（2017）沪01民终686号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-15

案件名称

李景纯诉上海洞泾资产经营管理有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李景纯,上海洞泾资产经营管理有限公司,时光永,时本友,魏兰英,李德才,时英荣,时英路

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终686号上诉人（原审被告）：李景纯，男，1976年1月3日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海洞泾资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长兴路528号2层。法定代表人：沈玉龙，负责人。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。原审被告：时光永，男，1958年7月7日生，汉族，住安徽省寿县张李乡。原审被告：时本友，男，1940年9月25日生，汉族，住安徽省寿县张李乡。原审被告：魏兰英，女，1940年4月23日生，汉族，住安徽省寿县张李乡。原审被告：李德才，女，1968年10月25日生，汉族，住安徽省寿县张李乡。原审被告：时英荣，女，1993年10月20日生，汉族，住安徽省寿县张李乡。原审被告：时英路，男，1990年7月21日生，汉族，住安徽省寿县张李乡。委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。上诉人李景纯因与被上诉人上海洞泾资产经营管理有限公司（以下简称洞泾资产公司）及原审被告时光永、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李景纯上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人并非本案当事人，其收购取得原砖桥村集体资产及受让《租赁合同书》权益的行为均属无效。同时，根据2013年8月1日《协议书》的约定，时某1已退出合伙经营；二、在一审判决前，上海市松江区XX镇XX市场XX城路东侧、高压线后处的土地（以下简称系争土地）上的违章建筑已被政府部门拆除，影响了对合同效力的认定，且对违章建筑的行政认定尚在，被上诉人要求上诉人返还违法使用的农用地和地上违章建筑并支付使用费不具有合法性，应不予支持。洞泾资产公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，认可一审判决内容，请求驳回上诉，维持原判。时光永述称，一、合同效力问题由法院依法判决；二、其与时某1、李景纯之间签有内部协议，故时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路与本案无关；三、其之前一直按照租赁合同给付房租，因停车场附近两条路被堵，其才未付租金，其同意和李景纯共同支付原判第三项确定的使用费的三分之一金额。时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路未陈述意见。洞泾资产公司向一审法院起诉请求：1、确认洞泾资产公司与时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路于2003年7月22日签订的位于上海市松江区XX镇XX城XX市场XX路东侧、高压线后处的《租赁合同书》为无效合同，时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路共同返还该处土地和地上建筑物；2、时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路共同支付自2011年9月1日至2016年8月31日的使用费，其中截至2015年4月30日的使用费是115.97万元（人民币，下同），2015年5月1日至2015年8月31日按照每年38.355万元的标准计算，2015年9月1日至2016年8月31日的使用费按照每年39.7万元的标准计算。一审法院认定事实：2003年7月22日，时光永、李景纯、时某1作为承租方（乙方）、上海市松江区洞泾镇砖桥村村民委员会（以下简称砖桥村村委会）作为出租方（甲方），签订《租赁合同书》，约定甲方将以下租赁物出租给乙方使用：1、位于上海市松江区XX镇XX市场XX城路东侧、高压线后面，面积约25.16亩（以围墙外丈量面积为准）；2、上述土地上的32间，建筑面积为西1,092.96平方米，东下层502.20平方米，两项合计1,595.16平方米；另外东面建筑物加层502.20平方米，因层高低租金同意减半收取；3、上述土地的水泥道路1,982.60平方米，下水道951.30米，围墙380米；4、水容量为10吨/月、电容量为30千瓦的供水、供电按现有的配套。租赁期限为15年，自2003年9月1日起至2018年8月31日止。租金为26.271124万元/年，以后每年递增3.5%。乙方将租赁物用来创办停车场。合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，甲方即将系争土地及地上建筑物交付乙方使用，乙方建造了西方停车场。一审另查明，《租赁合同书》原签订主体之一时某1已经死亡，时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路均是其第一顺位法定继承人。2013年8月1日，时某1、李景纯作为甲方、时光永作为乙方签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2003年7月22日于洞泾镇砖桥村村民委员会签订租赁合同（建造停车场合同），现通过甲乙双方协商同意，将此合同权全部转让给乙方经营管理，由乙方投资，一切与甲方无关，双方签字生效。