（2016）苏0982民初5506号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-26
案件名称
陶丰与徐健、吉亚娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶丰,徐健,吉亚娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0982民初5506号原告：陶丰，男，汉族，住浙江省绍兴县。委托诉讼代理人：束必林，江苏众连晟律师事务所律师。被告：徐健，男，汉族，住盐城市大丰区。被告：吉亚娟，女，汉族，住盐城市大丰区。原告陶丰与被告徐健、吉亚娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陶丰的委托诉讼代理人束必林到庭参加诉讼，被告徐健、吉亚娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陶丰向本院提起诉讼请求：判令被告立即给付房款389000元并承担389000元自2012年5月3日起至实际给付之日止按日万分之五计算的违约金；判令被告与原告共同依法缴纳过户税费、共同申请房屋过户登记；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月2日，原告与被告徐健签订一份房屋买卖协议，协议约定原告将自有的座落于御景嘉园21号楼C102室房屋出卖给被告，总价款为557029元，过户税费由双方按照国家规定各自承担，协议还约定被告在没有付清全部房款前，不得进入该房屋装修居住。合同签订后，被告给付168029元房款，2012年3月16日、5月3日，原告分别取得权利人为原告的房产证和土地证。其后，原告多次通过电话、登门和书面方式催促被告办理过户、缴纳税费及支付剩余房款，但被告均未予理睬，同时被告在未付清房款的情况下私自进入上述房屋居住，被告的种种行为已严重违约，无奈之下，向法院提起诉讼。被告徐健、吉亚娟未答辩亦未举证。经审理查明，2010年3月2日，原告陶丰（甲方，出卖人）与被告徐健（乙方，买受人）签订《房屋买卖协议》，载明：“甲、乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：一、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方对购买的房屋做了充分了解的前提下，愿意购买甲方出售的该房屋。甲、乙双方对出售的房屋交付时的装饰、设备标准等，均同意按交付时现状为准，对可能出现的墙面开裂、厨房和卫生间、地下室的管道渗漏，墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起泡，门窗翘裂、五金件损坏，管道堵塞，卫生��具损坏，灯具、电器开关损坏等均由乙方在装修中自行修复。二、出售的该房屋具体状况如下：（一）座落于御景嘉园的21号C单元102室房，建筑面积为117.79平方米，其中套内建筑面积/平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米；（二）出售的房屋暂未办理相应的房屋权属及土地使用权登记。该房屋占用范围内的土地使用权及该房屋的相关权益随该房屋一并转让……。三、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。四、转让价格及付款方式：转让价格1、按合同记载建筑面积计算价款，每平方米单价为人民币4729元，总金额人民币557029.00元整。房屋价款乙方分二期付给甲方：第一期：在2011年3月2日前，支付甲方人民币168029.00元；第二期：在房屋产权证或者土地使用权证过户��续有关政府部门受理当日，支付甲方人民币389000.00元。在乙方付清全部房屋（含按揭贷款到甲方帐上）后，甲方将房屋交付给乙方。在没有付清全部房款之前，乙方不得在未经甲方认可情况下进入该房，更不得对该房屋进行装修和使用。甲方收到乙方每期付款后，向乙方出具收款凭据。五、甲方义务：1、甲方在向乙方正式交付房屋前，应将出售的房屋腾空。2、甲方在向乙方交付房屋前，向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、若出售的房屋有相关人员落户的，甲方应在交付房屋前将落户人员的户籍迁出该出售的房屋……。六、甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，由此产生的纠纷由甲方处理，与乙方无关。七、甲、乙双方同意。双方应于2011年7月30日前到房地产主管部门办理过户手续……。八、违约责任：乙方逾期付款的，每延期一天，按应付款总额的万分之五计算违约金给与甲方。甲方逾期不交付房屋的，每延期一天，按乙方已付款的万分之五计算违约金与乙方。逾期付款或逾期交房超过一个月的，甲、乙任何一方均有权解除本协议，解约时，违约方案总房款的百分之五向守约方支付违约金……甲方（手印）：陶丰（纪冬代），乙方（手印）：徐健”。