（2017）豫0191民初4734号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-11-06
案件名称
河南索克物业发展股份有限公司与河南省国龙置业有限公司、河南一诺鑫胜贸易有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南索克物业发展股份有限公司,河南省国龙置业有限公司,河南一诺鑫胜贸易有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初4734号原告:河南索克物业发展股份有限公司，住所地河南省郑州市东明路218号，统一社会信用代码914101007390668173。法定代表人:姜芳，该公司董事长。委托代理人:苏远芝，河南银基律师事务所律师。委托代理人:曹旺盛，该公司员工。被告:河南省国龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环路与商务西三街交叉口，统一社会信用代码9141010077943483X6法定代表人:乔新栋，该公司董事长。委托代理人:袁军房，河南金学苑（濮阳）律师事务所律师。委托代理人:陈鹏，该公司员工。被告:河南一诺鑫胜贸易有限公司，住所地河南省郑州市管城区烟厂后街15号院2号楼2单元15号，组织机构代码32681821-6。法定代表人:李彩玲，该公司总经理。委托代理人:周勇，河南杰瑞律师事务所律师。原告河南索克物业发展股份有限公司（以下简称索克物业公司）诉被告河南省国龙置业有限公司（以下简称国龙置业公司）、河南一诺鑫胜贸易有限公司（以下简称一诺鑫胜公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法由代理审判员孔瑛适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告索克物业公司委托代理人苏远芝、曹旺盛，被告国龙置业公司委托代理人袁军房，被告一诺鑫胜公司委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告索克物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付原告物业管理费用12.929325万元、设备维修资金6.54255万元；2、判令两被告连带支付因违约行为产生的违约金5.841563万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年9月10日，原告与被告国龙置业公司签订了《物业管理服务协议》，协议约定:由原告负责被告国龙置业公司坐落于郑汴路与英协路交叉口的综合服务楼主楼12F-19F的物业管理服务，合同期限为自2014年10月10日至2016年10月9日。同时，双方约定了物业服务费用及设备维修资金的收取标准及支付方式。根据协议第十条的约定，若国龙置业公司不按协议的约定交纳相关费用的，除应补交所欠费用外，还应每日向原告支付拖欠费用数额5‰的违约金。被告国龙置业公司与被告一诺鑫胜公司签订《租赁合同书》，国龙置业公司将其综合服务楼国龙置业13层、14层、15层及16楼的1602、1603出阻给一诺鑫胜公司，租赁期限为5年，自2015年6月25日至2020年6月24日。合同约定，租赁期间产生的税费、电费、中央空调费、物业费等费用由一诺鑫胜公司自行支付。自2015年6月25日至今，被告国龙置业公司和一诺鑫胜公司均一直未向原告交纳过物业管理费用和设备维修资金，按照原告与被告国龙置业公司签订的《物业管理服务协议》第三条第7款之约定，物业服务费用及各项公摊费用的交纳，若业主与非业主使用人约定由使用人交纳的从其约定，但业主负有连带交纳义务。原告多次催缴，但两被告均以各种理由予以拖欠，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告国龙置业公司辩称，对起诉物业管理费用数额无异议，但认为：1、与被告一诺鑫胜公司签订有《租赁合同书》，该合同明确约定租赁期间的物业费、中央空调费等费用，包括设备维修资金由承租人被告一诺鑫胜公司承担；2、违约金约定过高。被告一诺鑫胜公司辩称，原告起诉其公司没有事实依据，其公司与原告无任何合同关系，不应作为被告，更不应履行相应的义务承担连带责任；违约金计算标准不明晰，约定过高，违约金与其公司无关，只是原告与被告国龙置业公司双方之间的约定，根据合同相对性原则，不能约束其公司，其公司不知道有违约金计算标准存在；原告并未向其公司提供任何物业服务。经审理查明，2014年9月10日，被告国龙置业公司（乙方）与原告索克物业公司（甲方）签订《物业管理服务协议》一份，约定甲方为乙方所购（或所租用）的综合楼主楼12F-19F提供物业服务；房屋坐落位置为郑汴路与英协路交叉口，房屋建筑面积为17793.88㎡；甲方按建筑面积2.5元/月·㎡向业主或物业使用人收取；物业管理费每季度交纳一次，一次预交三个月的费用，即每季度的第三个月的第一周预交下季度物业费。