（2017）苏0583民初1997号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-11-11
案件名称
1997江苏吉田千翔物业管理有限公司与万凡巢物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏吉田千翔物业管理有限公司,万凡巢
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初1997号原告：江苏吉田千翔物业管理有限公司,住所地江苏省昆山开发区长江南路666号楼中心楼705室,组织机构代码75200649-9。法定代表人：李岱容，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐静，该公司员工。被告：万凡巢，女，1982年2月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司诉被告万凡巢物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序之小额诉讼程序于2017年3月21日、2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司委托代理人徐静、被告万凡巢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业费13963元（按96.27平方米*1.96元/月*74月计算，自2010年11月1日起至2016年12月31日止）及滞纳金2792元（根据逾期金额按照日万分之五标准计算至2016年12月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告负责利得国际商贸中心物业管理，被告为利得国际商贸中心北楼XX室的业主。在《利得国际商贸中心前期物业管理服务协议》中，有关物业管理服务费标准及服务内容等均作出了约定，同时也约定了违约责任。被告2010/11/01-2016/12/31期间，共欠物业费13969元，由于被告未按时交纳物业费，产生违约金2792元。被告万凡巢辩称，昆山市工商局档案中无昆山保魁物业管理有限公司，故其与利得国际业主签订的前期物业协议系无效合同，物业管理企业不得将本小区物业的整体管理责任与权利转让与第三方，现在原告以昆山保魁物业管理有限公司的前期物业协议起诉业主，缺乏法律依据。物业公司长期占用小区绿地，将绿化改成可经营的停车场并出租，严重违法。物业管理漏洞百出，服务严重失职，整个小区卫生脏、乱、差（楼道四处都是广告牛皮癣、消防器材缺失、过期、腐烂，电梯年久失修你，危机四伏）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下:章崧原系昆山市中华园路利得国际商贸中心XX幢XX室业主。2003年9月14日，昆山保魁物业管理有限公司（于2006年更名为“吉田千翔物业管理（昆山）有限公司”、又于2014年3月25日更名为“江苏吉田千翔物业管理有限公司”，即原告）与章崧签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：昆山保魁物业管理有限公司对利得国际商贸中心实行物业管理，物业服务费为住宅1.96元/月/平方米，每季度交纳一次，每季度第一个月的十五号之前交付，业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时闯交纳有关费用，业主补交从逾期之日起按每天0.3%加收违约金。被告从章崧处购买上述房屋，上述房屋产权于2010年5月20日登记于被告名下，房屋面积96.27平方米，性质为住宅。2010年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，被告未交纳。2016年5月9日，昆山市城市管理行政执法局向原告出具责令整改通知书，载明：你单位于2014年8月8日在昆山利得国际广场前进行损坏城市树木花草、占用城市绿地的行为，责令你单位于2016年5月9日开始停止使用该处用地并退还用地，恢复原状。本院认为：原告原企业名称为昆山保魁物业管理有限公司，昆山保魁物业管理有限公司与原业主章崧签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。原被告虽然未直接签订书面合同，但是被告通过从章崧处受让产权的方式成为利得国际商贸中心业主，应当享受业主权利、履行业主义务，因此，昆山保魁物业管理有限公司与原业主章崧签订的《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。2010年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，被告未交纳，根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费为13963元（1.96元/月/平方米*96.27平方米*74月）。被告抗辩主张原告服务管理不到位，原告虽然存在占用利得国际广场前城市绿地的行为，但被告未举证证明因原告违反物业服务合同约定的作为或不作为行为给其造成客观实际损失，本院对于被告的抗辩主张不予支持。根据合同约定的支付期限和违约金约定，原告主张2792元滞纳金不违反法律和合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告万凡巢于本判决生效后十日内支付原告江苏吉田千翔物业管理有限公司物业费13963元及滞纳金2792元。（履行方式：如采用转账方式，请汇入原告指定账户昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，减半收取109元，由被告万凡巢负担。本判决为终审判决。代理审判员 郑 煦二〇一七年四月二十日书 记 员 张梦蕾 来源：百度搜索“”