同日，被告徐健以汇款方式向原告陶丰交付购房款168029元，陶丰向其出具收取购房款收据，后余款未交，陶丰于2013年12月10日向本院提起诉讼，请求判决徐健、吉亚娟给付购房款并承付违约金。该案在审理中，陶丰于2014年3月1日向被告徐健发出函告一份，载明：“徐健：2010年3月2日，我委托纪冬与你签订了一份有关御景嘉园21幢C102室的房屋买卖协议，协议约定房款为557029��，你仅支付了168029元。经多次电话、登门催促你办理贷款、支付房款、缴纳税款、办理过户等，你均未理睬，恶意拖延。现请你在接此函后三日内到御景嘉园22号楼104门面联系处理上述事宜。特此函告。联系电话158××××8861。函告人：陶丰。2014年3月1日。”函告发出后，因徐健未能与陶丰接洽办理相关事宜，陶丰遂在该案中将诉讼请求变更为解除与徐健签订的《房屋买卖协议》，徐健迁出占用的市区健康西路98号御景嘉园21幢C102室房屋。2014年8月20日，本院作出（2013）大民初字第2839号民事判决：驳回原告陶丰的诉讼请求。此后，两被告均未承付上述房款，原告陶丰遂于2016年10月18日向本院提起诉讼，请求判令被告徐健、吉亚娟给付房款并承担违约金。另查，案涉市区健康西路98号御景嘉园21幢C102室房屋所有权证于2012年3月16日登记取得，房屋所有权人为陶丰。2012年5月3日，该房屋登记取得国有土地使用权整，使用权人为陶丰。被告徐健、吉亚娟系夫妻关系，于2002年8月27日登记结婚。审理中，原告陶丰变更（减少）诉讼请求为：判令被告立即给付房款389000元并承担389000元自起诉之日起至实际给付之日止按日万分之五计算的违约金；本案诉讼费用由被告承担。上述事实，有原告陈述，《房屋买卖协议》、收据复印件、结婚证复印件、结婚登记申请书复印件，（2013）大民初字第2839号民事判决书复印件、常住人口登记卡复印件等证据在卷证实。本院认为，一、原告陶丰与被告徐健签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照协议的约定履行各自的义务。被告徐健在协议签订后仅支付部分房款168029元，剩余房款389000元一直未能给付，且在其已将案涉房屋装修入住情形下亦未能向原告支付。虽原、被告双方在协议中约定剩余房款389000元在有关部门受理房屋产权证或土地证过户手续当日支付，但自2012年3月16日、5月3日陶丰取得案涉房屋所有权证及国有土地使用权证以来，被告徐健并未与陶丰至有关部门办理房屋权属变更登记，且在2014年3月1日陶丰向其发出催促支付房款、办理过户、缴纳税款的函告后仍未主动履行付款义务，其拖延申请权属变更的行为导致了原告陶丰收取剩余房款不能，更不能实现双方约定的“有关部门受理房屋产权证或土地使用权证过户手续当日，徐健支付剩余房款”的合同目的，被告徐健应承担未能按约付款所产生的责任，故对原告要求徐健给付剩余房款，并按照合同约定支付日万分之五违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于计算违约金的起始时间，原告陶丰在2012年3月16日、5月3日分别取得涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证，其办理权属变更登记也仅能在2012年5月3日后进行，显然不能在合同约定的2011年7月30日前进行权属变更登记。被告徐健在2014年3月8日收到“函告”后仍未与原告一同办理权属变更手续及支付剩余房款，其怠于履行合同义务的行为所产生的不利法律后果应由其自行承担，故本院对原告要求被告给付剩余房款398000元自起诉之日起即2016年10月18日起至实际给付之日止按日万分之五计算的违约金的诉讼请求依法予以支持。三、被告徐健、吉亚娟系夫妻关系，涉案房屋买卖发生在夫妻关系存续期间，因购买房屋未结付房款应属夫妻共同债务，被告吉亚娟理应与徐健共同承担给付责任。被告徐健、吉亚娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，责任自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告���健、吉亚娟给付原告陶丰房款人民币398000元，并承付此款自2016年10月18日起至实际给付之日止按日万分之五计算的违约金，于判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7885元，保全费2820元，合计人民币10705元，由被告徐健、吉亚娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 陈祚宏代理审判员 奚锦静人民陪审员 肖书平二〇一七��四月二十日书 记 员 王 娟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”