交费时间从2014年10月10日新合同签订生效之日起；乙方出租房屋的，物业服务费用及各项公摊费用的交纳由业主与非业主使用人约定，双方约定由使用人交纳的从其约定，但业主负有连带交纳义务；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的日5‰的违约金。被告国龙置业公司(出租方、甲方)与被告一诺鑫胜公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方将位于河南省郑州市郑汴路136号综合服务楼国龙置业13层、14层（社保中心机房除外）、15层，及16楼的1602、1603，建筑面积6231㎡，有偿租给乙方使用；乙方租赁甲方房屋期限共5年，本合同自2015年6月25日至2020年6月24日止。甲方给予乙方免租期为4.5个月；乙方因租赁房屋（含装修等）所产生的水费、电费、天然气费、热力费、中央空调费用、物业费、有线电视等费用，由乙方自行支付，水、电费由乙方按照相关规定单独装表付费;如乙方逾期未交纳相关费用，甲方有权停止乙方的相应服务使用权，待乙方费用结清后，可重新开通相关服务，其间所产生的费用由乙方支付。合同约定的物业管理费2.5元/月·㎡中包含物业费1.66元/月·㎡、设备维护费0.84元/月·㎡。被告一诺鑫胜公司所承租的建筑面积6231㎡的物业管理费，原告认可被告一诺鑫胜公司已交纳2016年4月10日至2016年7月9日的物业管理费4.6733万元，剩余自2015年6月25日至2016年4月9日、自2016年7月10日至2016年10月9日的费用共计物业费13.101716万元、设备维护费6.629784万元，未交纳。以上事实有原告提交的《物业管理服务协议》一份、《楼宇作业记录表》一份、《巡逻记录表》和《高检秩序部夜班报岗记录》各一份、《维修工作记录》一份、《郑州市金水区鑫隆酒店物业费欠费明细》一份、原告给被告河南一诺鑫胜贸易有限公司开具的2016年第二季度物业费收据一份、原告向被告河南一诺鑫胜贸易有限公司张贴和下发客户交款通知单及催缴物业费告知函、催款律师函及邮寄单、查询单，被告国龙置业公司提交的《租赁合同书》一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告索克物业公司与被告国龙置业公司签订的《物业管理服务协议》、被告国龙置业公司与被告一诺鑫胜公司签订的《租赁合同书》均系当事人的真实意思表示。内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同履行自己的义务。原告与被告国龙置业公司签订的《物业管理服务协议》约定被告国龙置业公司出租房屋的，物业服务费用及各项公摊费用的交纳由其与承租人约定，双方约定由承租人交纳的从其约定，但被告国龙置业公司负有连带交纳义务，被告一诺鑫胜公司与被告国龙置业签订的《租赁合同书》约定因租赁房屋（含装修等）所产生的水费、电费、天然气费、热力费、中央空调费用、物业费等费用，由被告一诺鑫胜公司自行支付，被告一诺鑫胜公司承租被告国龙置业公司的房屋，接受了原告的物业管理服务，应当视为其接受了物业管理服务协议，应按约向原告支付物业管理费。且原告所诉物业管理费系被告一诺鑫胜公司所承租的建筑面积6231㎡的费用，故被告一诺鑫胜公司应当承担支付责任，被告国龙置业公司承担连带清偿责任，原告诉请不当，应予纠正。被告一诺鑫胜公司辩称其与索克物业公司无任何合同关系，不应作为被告，理由不能成立，本院不予采信。原告诉请的物业管理费12.929325万元实为物业费，设备维修资金6.54255万元实为设备维护费，故原告诉请物业费12.929325万元、设备维护费6.54255万元，合法有据，本院予以支持。协议约定逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起支付拖欠费数额的日5‰的违约金，该约定标准过高，原告诉请按照欠缴物业费总额的30%计算违约金共计5.841563万元，不违反法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南一诺鑫胜贸易公司支付原告河南索克物业发展股份有限公司物业费12.929325万元、设备维护费6.54255万元，共计19.471875万元，于本判决生效后十日内付清；被告河南一诺鑫胜贸易公司支付原告河南索克物业发展股份有限公司违约金5.841563万元，于本判决生效后十日内付清；三、被告河南省国龙置业有限公司对本判决一、二项所判决数额承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5097元，减半收取2548.5元，由被告河南一诺鑫胜贸易公司、河南省国龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。代理审判员 孔 瑛二〇一七年四月二十日书 记 员 朱赛丽 关注公众号“”