2013年9月17日，上海市松江区洞泾镇人民政府（以下简称洞泾镇政府）发布松洞府【2013】80号《洞泾镇关于撤销砖桥村村委会建立居委会、集体资产收购、土地使用权归属事宜的通知》，载明：……结合本镇的实际情况，把原砖桥村的所有集体资产由上海洞泾资产经营管理有限公司进行收购，砖桥实业公司、砖桥贸易城物流有限公司的所有集体资产全部划拨给上海XX有限公司，土地使用权同样由上海洞泾资产经营管理有限公司经营。2015年1月12日，上海市松江区规划和土地管理局洞泾所出具证明，载明：位于XX市场XX路东侧高压线后，面积约25.16亩的临时停车场（西方停车场），土地权属为松江区洞泾镇砖桥居民委员会（原砖桥村村委会，以下简称砖桥居委会），土地性质为农用地。同日，洞泾镇政府出具证明，内容为“兹证明原松江区洞泾镇砖桥村村民委员会因撤制村队原因，于2012年3月变更为松江区洞泾镇砖桥居民委员会”。2015年4月29日，砖桥居委会出具说明，载明：因松江区洞泾镇人民政府决定洞泾镇下属的各项集体资产均统一归口由上海洞泾资产经营管理有限公司进行管理，故《租赁合同书》及相关权益均归属上海洞泾资产经营管理有限公司享有，并由该公司完全享有该租赁合同所有的权益，包括但不限于如租金收益权、起诉权、处置权等。2016年6月16日，松江区XX办公室发出《查处违法建筑告知书》，载明：因西方停车场擅自搭建建筑共计约1,000平方米以下，经核实，未经政府有关部门批准，系违法建筑。根据政府区域环境综合整治和拆违工作要求，责令你单位当即自行拆除。逾期不拆除的，将依规采取停水、停电等强制措施并依法组织强拆。同时，严肃追究相关人员法律责任。2016年9月13日，系争场地上的违法建筑物被依法拆除，现仅存原砖桥村委会建造的配电房一间。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。关于洞泾资产公司诉讼主体资格的问题，根据松洞府【2013】80号文载明，洞泾资产公司已于2013年9月17日对原砖桥村的所有集体资产进行收购，取得经营、管理、收益等权益，故其具有相应的诉讼主体资格。关于李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路应否承担共同责任的问题。虽李景纯、时某1与时光永签订了协议书，约定由时光永进行停车场的经营管理。但该协议书系内部约定，对于洞泾资产公司来说，不产生法律效力。故李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路仍应按照《租赁合同书》的约定承担相应的义务。关于本案系争《租赁合同书》的效力问题。本案系争土地属于农用地，且地上建筑物未办理建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，砖桥村村委会将系争土地出租给时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路用于经营停车场的行为违反了法律的强制性规定，故《租赁合同书》系无效合同。关于合同无效的后果处理问题。在租赁协议被认定无效后，时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路应将系争土地及房屋返还给洞泾资产公司，现双方均确认系争土地上除一间配电房之外的其他建筑物均已被强制拆除，故时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路应当将系争土地及该配电房返还给洞泾资产公司。此外，关于使用费，时光永对洞泾资产公司主张的欠付使用费的时间段、标准及金额均予以认可，李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路虽表示不清楚，但也未能提出相应证据证明其已经支付过，故对洞泾资产公司主张的使用费法院予以支持。经核算，应当支付的使用费为1,684,550元。一审判决：一、确认上海洞泾资产经营管理有限公司与时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路之间的《租赁合同书》无效；二、时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路于判决生效之日起十日内共同返还上海洞泾资产经营管理有限公司位于上海市松江区XX镇XX城XX市场XX路东侧、高压线后处的土地及配电房一间；三、时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路于判决生效之日起十日内共同支付上海洞泾资产经营管理有限公司自2011年9月1日至2016年8月31日的使用费1,684,550元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,237元，公告费520元，合计诉讼费15,757元，由上海洞泾资产经营管理有限公司负担40元（已付），由时光永、李景纯、时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路共同负担15,717元（于判决生效之日起七日内交付法院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交证据：1、《合作协议》复印件，证明时光永和李景纯于2003年12月31日签订《合作协议》，约定双方合作经营停车场，李景纯占1%合作份额，时光永占99%合作份额；2、《限期拆除违法建筑事先告知书》复印件，证明洞泾镇政府于2016年7月21日作出该告知书，被上诉人当年9月强拆系以该告知书为依据；3、洞泾镇政府在（2016）沪0117行赔初25号案件中的答辩状，证明洞泾镇政府陈述称系被上诉人为了自救拆除了涉案停车场上的违法建筑。被上诉人发表质证意见称，对证据1，该证据不属于新证据，且对真实性无法确认，同时该《合作协议》只涉及李景纯、时光永，与被上诉人无关，与本案无关；对证据2，该证据不属于新证据，且对真实性无法确认，同时该证据与被上诉人无关，与本案无关；对证据3，该证据不属于新证据，且对真实性有异议，文字记载也并未提及拆除，上诉人自己将自救理解为拆除，同时，该证据与被上诉人无关，与本案无关。原审被告时光永发表质证意见称，对证据1真实性认可，双方一直按此协议履行，认可该证据证明内容；对证据2真实性认可，该告知书当时系发给时光永的，认可该证据证明内容；对证据3真实性无异议，认可证明内容。