（2017）鄂05民终492号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-22
案件名称
向长春与屈家华、卢光会买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
屈家华,卢光会,向长春
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终492号上诉人（原审被告）：屈家华，男，1962年7月28日出生，汉族，无业，住宜昌市夷陵区。上诉人（原审被告）：卢光会，女，1970年2月6日出生，汉族，无业，系屈家华妻子，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告）：向长春，女，1976年6月23日出生，汉族，都市丽人导购，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：张兴明，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。上诉人屈家华、卢光会因与被上诉人向长春买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初第944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屈家华、卢光会的上诉请求：请求撤销一审判决，卢光会为××患者，属无行为能力人，不具备诉讼主体资格，应予撤销。其主要上诉理由为：诉争房屋所涉土地为划拨用地，该项房地产交易违反了国家法律，房屋所有权人无权转卖。向长春向一审法院起诉请求：1、确认位于宜昌市××区小溪××街办平湖××祥和××、卢光会所有的第一层房屋归向长春所有，并判令屈家华、卢光会协助向长春办理房屋产权过户；2、由屈家华、卢光会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年9月6日，争议双方签订一份《房屋买卖协议书》，约定“屈家华、卢光会一次性将其所有的位于宜昌市夷陵区小溪塔街办平湖居委会祥和二巷169号（原门牌号为××、面积为79.38平方米）房屋的第一层出售给向长春，原第一层的一切设施均同时卖出，向长春在购房后自己办理房屋的产权和水电开户供应，如需屈家华、卢光会协助办理的，屈家华、卢光会无任何条件的协助向长春，但办理手续所需一切费用均由向长春自行负担”。同时约定，房屋价款为28000元，向长春于2002年10月2日一次性付清房款，屈家华、卢光会出具收条。此后，在向长春要求屈家华、卢光会履行协助过户义务时，屈家华、卢光会屡次推托说房屋产权证不在其手中，拒绝协助。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法定约束力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此，向长春与屈家华、卢光会签订的《房屋买卖协议书》是成立并生效的合同，向长春依据该合同履行了支付房款的义务，屈家华、卢光会也应依该协议履行交付房屋和协助过户的义务，但屈家华、卢光会以当初28000元的房价是不包过户的价格进行抗辩，结合买卖房屋时的市场价及涉案房屋本身的状况，本院认为28000元属于合理价格，且屈家华、卢光会也未提供证据证明其抗辩观点，故对屈家华、卢光会的此项抗辩理由不予采信。屈家华、卢光会抗辨称，其在将涉案房屋出售给向长春后又将第二层出售他人，目前其自家人已无房可住，要求从向长春手中回购该房屋，对于屈家华、卢光会的该项观点，一方面向长春不同意，再者也不属于本案审理范畴，故对屈家华、卢光会的此项抗辨观点亦不予采信。综上，向长春请求确认其从屈家华、卢光会处购买的房屋所有权归其所有并由屈家华、卢光会协助其办理过户手续，证据充分，于法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于〈民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决位于宜昌市××区小溪××街办平湖××祥和××房屋××层归向长春所有，屈家华、卢光会于判决书发生法律效力后十日内协助向长春办理该房屋的产权过户手续即将该房屋的产权所有人由屈家华变更为向长春。双方当事人在二审诉讼过程中均未提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。因此，对屈家华、卢光会上诉称本案中房屋买卖违法的理由不予采纳。2、双方通过签订协议转让房地产，属于以法律行为方式所致物权变动，而非以事实行为导致物权变动。以法律行为方式所致不动产物权变动须以登记作为生效要件。依照《中华人民共和国物权法》第六条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理房屋登记之前，法定公示要件尚未达成，因而诉争房屋的虽然已经由出卖人交付给向长春占有使用，但尚未办理过户登记，向长春依据房屋买卖协议仅享有债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。一审法院在未办理登记过户的情况下直接确认诉争房屋归向长春所有不妥，应予纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初944号民事判决；二、屈家华、卢光会于本判决发生法律效力后十日内协助向长春办理位于宜昌市夷陵区小溪塔街办平湖居委会祥和二巷169号房屋第一层的产权过户手续；三、驳回向长春的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由屈家华、卢光会负担；二审案件受理费100元（屈家华、卢光会已预交），由屈家华、卢光会负担。本判决为终审判决。审判长 高见成审判员 闫玲玲审判员 胡建华二〇一七年四月二十日书记员 张鹏炜 关注公众号“”