（2017）浙07民终646号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-27
案件名称
程群利、浙江磐安万豪旅游开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程群利,浙江磐安万豪旅游开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终646号上诉人（原审原告）：程群利，女，1980年12月1日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：胡晓波，男，1979年12月6日出生，汉族，系程群利的丈夫，住浙江省永康市。被上诉人（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地浙江省磐安县安文镇云山旅游度假区花溪路6号。法定代表人：马连胜，董事长。委托诉讼代理人：马飞进，该公司工作人员。上诉人程群利因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程群利上诉请求：撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判，并由万豪公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第9条的规定，出卖人交付房屋，除了需要取得建设工程竣工验收备案证明，还需取得其他一系列文件及用水、用电等基本使用条件，但被上诉人只提交了建设工程竣工验收备案证明，故一审法院将延迟交房违约金计算到2016年5月9日错误。另，根据《商品房买卖合同》第16条的规定，出卖人承诺于2015年3月30日前将权属证书交付给买受人，故延迟办证违约金应计算到2016年12月5日。二、一审判决适用法律错误。逾期交房的日万分之五的违约金和逾期办证的日万分之三的违约金系双方的合意，并不违反法律规定。另根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人如果认为违约金过高，应对违约金过高承担举证责任。万豪公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。商品房买卖合同约定交房的违约金过高的问题，其已在一审开庭时提出过，要求法院予以调整。对于未调整的个案，当事人已经申请法院再审。本案也不存在烂尾的情况，已经通过竣工验收备案。按照托管协议约定，委托被上诉人进行管理十年，头三年被上诉人在使用过程不需要交付任何费用给上诉人，第四年才收益分成，故其未给上诉人造成损失。对于交房时间，2016年5月9日通过竣工备案，托管协议约定被上诉人直接代上诉人验收该房直接办理交接手续。程群利向一审法院起诉请求：1、万豪公司支付逾期交房违约金169736元（以481522元从2014年12月31日起按每日万分之五计算至2016年12月5日为止）；2、万豪公司支付逾期交付权属证书违约金88985元（以481522元从2015年3月30日起按每日万分之三计算至2016年12月5日为止）；3、本案诉讼费用由万豪公司承担。一审法院认定事实：2014年3月28日，程群利与万豪公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由程群利购买万豪公司开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块7幢1-212号商品房，总价款为481522元。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”另，双方签订《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》一份，约定代为验收该房并直接办理该房交接手续。合同签订后，程群利依约向万豪公司支付购房价款481522元。2016年5月27日，万豪公司向程群利发出通知，告知：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件，其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。2016年9月1日，万豪公司发出《通知》：告知程群利可以办理不动产权证书，并应携带相关资料。同年12月15日，程群利办理了上述商品房产权登记。一审法院认为，程群利与万豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪公司未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给程群利已构成违约，故应承担违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且程群利也未提供证据证明因万豪公司的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，原审法院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。万豪公司根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代程群利对涉案商品房进行验收和交接。对于交房违约金的计算截止点，原审法院认为，既然双方对收房有约定就应从约定；其次交房的违约金按约只能计算至万豪公司代收房之日为止；交付初始登记的房屋、土地权属证书违约金的截止点计算至2016年9月8日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、万豪公司支付程群利迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币96882.23元（其中迟延交房违约金按481522元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2016年5月9日，计人民币71506.02元；迟延交付房屋权属证书的违约金按481522元每日万分之一计算，自2015年3月31日至2016年9月8日，计人民币25376.21元）。限于判决生效后十日内履行。二、驳回程群利其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元（已减半收取），由程群利负担1479元，浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1111元。限于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实和原审法院认定的事实一致。本院认为，对于违约金计算的起讫时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》和《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》的约定，原审法院认定正确。对于违约金的调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及当前当地房地产形势等综合因素，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5180元，由上诉人程群利负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈荣飞审 判 员 楼 晋代理审判员 应 帅二〇一七年四月二十日代书 记员 蒋 丹 更多数据：