本院经审查认为，对证据1，上诉人仅提交该《合作协议》的复印件，对该证据真实性难以确认，同时，该《合作协议》即便真实有效，也仅系时光永和李景纯二人之间的内部协议，对被上诉人而言并无法律约束力，故与本案实无关联，对该证据本院不予采信；对证据2，即便认可其真实性，也仅能证明政府认定系争场地上存在违法建筑并告知当事人限期拆除该节事实，并不能证明相关违法建筑系由被上诉人拆除，故对该证据证明目的本院不予采信；对证据3，答辩状系案外人洞泾镇政府单方所作表述，从内容上看，也只是说明“西方停车场”的围墙围闭系被上诉人出于自救目的而采取的措施，该说法与上诉人一审提交的由被上诉人出具的《情况说明》记载的内容基本一致，然而，两份证据均不能证明系争场地上的违法建筑系由被上诉人拆除，故对该证据证明内容本院不予采信。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，被上诉人洞泾资产公司表示，在一审起诉后判决前，系争土地上的违法建筑已被拆除。系争土地区域属于松江区政府整治违法建筑范围，目前还在整治过程中。现系争土地及其上的配电房并不由上诉人、被上诉人及原审被告控制，一审判决第二项所提土地和配电房客观上已不需要上诉人及原审被告返还，故不再坚持该项诉请。对此，上诉人和原审被告时光永均表示，系争土地及配电房由政府在拆除违建后实际接管。本院认为，二审的争议焦点在于：一、洞泾资产公司及时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路是否为本案适格诉讼主体；二、系争《租赁合同书》的合同效力问题，以及若合同被认定无效，则相应后果如何处理。关于争议焦点一，首先，关于洞泾资产公司的诉讼主体资格问题。洞泾镇政府于2013年9月17日发布的松洞府【2013】80号文已然载明，基于原砖桥村撤销村委会建立居委会的原因，洞泾镇政府根据实际情况，对原砖桥村所有的集体资产作出了相应安排，即集体资产由洞泾资产公司进行收购，土地使用权也交由洞泾资产公司经营。同时，砖桥居委会也出具书面说明称，因洞泾镇下属的各项集体资产均统一归口洞泾资产公司管理，故《租赁合同书》及相关权益均归属洞泾资产公司享有。因此，在原砖桥村村委会已被撤销而洞泾资产公司根据政府文件取得原砖桥村所有的集体资产的经营、管理、收益等权益的情况下，由洞泾资产公司提起本案诉讼并无不当。上诉人以洞泾资产公司受让《租赁合同书》未征得其同意为由主张洞泾资产公司收购取得原砖桥村集体资产及受让《租赁合同书》权益的行为均属无效，并进而认为洞泾资产公司并非本案当事人，该观点实无法律依据，本院不予采纳。其次，关于时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路的诉讼主体资格问题。上诉人李景纯及原审被告时光永均认为时某1已退出合伙经营，但诚如一审意见所言，李景纯、时某2与时光永签订的《协议书》实系其三人之间就合同权利义务进行重新分配的内部协议，该内部协议排除了李景纯、时某2作为合同主体应承担的责任和义务，对被上诉人的合法权益产生了实质影响，故在未经被上诉人同意的情况下，该内部协议对被上诉人并无法律约束力。因此，在时某2作为合同主体并未被依法变更的情况下，时本友、魏兰英、李德才、时英荣、时英路作为时某2第一顺位法定继承人参与本案诉讼并无不当。关于争议焦点二，根据一审查明事实，系争土地确属农用地性质，且地上建筑物也未办理建设工程规划许可证，故涉案《租赁合同书》因违反法律、行政法规强制性规定当属无效合同，自不待言。合同既被认定无效，各方当事人亦确认系争土地上除一间配电房外其他建筑物均已被强制拆除，则上诉人及原审被告理应将系争土地及配电房予以返还。当然，二审中，被上诉人洞泾资产公司已表示，系争土地区域目前还在政府整治过程中，现系争土地及其上的配电房并不由上诉人、被上诉人及原审被告控制，一审判决第二项所提土地和配电房客观上已不需要上诉人及原审被告返还，故不再坚持该项诉请。对此，上诉人和原审被告时光永亦表示，系争土地及配电房由政府在拆除违建后实际接管。基于此实际情况，本院认为，原审判决第二项内容可予撤销。至于使用费问题，合同虽然无效，但被上诉人参照合同约定的租金标准主张上诉人及原审被告共同支付实际占有使用期间的使用费并无不当，应予支持。上诉人主张系争土地上的建筑自始属于违法建筑且政府从2011年7、8月起就封了停车场附近的两条道路影响了停车场收益，故上诉人无需支付使用费，上诉人该项主张于法无据，本院实难支持。同时，上诉人认为若需计算使用费，则应从2011年9月1日起计算至2016年6月16日。对此，本院认为，一方面，上诉人所举依据为2016年6月16日的《查处违法建筑告知书》，而该告知书显然不足以证明其自当日起不再占有使用系争土地及其上建筑，其亦未能举出其他证据证明其实际不再占有使用的时间节点；另一方面，按照上诉人及原审被告一审时的说法，时光永为停车场实际经营者，而时光永本人对被上诉人主张的欠付使用费的时间段、标准及金额均予以认可。由此，一审确定上诉人及原审被告应支付被上诉人自2011年9月1日起至2016年8月31日止的使用费1,684,550元的意见正确，本院予以确认。综上所述，上诉人李景纯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。同时，根据本案事实及当事人二审期间的陈述意见，对原审判决第二项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第1534号民事判决第一项、第三项；二、撤销上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第1534号民事判决第二项。二审案件受理费15,197元，由上诉人李景纯负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶　兰审　判　员　　郑卫青代理审判员　　严佳维二〇一七年四月二十日书　记　员　　刘　羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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