（2017）京01民终2249号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-29
案件名称
钟燕珍等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟燕珍,王娜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终2249号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟燕珍，女，1980年4月29日出生。委托诉讼代理人：秦丽彬，北京市弘嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王娜，女，1973年10月23日出生。上诉人钟燕珍、上诉人王娜因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初30901号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟燕珍上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回王娜一审提出的关于赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1、王娜未提交证据证明其主张的损失是我造成的，我仅认可玻璃是我造成的损失，同意赔偿更换玻璃的费用，其他损失我不认可；2、一审法院判决3000元的赔偿数额没有依据。王娜上诉请求：撤销一审判决第三项，改判钟燕珍支付违约金10500元；撤销一审判决第四项，改判钟燕珍赔偿损失2万元。事实和理由：1、钟燕珍损坏了屋内设施物品（包括阳台玻璃、家具房屋设施等）并且拒不修理赔偿，同时欠缴水费1300元，符合房屋租赁合同第9条第4项（2）和（5）的情形，依据租赁合同第10条第2项，钟燕珍的上述两项违约行为导致合同解除，应该承担违约责任；2、钟燕珍承租期间损坏了屋内设施物品，鞋柜把手缺失，墙壁上贴了小贴画，存在乱贴乱画等情况，依据我提供的家具购物单据等，钟燕珍应当赔偿我损失2万元；3、由于钟燕珍违约导致合同解除，2016年8月初我口头通知钟燕珍解除了合同。我在2016年7月25日想商量解除合同，不是想涨房租，我不构成违约。钟燕珍向一审法院起诉请求：1、王娜向我返还2016年9月、10月的租金21000元；2、王娜向我退还租赁押金10500元；3、王娜向我支付违约金10500元。王娜向一审法院反诉请求：1、钟燕珍向我支付违约金10500元；2、钟燕珍向我支付欠付的水费1300元；3、钟燕珍赔偿我因其使用房屋及附属设施、家具家电造成的损失20000元；4、反诉案件受理费由钟燕珍负担。一审法院认定事实：2015年7月19日，出租人（甲方）王娜与承租人（乙方）钟燕珍、居间人（丙方）北京丁丁优房科技信息有限公司（以下简称丁丁优房公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定王娜将位于B10#住宅楼1层3单元102号房屋（以下简称102号房屋）出租给钟燕珍居住使用，房屋租赁期限自2015年7月26日至2017年7月25日，共计2年，甲方应于2015年7月26日前将房屋按约定条件交付给乙方；月租金标准为10500元，支付方式为现金，支付周期：季付，各期租金支付日期：2015年7月26日，2015年10月26日、2016年1月26日、2016年4月26日、2016年7月26日、2016年10月26日……押金10500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式租赁期内的下列费用中，物业管理费、室内设施维修费、自然损耗费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方不具有出租该房屋的权利；2、迟延交付房屋达15日的；3、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；4、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的……（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同或提前收回房屋的，应向乙方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准，给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（二）乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除解除合同或提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准，给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，王娜依约交付了房屋，钟燕珍向王娜支付了2016年10月25日前的房屋租金及18个月的有线电视费324元。庭审中，双方均认可合同已于2016年8月24日终止履行，但对终止履行的原因未达成一致意见。钟燕珍主张合同终止系王娜单方要求涨房租并变更合同造成的，并向法院提交其与王娜的短信记录，显示：王：我想和你商量一下房租的事，去年签了两年的合同，我的本意是价格随行就市，但合同里约定的是一个固定价格，而这一年房价房租飙升，这一段时间中介也不停找我，说类似的房子能租到13000。鉴于我在签合同时有失误，我把房租调整为12000元/月，你考虑一下要不要再租。在7月26日前给我回复即可。如果你要继续租的话就把价差补齐（4500元/3月），如果不租了就直接告诉我即可。钟：房屋租金是双方在租赁协议中协商一致约定的，任何一方不可单方改变。未经协商一致的上调租金和提前解约，均属于违约行为，须按照租赁协议承担违约责任。请重新审阅租赁协议，慎重做出决定。在此明确，我方不接受你提出的涨租，请考虑好违约责任再做决定。如你有正式决定，请以书面形式送达至：北京市朝阳区朝阳门北大街乙12号天辰大厦805房间北京市弘嘉律师事务所梁艳松收，电话186XX****XX。王：我会承担违约金。我已经看过合同，我提前解约需承担一个月的违约金。王：补充协议我发你邮箱了，你愿意委托他你自己转发即可。钟：补充协议需要双方同意才生效。……王：我们签完补充协议我会退你两个月房租。我又不是不执行合同的违约条款。之所以昨天才说是我一直在犹豫怎么说，又恰巧昨天几个打电话的，我如果不提出来眼看就到一年了就等于默认了，才下决心和你说清楚的！你没资格指责我什么！