（2017）沪01民终764号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-05
案件名称
陈凯诉王泽茂房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈凯,沈琳,王泽茂,中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行,黄小玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终764号上诉人（原审原告）：陈凯，男，1990年10月29日出生，汉族，住上海市金山区。上诉人（原审原告）：沈琳，女，1991年8月5日出生，汉族，住上海市金山区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：郭强，上海济昀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王泽茂，男，1977年10月15日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：叶传禄，上海劲力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行，营业地上海市金山区卫清西路368号－388号。负责人：吕放异，行长。委托诉讼代理人：顾士观，系该公司员工。被上诉人（原审第三人）：黄小玲，女，1988年2月8日出生，汉族，住湖北省红安县。上诉人陈凯、沈琳因与被上诉人王泽茂、中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行（以下简称金山支行）、黄小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。经本院院长批准，本案延长审限三个月。现已审理终结。上诉人陈凯、沈琳上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：一、原审认定被上诉人王泽茂与上诉人陈凯签订《上海市房地产买卖合同》系无权处分是错误的。系争房屋系被上诉人王泽茂婚前购买，并登记在其一人名下，应属其婚前个人财产，其享有完全的处分权。根据物权公示、公信原则，其作为系争房屋登记的产权人在《上海市房地产买卖合同》上的签字行为应属有权处分。上诉人系以合理价格受让系争房屋，且尽到了审慎注意义务，无任何过错，被上诉人王泽茂违约不愿意继续履行合同的根本原因是房价上涨过快。二、原审认定系争《上海市房地产买卖合同》不具有履行可能是错误的。上诉人具备全额支付房款的能力，并同意代为清偿被上诉人王泽茂所欠的银行贷款，而银行在原审中也已明确表示服从法院判决，涉及贷款事宜同意配合。在办理房产过户手续中，交易中心也只需要房地产登记簿上记载的产权人协助办理即可完成产权过户手续，并不需要其配偶配合，故系争房屋买卖合同完全能够实际履行。至于系争房屋是否为夫妻共同财产，属于被上诉人王泽茂与其配偶之间的内部财产分配关系，故被上诉人王泽茂以系争房屋系夫妻共同财产为由拒绝履行合同，理由不能成立。三、原审适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用合同法等法律规定来审理本案。本案中，被上诉人王泽茂因房价上涨而恶意违约，其行为已违背了诚实信用原则。在合同有效且具备履行可能的前提下，应以履行合同，保护交易安全，保护守约方的利益为基本原则。综上，系争《上海市房地产买卖合同》并不存在法律规定的合同无效或履行不能的情形，上诉人作为守约方，有权要求被上诉人王泽茂继续履行合同。故请求二审法院依法改判。被上诉人王泽茂辩称：其不同意继续履行合同是因为其妻子黄小玲不同意出售系争房屋，系争房屋系其在上海的唯一住宅。签订房屋买卖合同时，上诉人没有要求其妻子黄小玲签署同意出售系争房屋的书面证明，没有尽到审慎义务。根据法律规定，处分共有财产，应经全体共有人同意，故上诉人要求继续履行合同，不能成立。原审认定事实清楚、适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人黄小玲辩称：上诉人要求继续履行合同，没有法律依据。系争房屋系其夫妻共同财产，夫妻对共同财产有共同处分权。其没有示意王泽茂出售系争房屋，也没有在出售合同上签字，故王泽茂出售系争房屋属无权处分，系争房屋买卖合同应属无效。上诉人在签订合同之前对房屋的真实情况具有审查核实的义务，并应为其自己的行为负责。其与王泽茂在孩子出生后夫妻关系紧张，其怀疑王泽茂欲私自侵占夫妻共同财产。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人金山支行表示，尊重法院判决。陈凯、沈琳向一审法院起诉要求判令：1、王泽茂继续履行合同并配合办理房产过户手续；2、王泽茂向陈凯、沈琳支付房屋中介费用人民币（下同）16,000元。审理中，陈凯、沈琳自愿撤回诉讼请求2，并明确要求王泽茂继续履行合同。一审法院认定事实如下：2016年3月21日，陈凯、沈琳与王泽茂通过房产中介签订《房地产居间受托方买卖合同》，约定陈凯、沈琳向王泽茂购买系争上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋的价格、购房定金金额、支付方式、签订《上海市房地产买卖合同》的时间等等。当日，陈凯、沈琳支付王泽茂购房定金50,000元；王泽茂与沈琳在交易流程表上签名确认。2016年4月5日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价为920,000元。陈凯、沈琳与王泽茂各自持有的合同原件补充条款（一）内容不同，即王泽茂持有的原件中多了各方单方违约应承担违约责任方式的约定。签订上述合同当日，沈琳转账支付给王泽茂购房款270,000元。双方另行签订《房屋买卖补充协议》，明确合同成交价920,000元外的145,000元属进户费、差旅费等，陈凯、沈琳应另行支付给王泽茂，同时对付款时间、方式作出约定。另查明，2010年9月2日，王泽茂购买系争房屋，并于2010年10月1日登记；商业贷款505,000元，期限从2010年9月27日至2040年9月27日。2013年5月22日，王泽茂与黄小玲登记结婚，2013年11月14日生育一子名王某。2014年11月9日，系争房屋取得产权证，登记权利人为王泽茂。审理中双方确认，从看房、签订合同等房屋买卖过程，黄小玲从未出现过。黄小玲另称，其与王泽茂2009年底开始同居，两人凑了首付款购买了系争房屋，并共同还贷至今。一审法院认为：查明的事实表明，系争房屋系王泽茂婚前购买、婚后取得权利凭证，并由王泽茂与黄小玲共同还贷，以及黄小玲对于王泽茂出售行为并不知情。