（2015）定民初字第1411号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2018-07-23

案件名称

张新国与定陶鲁意建筑开发工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

菏泽市定陶区人民法院

所属地区

菏泽市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张新国,定陶鲁意建筑开发工程有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省菏泽市定陶区人民法院民 事 判 决 书（2015）定民初字第1411号原告：张新国，男，1970年11月25日出生，汉族，住定陶县。委托代理人：孔令明，定陶白云法律服务所法律工作者。被告：定陶鲁意建筑开发工程有限公司，地址：定陶县城中街151号，组织机构代码：7541907-X。法定代表人：刘宪进，总经理。委托代理人：岳林，山东邦治律师事务所律师。委托代理人：聂文斌，山东邦治律师事务所律师。原告张国新诉被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔令明、被告委托代理人岳林、聂文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月13日，原告与被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司签订了有关商品房预售的《商品房买卖合同》，该合同约定（1）标的物为陶都新韵小区第7幢2单元902室住宅，建筑面积为143.163平方米。（2）标的物附属用房7#-2-21建筑面积为21.83平方米。（3）总金额为309787元。（4）双方约定房屋交付期限是2012年12月30日，交接时应具备该商品房经主管部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用。（5）合同第九条约定逾期交房超过90日××按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金责任等。合同签订后，原告按约定履行合同的全部义务，而被告违反合同约定和法律规定。逾期交付房屋期限至2013年9月27日，共271日，使原告不能入住和使用。因此被告在本案中已构成了逾期交房的违约行为，应当承担相应的民事责任。综上所述：被告违约行为侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》及有关法律、法规的规定和《商品房买卖合同》第8条、第9条等约定，特向法院提起诉讼，要求赔偿原告的损失，请支持原告的诉请。被告辩称：1、陶都新韵小区是在检察院、公安局等干警集资建房代表直接领导、管理和监督下进行的，是以被告名下的集资建房，全体干警才是真正的决策主体，工程的建设都是指挥部干警集资建房代表一方直接决定、管理和运作，工程的进展竣工和交房时间都是干警或代表研究决定的，是否延期交房，与被告无关。2.《陶都新韵花园小区购房开发建设指挥部》在建设陶都新韵小区过程中得到了全面落实，自始至终指挥部干警集资建房代表领导、监督、管理着陶都新韵小区建设的一切事务，从工程设计到建筑材料，从工作人员到财务管理，从工程招标到施工管理等，都是指挥部干警集资建房代表乙方直接决定、管理和运作。在工程材料选购方面，被告在与外签署供货合同同时，如材料的选购等，都必须有指挥部代表考察、选定才能订立供货合同；3、所谓的《商品房买卖合同》签署的时间、内容、形式和房屋的单价、结构及交房时间等实质上都是指挥部干警代表单方面确定的，然后以被告的名义用被告的公章和干警签订的，不是平等主体的、真实的市场交易下签订的合同。4、原告购买的集资房在竣工后，被告就将房屋交付给原告，有原告签字确认的物业交房确认表和交纳水电费的单据为证，原告是否使用和入住与被告无关。5、《商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定：“买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未进入××银行账户”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。根据《合同补充协议》第十四条约定，如买受人未付清房价款，被告有权延迟交房，不承担延期交房的违约责任。在被告多次通知原告办理交房手续并及时付清房价款及相关费用的情况下，原告至今没有付清，给被告造成经济损失。综上，《商品房买卖合同》不能认定是双方的真实意思表示，不能认定为合法有效的合同，更不应认定被告违约，应驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉，要求判令原告支付因面积差异补交房款1419元，支付暖气管道铺设费、开户费等1800元，支付取暖费、物业费、垃圾清运费等8025元，合计总额为11244元。反诉被告张新国辩称：第一，被告的反诉其中有的项目，与原告的主张不是同一法律关系，有些费用被告没有资格收取，陶都新韵的物业管理是定陶县鲁意管理服务有限公司承担的，他与被告是两个单位，被告无反诉资格，请求法院依法驳回被告的反诉。第二，有的项目即使是同一法律关系，从交房日到现在，已超过诉讼时效，请求法院依法驳回被告的反诉。经审理查明：2010年12月13日，原告作为买受人和被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要条款约定如下：第一条：××以出让方式取得位于定陶县新府前街南编号为201001的地块土地使用权，规划用途为住宅，使用年限自2009年10月11日至2079年10月11日，××经批准，在上述地块建设商品房，暂定名陶都新韵，建设工程规划许可证号为（2010）建字第37-16-05-008号，施工许可证号为建施许（2010）010号和017号。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（定）房售证第（2011）003号。第三条：涉案商品房为第7幢2单元0902号房，用途为住宅，阳台为封闭式，合同约定建筑面积共143.163平方米，附属用房编号为7#-2-21，建筑面积21.83平方米，层高2.2米。第四条：该商品房定价方式为双方协议价，单价为每平方米1926元，总金额309787元。第五条：本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意本合同约定面积最终以政府有权部门实测面积为准，买受人按政府有权部门实测面积结算最终房价款，面积误差比绝对值在3%以内的，按实结算房价款，超出3%时，买受人有权退房，如买受人不退房，按实测面积结算最终房价款。第六条：付款方式为一次性付款，2010年12月13日付款为275732元。