……2016年7月26日，王：我们的租房合同截至到2016年8月25日，你把你的银行卡号发给我，我把你预交的2016年8月25日之后的房租退给你，也省得你觉得我是故意收了房租再涨价！……经质证，王娜对短信记录的真实性不认可，认为与本案无关；其认为导致双方合同终止的原因是钟燕珍欠付的水费超过1000元，违反了双方合同约定，其以口头方式于2016年8月通知钟燕珍解除合同并向法院提交如下记录：1、水费欠缴记录，显示：2015年8月、2015年10月、2015年12月、2016年2月、2016年4月、2016年6月、2016年8月，102号房屋的欠缴水费分别为：115元、265元、220元、220元、180元、250元、50元；2、欠缴有线电视费用清单，显示：果果乐园后付费收视费29元/月，截至2016年8月7日，总金额为150元。经质证，钟燕珍对证据1的真实性认可，但认为欠付的水费中含有王娜欠缴部分，致使其在未代王娜垫付水费的情况下无法正常缴纳，且水费现在已经结清，包括王娜欠付的部分；对证据2的真实性认可，其表示已于2016年4月27日一次性向王娜支付了18个月的有线电视费324元，对于产生的其他费用并不清楚，无法确定王娜的电视存在点播功能。王娜就其主张的房屋及附属设施、家具家电损失向法院提交如下证据：1、照片，证明102号房屋内的损毁情况，照片内容显示：木制茶几有黑色印记；鞋柜的门把手上螺帽缺失；墙面上有图画、贴纸及装空调时打的洞；冰箱上有贴纸；吊灯的吊坠掉落；阳台玻璃有损坏……；2、购买家具的单据、清单；3、收据2张，证明因钟燕珍将房门锁更换且未将阳台锁钥匙交还，其重新装锁及开锁产生的费用。经质证，钟燕珍对证据1的真实性认可，但对于损毁情况，只认可阳台玻璃是其安装空调时损坏的，同意赔偿，对于其他证明内容均不予认可；对证据2真实性认可，可以显示家具的购置时间是2009年10月，且餐台和餐椅曾有过换货，据其使用时间较为久远，产生非人为损坏应属正常；对证据3的真实性无法确认，且换锁行为是王娜的主观行为。经法院释明，王娜未就其主张的损失申请鉴定。另查，钟燕珍提交的2016年8月24日双方交接时的录音内容显示：……王：我那个阳台门没有锁，我这个门是有锁的。梁艳松：那我给你换了，这个锁也是新换的，钥匙给你放这，我们也不要了，无所谓。王：我告诉你你把我原来的那个锁给我，我不要你的锁，我怎么知道你的锁钥匙在谁手里。钟：给你。梁：锁芯，钥匙全在这，自己看啊。王：几把钥匙？这个锁两把钥匙啊？钟：要哪个？是这个吗？我不知道是哪个？王：对。钟：这个是阳台拆出来的，人说是坏的。王：我原来那个锁呢？梁：就这两个，都在这啊，没关系，该赔偿我们赔偿啊。……王：这墙弄成这样，正好你们可以作证。钟：那咱们走了是吧？梁：是啊，该走走吧。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，钟燕珍与王娜、丁丁优房公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据查明的事实，双方合同已于2016年8月24日终止履行。合同终止后，双方理应结清相关费用，现钟燕珍起诉要求王娜退还剩余租金及押金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。根据钟燕珍提交的其与王娜的短信记录，法院认定双方合同终止系因王娜单方提出涨房租造成的，其行为已构成违约，现钟燕珍起诉要求王娜支付违约金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。王娜抗辩称因钟燕珍欠付水费超过1000元，其有权单方解除合同一节。根据法院查明的事实，王娜在双方合同终止前并未依据上述事由行使解除权，且其亦未垫付钟燕珍所欠水费。因此，钟燕珍欠付水费的相对方并非王娜。综上，王娜的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。故其要求钟燕珍支付违约金之反诉请求，亦缺乏事实及法律依据，法院不予支持。根据王娜提交的证据、双方交接时的录音及钟燕珍的质证意见，法院认定钟燕珍占有使用102号房屋过程中存在损坏附属设施的情况，故其要求钟燕珍赔偿损失之请求，于法有据，法院予以支持。鉴于王娜未就其主张的损失申请鉴定，故法院对具体赔偿数额酌情判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决如下：一、王娜于本判决生效后七日内退还钟燕珍房屋租金21000元；二、王娜于本判决生效后七日内退还钟燕珍押金10500元；三、王娜于本判决生效后七日内向钟燕珍支付违约金10500元；四、钟燕珍于本判决生效后七日内赔偿王娜损失3000元；五、驳回王娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，钟燕珍与王娜、丁丁优房公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务，否则即应当承担相应的违约责任。现双方均认可房屋租赁合同于2016年8月24日解除，但对于解除原因存在争议。王娜上诉主张系钟燕珍存在损坏屋内设施设备拒不赔偿以及欠缴水费超过1000元的情形，故其行使合同约定的解除权，以口头通知的方式解除了租赁合同。但现有证据无法证明王娜曾向钟燕珍主张过违约责任或曾以此为由要求解除合同，且王娜并未就其行使约定解除权的事实提交证据，故本院对于王娜所述合同因钟燕珍违约而解除的上诉主张不予采信，对于王娜依据房屋租赁合同第10条第2项主张违约金的上诉请求，本院不予支持。一审法院依据现有证据情况，认定房屋租赁合同系由于王娜单方要求收回房屋而导致解除，具有事实依据，本院予以确认。王娜虽对于钟燕珍所提交的短信证据不予认可，但未提交相反证据予以反驳。故对于王娜所持其不构成违约的上诉理由，本院不予采纳。关于损失赔偿的问题，照片、录音等证据可以显示，钟燕珍使用102号房屋期间，确实存在损坏屋内附属设施设备的情况，钟燕珍对此应当承担赔偿责任。具体的赔偿数额，在双方均未提出充分依据且未申请鉴定的情况下，一审法院进行酌定并无不当，所确定的3000元的赔偿金额并无明显不合常理之处，本院不持异议。王娜、钟燕珍就损失赔偿问题所提出的上诉请求，均缺乏事实依据，本院均不予支持。综上所述，钟燕珍、王娜的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费六百一十三元，由王娜负担五百六十三元（已交纳六十三元，余款五百元于本判决生效后七日内交纳），由钟燕珍负担五十元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 徐 冰二〇一七年四月二十日书记员 刘 瑾 搜索“”