间和验收时间系同一天有悖常理，亦无勘察单位及公安消防等部门出具的验收合格意见。陈杰、田小莉提供照片证明案涉房屋存在消防设施不全、消防管道堵塞等无法通过消防验收的质量问题，故宏景公司提供的竣工验收报告不能作为认定案涉房屋已验收合格的依据。3、宏景公司未在一审法庭辩论终结前提供合法、完整的工程竣工验收报告，一审法院以陈杰、田小莉已接收验收合格的房屋并实际入住使用为由，驳回其要求灵璧宏景公司给付接收房屋以后的违约金不当。宏景公司辩称，1、宏景公司向一审法院提交的竣工验收报告及竣工验收备案表均系原件，一审法院亦向公安消防部门核实了案涉房屋的竣工验收情况，上述证据表明陈杰、田小莉所购房屋已验收合格。2、宏景公司于一审中提交了业主上房签字的单据，能够证明陈杰、田小莉接收案涉房屋的具体时间。综上，陈杰、田小莉的上诉请求不能成立，应予驳回。宏景公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈杰、田小莉的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，如出卖人交付的房屋不符合该意见第四条规定的交付条件，买受人接收房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的工程竣工验收报告的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中，宏景公司于一审开庭前即已提交案涉房屋完整的竣工验收报告，按照上述规定，其不应向陈杰、田小莉承担违约责任。另，陈杰、田小莉上房后即实际入住使用，不存在任何经济损失，宏景公司亦不应向其支付违约金。2、宏景公司在合同约定的交房期限内多次通知陈杰、田小莉领取钥匙，但其拖延上房，应自行承担逾期交房责任，一审法院认定灵璧宏景公司未向陈杰、田小莉履行上房通知义务与事实不符。陈杰、田小莉共同辩称，宏景公司在合同约定的交房期限内未向陈杰、田小莉履行通知上房义务，由此导致陈杰、田小莉存在租赁房屋居住并支付租金等相应损失，且《中华人民共和国合同法》亦规定合同一方当事人有权要求违约方继续履行合同并承担违约责任。综上，宏景公司的上诉理由不能成立，其应向陈杰、田小莉支付逾期交房违约金。陈杰、田小莉向一审法院起诉请求：判令宏景公司向陈杰、田小莉支付逾期交房违约金61873.32元，并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013月6月14日，陈杰、田小莉与宏景公司签订一份商品房买卖合同，约定：陈杰、田小莉购买宏景公司开发的宏景君临天下小区第3幢3单元304号商品房一套，面积102.45平方米，总价款372484元；合同第八条约定：出卖人应当于2014年8月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为（1）该商品房经验收合格；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用：（1）逾期不超过30（一审误写为90）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，陈杰、田小莉按约支付了购房款。2014年11月14日，陈杰、田小莉领取案涉房屋钥匙，并办理了房屋交接手续。2015年2月10日，宏景公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组织单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章。2016年5月25日，公安消防部门验收合格。2016年7月19日，规划部门同意备案。2016年7月16日（一审判决误写为5月28日），环保部门处签署基本合格，灵璧县环保局盖章。2016年8月8日（一审判决误写为7月23日），城建档案管理机构处签署资料已归档并盖章。2016年8月23日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，商品房经勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见一般可以作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。2015年2月10日，宏景公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组织单位处盖章。建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章，公安消防部门验收合格、规划部门同意备案、环保部门签署基本合格、城建档案管理机构符合要求。2016年8月23日，灵璧县建筑工程质量监督站验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。故，案涉房屋竣工验收合格时间应为2016年8月23日。宏景公司虽于2014年11月14日将未提交验收合格手续的房屋交付给陈杰、田小莉，但在一审法庭辩论终结前，其已提供完整的工程竣工验收报告，且陈杰、田小莉在接收案涉房屋至房屋验收合格期间，已实际占有使用该房屋，故，陈杰、田小莉要求宏景公司承担其接收房屋后逾期交房违约责任的诉讼请求，不予支持。由于宏景公司在法庭辩论终结前仍未提供证据证明其已经通知陈杰、田小莉上房，其应当承担合同约定的交房期限届满后至陈杰、田小莉接收房屋时的违约责任，违约金计算标准按陈杰、田小莉已付购房款372484元的日万分之二点一，自2014年8月31日起计算至2014年11月14日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付陈杰、田小莉逾期交房违约金5866.6元（自2014年8月31日起至2014年11月14日交付之日止，计算标准为合同约定的日万分之二点一）；二、驳回陈杰、田小莉的其他诉讼请求。一审案件受理1346元，减半收取673元，由陈杰、田小莉负担600元，由宏景公司负担73元。本院二审期间，陈杰、田小莉没有提交新证据。宏景公司提交2014年11月14日陈杰就案涉房屋缴纳垃圾清运费以及物业费收据存根，以证明陈杰、田小莉所购买房屋交付时间为2014年11月14日。陈杰、田小莉对宏景公司实际交房时间为2014年11月14日无异议。另本案一审中，宏景公司所提交的宏景君临天下小区3#楼工程竣工验收报告以及该3#楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表虽系复印件，但一审法院经核对，已在该复印件上加注“本件与原件核对无异”。一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋的竣工验收报告亦经勘察、设计、施工、监理等施工设计单位及规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门盖章确认，故，一审法院认定陈杰、田小莉的上房时间为2014年11月14日及案涉房屋于一审法庭辩论终结前即已验收合格正确，本院予以维持。虽然陈杰、田小莉在办理案涉房屋的上房手续时，该房屋尚未达到合同约定的交付条件，但因其在提起本次诉讼前，已实际接收了案涉房屋，且宏景公司亦于一审法庭辩论终结前提交了案涉房屋的竣工验收报告，故，陈杰、田小莉要求宏景公司给付其接收房屋以后逾期交房违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。另双方当事人签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2014年8月31日前，但陈杰、田小莉的实际上房时间为2014年11月14日，在宏景公司未提供证据证明其在合同约定的交房期限届满前已通知陈杰、田小莉上房或者陈杰、田小莉存在其他故意拖延上房行为的情况下，一审法院判令宏景公司按合同约定给付陈杰、田小莉自2014年8月31日至2014年11月14日的逾期交房违约金正确，本院予以维持。宏景公司认为其已按约向陈杰、田小莉履行了上房通知义务及不应承担该期间逾期交付违约金的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，陈杰、田小莉及灵璧宏景公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1346元，由陈杰、田小莉负担673元，由安徽省灵璧县宏景房地产开发有限公司负担673元。本判决为终审判决。审判长 李德道审判员 刘 红审判员 杨俊举二〇一七年四月二十日书记员 刘 敏附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”