（2016）湘0702民初666号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-05-11

案件名称

原告ＸＸＸ、张文学诉被告徐慧、张梦颖房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

常德市武陵区人民法院

所属地区

常德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸＸ,张文学,徐慧,张梦颖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0702民初666号原告：ＸＸＸ，女，1963年7月1日出生，汉族，住湖南省临澧县。原告：张文学，男，1957年9月16日出生，汉族，住湖南省临澧县。二原告共同委托诉讼代理人：郭丰，湖南中思律师事务所执业律师，系特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：马倩，湖南中思律师事务所执业律师，系一般授权代理。被告：徐慧，男，1982年9月21日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：陶习文，湖南洞庭律师事务所执业律师，系特别授权代理。被告：张梦颖，女，1988年7月12日出生，汉族，住湖南省安乡县。ＸＸＸ、张文学诉徐慧、张梦颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。ＸＸＸ、张文学及其共同委托诉讼代理人郭丰，徐慧及其委托诉讼代理人陶习文到庭参加了诉讼，张梦颖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2016年9月21日，因本案必须以（2016）湘0702民初3339号民事案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，本院裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。ＸＸＸ、张文学请求判令：1、确认ＸＸＸ、张文学解除与徐慧、张梦颖的门面租赁合同已生效；2、徐慧、张梦颖立即腾出位于常德市火车站大市场鸿升家私建材城四栋一号（三星路243号）门面；3、徐慧、张梦颖支付门面占用费，从2016年3月23日起至腾出门面之日止，每月按12333.33元计算；4、徐慧、张梦颖向ＸＸＸ、张文学每日按年租金（14.8万元）的1%支付违约金，从2016年3月23日起至全额支付门面占用费并腾出门面之日止。徐慧辩称，1、张文学、张梦颖诉讼主体资格不适格。本案中，房屋租赁合同的签订人是ＸＸＸ和徐慧，张文学和张梦颖不是租赁合同的主体；2、诉争租赁合同为无效合同。ＸＸＸ将未经规划许可，私自扩建的门面租赁给徐慧，其行为违反了《商品房屋租赁管理办法》和最高人民法院司法解释关于违法建筑不得出租的效力性强制性规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；3、ＸＸＸ的诉讼请求没有法律依据。无效合同从合同订立时就无效，对于无效合同，ＸＸＸ没有解除权，也没有因合同解除而主张赔偿的请求权。根据合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，ＸＸＸ依据解除合同所提出的诉讼请求均无法律依据，应予以驳回。张梦颖未答辩。经审理查明，2004年6月11日，案外人丁桂华与ＸＸＸ签订涉案租赁房屋（位于常德市火车站大市场鸿升家私建材城四栋一号的房屋）的《转让房屋买卖协议合同》，约定丁桂华将涉案租赁房屋卖给ＸＸＸ，转让价格为50万元整，包括所欠按揭款26万元（含前未还息3370元）。2004年8月16日，案外人张文学代ＸＸＸ支付了23万元房款。2010年6月2日，案外人张文学代ＸＸＸ履行《转让房屋买卖协议合同》义务，还清了按揭欠款。2014年2月15日，ＸＸＸ对涉案租赁房屋进行了扩建，扩建面积为23平方米。