第八条：××应当在2012年12月30日前，将具备该商品房经主管部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：……5、买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未进入××银行账户。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交寄，由此产生的延期交房责任由××承担。第十三条：××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求××整改达到约定标准。合同签订后，原告在合同约定的时间内，向被告交纳了全部房款309787元。2013年3月5日，被告对陶都新韵花园小区7号楼进行分户验收，并填写了分户验收表。庭审中，被告陈述交房时间是2012年12月30日。另查明：原、被告双方另于2010年12月13日签订《合同补充协议》一份，主要内容为：1、相关费用代缴的约定：相关费用包括但不限于以下种类：预登记费、按揭贷款费用、办理产权登记费用、物业维修基金、天然气开户费、暖气开户费，以上费用未包含在总房价中，由买受人承担；11、买受人未接到书面通知办理房屋交付手续的，以合同约定的交付期限的最后一日为办理房屋交付手续的时间，买受人不得以未接到书面通知为由要求××承担逾期交房违约的责任；14、不论买受人选择何种方式付款，如未付清房价款（包含房款、大小储藏室款已经可能产生的因面积差异引起的房款）及相关费用（包含但不限于银行按揭贷款费用、产权登记费用、物业维修基金、各种开户费、本合同及补充协议产生的违约金、书面通知费用等），××有权延迟交房，且××该行为不视为延期交付，不承担延期交付的违约责任；26、所有房款交清，银行贷款放款后，买受人持本人身份证前来领取《商品房买卖合同》。同时，被告虽提出反诉，但未按规定交纳反诉费。以上事实，由双方提交的证据及在庭审中的陈述记录在卷证实。在本案中，存在如下争执焦点：1、涉案房屋系集资房还是商品房；2、被告向原告交付房屋的时间；3、被告是否承担延期交房的违约责任。关于争执焦点1，集资房是改变住房建设由国家和单位全包制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。它一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归单位和职工所有，不对外出售。而商品房是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。在本案中，被告通过出让方式取得土地使用权，并办理了建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，与原告签订了《商品房买卖合同》，在未向原告交付前，土地使用权、商品房所有权均属于被告，建设资金也是由被告自筹，商品房定价方式为双方协议价，符合商品房买卖的特征。被告虽然向本院提交了团购房开发建设指挥部人员名单，但并未提交相关证据证实该指挥部在开发建设中起决定性作用，因此不能否认涉案房屋系商品房的性质。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其主要条款符合法律规定，为有效合同。关于争执焦点2、双方在《商品房买卖合同》第八条约定：××应当在2012年12月30日前，将经主管部门验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因此，被告向原告交付房屋的时间在未出现法定或约定延期交房的情形外，被告应于2012年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房。直至2013年3月5日，被告方才对涉案工程进行住宅工程质量分户验收，不可能如期向原告交付商品房。就本案而言，被告方对涉案工程进行住宅工程质量分户验收的时间是2013年3月5日，被告不可能在2012年12月30日将未进行工程质量验收的房屋交付给原告，由于原告亦未提供证据证明交房时间，因此本院确认双方交房时间为住宅工程质量验收合格之日即2013年3月5日。关于争执焦点3，被告认为其延期交房系原告没有交清房款及相关费用，因此其可以将交房时间顺延。双方签订的《合同补充协议》第二十六条约定：所有房款交清，银行贷款放款后，买受人持本人身份证前来领取《商品房买卖合同》。根据该约定，原告已经领取了《商品房买卖合同》，应视为原告已经交清了房款，在事实上原告也已按照《商品房买卖合同》约定的数额交纳了房款，因此应认为原告履行了自己的付款义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》符合格式条款订立合同的特征，应属格式条款。被告以《合同补充协议》第十四条之约定抗辩，称其不承担延期交房的违约责任。《合同补充协议》第十四条约定的其他费用系原告和案外人办理相关手续交纳的费用或将来可能产生的费用，该格式条款系加重对方责任、排除对方主要权利的条款，依法应确认无效。合同约定的交房时间为2012年12月30日，实际交房时间认定为2013年3月5日，被告延期65天交房，应按照《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付违约金。综上，本院认为：原告和被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，主要条款符合法律规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告已经交清房款，被告应按照合同约定的期限向被告交付验收合格的商品房。原告没有如期向被告交付房屋是违约行为，应承担相应的违约责任，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金，原告要求被告支付违约金应予支持。原告要求被告交付住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工验收表交房，原告如发现房子质量问题，可另行主张权利，被告已交接房产且原告已入住使用，因此，原告要求被告交付住宅使用说明书及竣工验收表已没有实际意义，被告的反诉，因未交纳反诉费，不予审理。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司支付原告张新国违约金3020.42元（309787元×0.15‰×65天）；于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告张新国的其他诉讼请求；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，由原告张新国负担65元，被告定陶鲁意建筑开发工程有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审　判　长　　陈基昌审　判　员　　牛法亭人民陪审员　　张同福二〇一七年四月二十日书　记　员　　杨　静 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