（2017）湘1021执异11号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-05-25

案件名称

雷桂兵与邓名德等人执行异议纠纷执行裁定书

法院

桂阳县人民法院

所属地区

桂阳县

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

雷桂兵,谭文松,桂阳县住宅开发公司,邓名德,雷桂兵,谭文松,桂阳县住宅开发公司,邓名德

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条

全文

湖南省桂阳县人民法院执行裁定书（2017）湘1021执异11号异议人（案外人）:雷桂兵，男。申请执行人：谭文松，男。被执行人：桂阳县住宅开发公司，公司住所地桂阳县城关镇东正街36号房管大楼一楼。法定代表人刘军，该公司总经理。被执行人：邓名德，男。关于谭文松与邓名德、桂阳县住宅开发公司建筑设备租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）桂阳法民初字第649号民事调解书已经发生法律效力。在执行过程中，本院作出（2016）湘1021执77-2号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人桂阳县住宅开发公司所有的位于桂阳县城郊乡牛巷口村C栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110号房产（所有权证号：桂阳县房权证区字第0004****号）。案外人雷桂兵对该裁定不服，认为C栋105号已由其购得，为其所有，请求法院中止执行，特向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人雷桂兵称，2010年4月12日异议人在桂阳县城郊乡牛巷口村东风小区香樟院项目购买了C栋105号车库，当时与东风小区香樟院项目负责人邓洪江签订了买卖合同，并且按合同要求付清了款项48000元，合同约定由开发商负责办理相关证件。合同签订后，上述车库就交付给了异议人使用，异议人对车库进行装修并用作于娱乐室使用。购买车库后，异议人多次找开发商邓洪江讨要房产证，但开发商一直拖拉，称整栋房子总房产证已办好，正在着手办理分证。后因小区C栋住房分证早已办好，但车库的分证一直未办下来。于是，异议人与其他车库、煤房业主一起去房管局，房管局的工作人员说房屋总证在开发商那里，要开发商才能办理。异议人只能催促开发商加快办理。最近，得知该两车库已由法院裁定拍卖。异议人认为该车库早已由本人购买，并实际占用和使用，是属于异议人的财产，法院执行错误，为此请求法院中止对105号车库的执行。异议人雷桂兵向本院提交了身份证复印件、桂阳县住宅开发公司东风小区签订的东风小区购买车库煤房协议书、收据等证据来证明其主张。申请执行人谭文松提交答辩意见称，上述车库还登记在被执行人桂阳县住宅开发公司名下，涉案房产应系被执行人桂阳县住宅开发公司所有，法院查封、拍卖程序合法。异议人不是本案的案外人，理由是：1、案外人没有与开发商签订合法有效的书面合同；2、没有有效证据证明异议人占有了该房产；3、没有直接证据证明异议人已足额支付了房款；4、如异议人所述为何近10年不依据合同办理房屋过户登记，自身明显存在过错；5、案外人邓洪江的挂靠行为不受法律保护，被执行人桂阳县住宅开发公司与邓洪江的挂靠行为不能等同于物权，双方只是一种内部合同关系。另外异议人与邓洪江之间也是一种合同关系。综上，异议人的异议理由根本不能成立，依法应予驳回。申请执行人未提交书面证据材料。被执行人桂阳县住宅开发公司提交答辩意见称，法院查封的C栋101至110号10处房产位于原城郊乡牛巷口村东风中学老校门口处，2004年4月18日本公司与邓洪江签订了《关于香樟院项目开发资质挂靠经营协议书》，双方约定项目设独立自主经营的桂阳县住宅开发公司香樟项目部，实行项目责任制。实际上该项目是邓洪江挂靠本公司的方式进行开发建设的，公司只一次性收取邓洪江交纳项目管理费5000元和协助办理有关产权登记手续。邓洪江负责项目的土地出让金、工程质量、安全事故、工程项目等所有的一切债权债务和各种税费，项目产生的利润或债务均由挂靠人邓洪江负责。法院查封的上述房产在2009年至2012年间由邓洪江自行卖给了案外人雷桂兵等人，所卖房款均邓洪江收取，公司只协助邓洪江办理产权登记手续。被执行人桂阳县住宅开发公司未提交书面证据材料。被执行人邓名德未提交书面答辩意见和书面证据材料。本院查明：申请执行人谭文松与被执行人桂阳县住宅开发公司、邓名德建筑设置租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）桂阳法民初字第649号民事调解书。调解书发生法律效力后，两被执行人未按调解书履行付款义务，于是谭文松向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依据申请执行人谭文松的申请，查封了登记在被执行人桂阳县住宅开发公司名下位于桂阳县城郊乡C栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110号房产（所有权证号：桂阳县房权证区字第0004****号，系该C栋住房总证号），并裁定对上述查封房产予以评估、拍卖。另查明，桂阳县住宅开发公司在桂阳县城郊乡牛巷口村开发了城郊企业职工安置房，其中有A、B、C共3栋房屋。其中C栋共有六层，一楼系车库或煤房（即本案涉及所查封、拟拍卖的房屋），二楼至六楼系住房。经查该项目住房系案外人邓洪江挂靠被执行人桂阳县住宅开发公司开发建设的，被执行人桂阳县住宅开发公司只收取项目管理费和协助办理有关产权登记手续。所涉项目土地的招拍挂、工程的开发实施、房屋销售等工作都是邓洪江在实际操作。房屋建成后，邓洪江借被执行人桂阳县住宅开发公司东风小区项目部的名义对房屋进行销售。被执行人桂阳县住宅开发公司与异议人雷桂兵签订了《东风小区购买车库煤房买卖协议》，雷桂兵购买了C栋105号车库，车库约27平方米，售价金额为48000元，款项在签订合同之日已全部付清。购买房屋后异议人雷桂兵对105号车库进行使用。而后，在本院执行谭文松与桂阳县住宅开发公司、邓名德建筑设置租赁合同纠纷一案中，案外人雷桂兵向本院提出执行异议，认为法院评估、拍卖的105号房产已由其购买使用，法院不应进行强制执行。为此向本院提出书面异议，请求解除对涉案房产的执行。本院认为，本案系案外人对执行标的提出的书面异议，本院适用案外人异议进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人雷桂兵已于2010年4月12日与被执行人桂阳县住宅开发公司（邓洪江）签订的《东风小区购买车库煤房协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定。虽桂阳县住宅开发公司与邓洪江的挂靠行为为法律所禁止，但并不否定异议人雷桂兵与桂阳县住宅开发公司签订合同的有效性。在异议人购买两车库并付清了全部款项后，异议人也对车库进行了管理使用。从异议人与被执行人签订的上述车库买卖协议来看，作为卖方的被执行人负有办理国土、房产登记的义务，办证主体责任在卖方。另外，2011年12月2日C栋住房总房产证已办理完毕，2楼至6楼住房已陆续办理了房产所有权登记，因开发商对车库的设计问题致无法及时办理产权登记，未办理产权过户登记的原因在于开发商，异议人并没有过错。为此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人桂阳县住宅开发公司所有的位于桂阳县城郊乡牛巷口村C栋105号房产的执行。本裁定送达后立即生效。如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向桂阳县人民法院提起诉讼。审　判　长　　肖知平代理审判员　　胡　芳代理审判员　　洪美丽二〇一七年四月二十日书　记　员　　郭　炜微信公众号“”