2014年3月1日，ＸＸＸ与徐慧签订了涉案租赁房屋的《门面租赁合同》，双方约定了门面租金：门面租金为前三年租金每年14.8万元，第四年租金为16.5万元，再以后的租金每年10%递增；租金在双方签订合同之日，一次性支付，后续租金每年支付一次，并必须提前30日，于每年2月23日前支付；门面转让费14万元，转让费在合同签订之日由徐慧一次性支付给ＸＸＸ；租赁期限为8年，从2014年3月23日到2022年3月22日；门面装修采取“来装去丢”原则，租赁到期后，徐慧作为承租方不得拆除、破坏门面内外装修部分（墙面、地面、门头招牌等门面装修设施）。2016年3月2日，ＸＸＸ向徐慧发去通知一份，通知载明：徐慧未按约定支付2016年度的门面租金14.8万元已超过7天以上，ＸＸＸ现行使解除权解除合同，要求徐慧在2016年3月22日至年度租限届满时立即腾退房屋，并依约支付违约金及赔偿相关损失。2016年3月4日，徐慧收到该通知，回复因ＸＸＸ、张文学以欺诈手段骗取其“门面转让费”，现希望ＸＸＸ、张文学以转让费冲抵应缴租金，双方继续履行合同。2016年5月11日，常德市武陵区人民政府芷兰街道办事处对ＸＸＸ作出《违法建设限期改正通知书》，通知载明：ＸＸＸ未经许可于2014年2月15日，在三星路家饰城243号（李文锁城）建设违法建筑物，形象进度为扩建门面，占地面积23平方米，建筑面积23平方米，责令立即停止建设，限3日内自行拆除。该通知由徐慧代收。2017年4月1日，徐慧向ＸＸＸ、张文学履行了腾让涉案房屋的义务。另查明，张文学与ＸＸＸ系夫妻关系。合同双方签订门面租赁合同时，涉案房屋尚未办理房屋过户手续，登记在案外人丁桂华名下。再查明，2016年12月8日，徐慧将ＸＸＸ诉至本院，请求判决：1、撤销徐慧与ＸＸＸ签订的《门面租赁合同》；2、ＸＸＸ退还门面转让费14万元；3、ＸＸＸ赔偿徐慧的损失12万元。2017年2月17日，本院做出（2016）湘0702民初3339号民事判决书，判决驳回徐慧的全部诉讼请求。徐慧不服该判决，上诉至常德市中级人民法院，现该案尚未审结。认定上述事实有《转让房屋买卖协议合同》、收条、中国农业银行股份有限公司常德武陵支行出具的证明、《门面租赁合同》、改正通知书等作为证据在卷佐证，足以认定。本院认为，在诉讼过程中，徐慧向ＸＸＸ自愿交付涉案房屋，ＸＸＸ也无异议，房屋交付后，合同实际已协议解除，故对ＸＸＸ要求确认ＸＸＸ解除与徐慧的门面租赁合同已生效的诉讼请求，本院予以支持；对ＸＸＸ请求徐慧腾出门面的诉讼请求，因徐慧已完成交付义务，本院不予支持。租赁合同解除后，徐慧应按合同约定的租金标准（2016年度的年租金为14.8万元，2017年年度的年租金为16.5万元，再以后的租金按每年10%递增）向ＸＸＸ支付占有使用费从2016年3月23日至实际腾房之日，即2017年4月11日止，故对ＸＸＸ请求徐慧支付占用费的诉讼请求，本院予以支持。对ＸＸＸ请求徐慧每日按照年租金14.8万元的1%从2016年3月23日起至全额支付门面占用费并腾出门面之日止支付违约金，本院认为每日按年租金14.8万元的1%计算违约金过高，根据徐慧的违约情形及给ＸＸＸ造成的损失，本院酌情调整为按徐慧未支付的占有使用费从2016年3月23日至实际支付之日止按中国人民银行发布的同类同期贷款利率的1.2倍予以计算。对张文学的全部诉讼请求，因张文学在本案中主体不适格，本院不予支持。关于ＸＸＸ对张梦颖的全部诉讼请求，因张梦颖不是合同相对方，也没有证据证明张梦颖是租赁物的实际使用人，故ＸＸＸ对张梦颖的全部诉讼请求，本院均不予支持。张梦颖经本院依法传唤后拒不到庭，符合缺席审判的条件。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认ＸＸＸ与徐慧签订的《门面租赁合同》的合同解除已生效；二、徐慧于本判决生效后十日内支付ＸＸＸ自2016年3月23日起至2017年4月11日止的占有使用费（按合同约定的年租金标准计算）；三、徐慧于本判决生效之日起十日内支付ＸＸＸ违约金（按未支付的占有使用费，从2016年3月23日起至实际支付之日止按中国人民银行发布的同类同期贷款利率的1.2倍予以计算）；四、驳回ＸＸＸ对徐慧的其他诉讼请求；五、驳回ＸＸＸ对张梦颖的全部诉讼请求；六、驳回张文学的全部诉讼请求。本案受理费6781元，由徐慧负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审　判　长　　薛　珍人民陪审员　　熊新仁人民陪审员　　彭爱华二〇一七年四月二十日代理书记员　　侯　涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：