因此，系争房屋应视为夫妻共同财产；物权登记于王泽茂名下，陈凯、沈琳与其签订合同应无过错。然黄小玲应为系争房屋的隐名共有人，王泽茂未征得共同共有人即黄小玲同意，擅自处分共有财产侵犯了黄小玲权利，构成无权处分。陈凯、沈琳与王泽茂所签合同，各方所持合同原件中的补充条款（一）内容不一致外，其余内容各方均无异议，系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力，故法院对黄小玲以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的抗辩不能成立。陈凯、沈琳与王泽茂所签合同为有效合同，然而依据我国物权法规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，陈凯、沈琳要求依据合同约定继续履行合同，因王泽茂欠缺处分权，其需征得黄小玲的同意方有权处分共有财产，而黄小玲明确表示不同意转让系争房屋的所有权，故陈凯、沈琳的诉请缺乏法律依据，不予支持。至于陈凯、沈琳要求王泽茂赔偿损失事宜，可予另行主张。一审法院审理后，于二○一六年十月二十八日依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，作出判决：驳回陈凯、沈琳要求王泽茂继续履行合同的诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币7,264元、财产保全费5,000元等合计人民币12,264元，由陈凯、沈琳负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2014年11月9日，系争房屋经核准登记设立抵押权人为金山支行，债权数额为505,000元，债务履行期限为2010年9月27日至2040年9月27日止的房地产抵押登记。截至2017年4月11日，系争房屋上剩余贷款本息合计447,248.05元。又查明，2016年3月21日的《房地产居间受托方买卖合同》约定系争房屋成交价为1,065,000元，该价格为甲方（王泽茂）净到手价。2016年4月5日的《上海市房地产买卖合同》第六条约定，买卖双方在2016年10月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：乙方（陈凯、沈琳）于2016年4月10日前支付125,000元；于2016年11月30日前支付730,000元；于2016年11月30日前支付15,000元。2016年4月5日的《房屋买卖补充协议》约定：乙方（陈凯、沈琳）于2016年3月21日支付甲方（王泽茂）购房定金50,000元整；于2016年4月10日前支付甲方房款125,000元整；于2016年11月30日前以公积金贷款的方式支付甲方房款730,000元整，尾款15,000元整，在甲方结清物业管理费、水、电、煤、有线等其它费用后，乙方以现金方式支付给甲方。甲方进户费，差旅费等其它费用共计145,000元整，乙方于甲方首付当天以现金支付给甲方。本院二审审理期间，上诉人将系争房屋剩余房款745,000元交至本院。上诉人同时确认，系争房屋交易的税费应由其承担。本院认为，关于系争房屋买卖合同的效力问题，系争房屋系被上诉人王泽茂婚前购买，产权登记在王泽茂一人名下，上诉人信赖物权登记的公示、公信力，而与王泽茂就系争房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》，并无过错，已尽到其作为房屋买受人应尽的注意义务。双方就系争房屋买卖所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，被上诉人黄小玲亦并未提供证据证明上诉人与被上诉人王泽茂存在恶意串通或其它导致合同无效的情形，故系争房屋买卖合同应属合法有效。被上诉人黄小玲主张上诉人未尽审查核实义务，系争房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。关于系争房屋买卖合同能否继续履行的问题，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人已支付给王泽茂款项合计320,000元，现上诉人已将剩余房款745,000元交至本院，故上诉人具备履行系争房屋买卖合同的履约能力。至于系争房屋产权过户登记手续的办理，因系争房屋产权登记在被上诉人王泽茂一人名下，故王泽茂有义务、亦完全有能力协助上诉人办理系争房屋的产权过户登记手续，故系争房屋买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情况，可以发生物权变动的效力。被上诉人王泽茂主张因被上诉人黄小玲不同意出售系争房屋，故系争房屋买卖合同不能继续履行，本院不予采信。被上诉人黄小玲主张被上诉人王泽茂欲私自侵占夫妻共同财产，缺乏证据，本院对此同样不予采信。因系争房屋上设有房地产抵押登记，故在办理产权过户登记手续前被上诉人王泽茂应先予归还银行贷款并涤除设定在系争房屋上的抵押登记手续。鉴于上诉人诉请要求继续履行系争房屋买卖合同，且已将剩余房款交至法院，为避免讼累，本院对后续房款的支付及房屋的交付一并作出处理。综上所述，上诉人要求继续履行系争房屋买卖合同，于法不悖，应予支持。原审认定系争房屋买卖合同因被上诉人黄小玲不同意出售系争房屋而不能产生物权变动的效力，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8225号民事判决；二、王泽茂应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行归还全部贷款本息，并涤除设定在上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋上的房地产抵押登记，如届时王泽茂不能归还贷款本息，则由陈凯、沈琳以其应付的房款代为清偿；三、王泽茂应于上述房屋抵押登记涤除之日起十日内协助陈凯、沈琳将上述房屋产权过户登记至陈凯、沈琳名下（交易税费由陈凯、沈琳承担）；四、王泽茂应于双方办理产权过户登记手续之日起十日内向陈凯、沈琳交付上述房屋，同时，陈凯、沈琳向王泽茂支付房款人民币745,000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币7,264元、财产保全费人民币5,000元，合计人民币12,264元，二审案件受理费人民币14,528元，均由王泽茂负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一七年四月二十日书记员 莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度“”