（2017）冀10民终916号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-24
案件名称
王静、杨金莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王静,杨金莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终916号上诉人（原审被告）：王静，女，1981年4月1日出生，满族，现住香河县。委托诉讼代理人：刘海江，男，1974年8月28日出生，汉族，现住北京市密云区，系香河县平安街道办事处安民社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：史任波，男，1971年8月1日出生，汉族，现住香河县，系王静之夫。被上诉人（原审原告）：杨金莲，女，1977年7月21日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈董炎，河北王文成律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人杨金莲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未依上诉人申请追加中介公司为当事人，遗漏应当参加诉讼的当事人；被上诉人一审中当庭变更诉讼请求，一审法院未给予上诉人答辩期，审判程序违法。2、本案所涉定金协议中只约定了以贷款的方式支付房款，但并未明确约定如何贷款，双方认可的真实贷款步骤应该是：买家先支付尾款51万元后，卖家配合买家办理贷款手续，在卖家收到银行发放的贷款后，再将买家交付的尾款退还买家，完成过户交易。3、定金协议第四条约定60天内双方签订《二手房买卖协议书》，但双方至今未到中介签订正式的房屋买卖协议，该定金协议已经失效。4、双方在银行签订的协议因没有中介参与，是上诉人受到被上诉人和银行欺骗后，才签订的，不是正式的房屋买卖协议，且不是完整的协议，是一份无法履行的协议。5、2016年8月31日，中介和被上诉人以欺诈的方式办理了网签，对此上诉人并不知情，该网签行为应视为无效。6、2016年9月24日中介才向上诉人提供正式的买卖合同，上诉人同意按该合同履行。7、被上诉人与中介联合欺骗上诉人，隐瞒了被上诉人卖掉房子买房子，专业炒房和借高利贷的事实，侵害了上诉人权益。综上，是因被上诉人违约在先，无权要回定金。杨金莲辩称，1、双方签订的买卖合同均是真实意思表示，且合同明确约定了付款方式为银行二手房按揭贷款，被上诉人依约办理了银行贷款，上诉人拒不履行约定，是上诉人违约，违约的原因是房价上涨要求加价。2、原审程序正当，因被上诉人在一审期间变更诉讼请求与原诉讼请求之间是相依附的关系，法官有自由裁量权，决定是否增加答辩期限。原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王静向一审法院起诉请求：1.要求被告继续履行房屋买卖合同；2.要求被告收取尾款510000元，并配合原告过户；3.房屋归原告所有，被告立即腾退房屋；4.案件受理费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，原告杨金莲与被告王静签订永盛房产二手房定金协议。协议约定，原告预订坐落于香河安平××区××室房屋，面积87.1平方米（送地下室5平方米），房屋总价860000元，双方约定以贷款付款方式支付，过户产生的费用由原告负担;原告同意签订本合同时，支付定金350000元作为双方订立二手房合同的担保，签订二手房销售合同后，该定金转为房款；原、被告商定于2016年9月15日前签订二手房买卖协议书。协议签订当日，原告转账给付被告310000元，后又于7月18日给付被告40000元。双方于8月30日到中国银行香河支行办理银行按揭贷款手续，并签订房屋买卖合同。合同约定，被告将其位于香河开发区××单元××室房屋（房屋产权证号Ａ2××99）以860000元价格出售给原告，约定以银行二手房按揭方式支付房款，其中首付款350000元，余款510000元由银行贷款支付；原告付清约定房款后，双方共同办理产权过户及房产评估手续。同日，被告向中国银行香河支行出具一份贷款划付委托书，内容为：本人王静因出售香河开发区××单元××室屋，委托贵行在批准杨金莲贷款后，将款项全部发放至户名为王静账户。后被告以双方在约定期限内即2016年9月15日前未在中介处签订正式房屋买卖合同，在银行签订的房屋买卖合同不是真正的买卖合同，是为了配合原告办理贷款所用为由，未配合原告办理房屋过户手续。另查明，2016年10月27日，原、被告在微信聊天过程中，被告给原告发一条微信，内容为“我其实还想（向）十一之前谈的那样，你给我加20万，我过户给你。”。一审法院认为，原、被告签订的二手房定金协议及房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。被告认为双方签订的房屋买卖合同仅是为了配合原告办理贷款所用，不是真正的买卖合同。双方在银行签订的房屋买卖合同虽留存于银行保管，并为办理贷款所用，但合同的内容与二手房定金协议内容是一致的，能够认定双方签订的房屋买卖合同即为二手房定金协议中约定的在2016年9月15日前签订的二手房买卖协议书。合同中约定原告付清房款后，双方办理产权过户手续，结合被告出具的贷款划付委托书能够认定系原告付清350000元房款，双方办理过户手续。因原告已给付被告350000元房款，但被告未配合原告办理过户手续，致合同不能继续履行。原告请求被告继续履行房屋买卖合同，予以支持。依合同约定，剩余510000元房款，原告在按揭贷款批准后由银行将款项发放至被告账户。经综合考虑本院确定原告给付余下购房款510000元后，涉案房屋（包括5平方米地下室）归原告所有，被告协助原告办理房屋过户手续。原告请求被告立即腾退房屋。原告给付全部款项后，如被告未将房屋交付原告，原告可另案主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨金莲与被告王静于2016年8月30日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告杨金莲于判决生效之日起三日内给付被告王静剩余购房款510000元；原告给付全部款项后，位于香河开发区××单元××室房屋（包括5平方米地下室）归原告所有，被告于原告给付全部款项后七日内协助原告办理过户手续；三、驳回原告杨金莲其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元、保全费5000元，由被告王静负担。本院二审期间，王静向法庭提交证据1、香河永生房产房屋买卖居间合同一份、2、中介所说的网签流程一份、3上诉人与新的卖家签订的房屋买卖居间合同一份、4、上诉人与新的卖家的微信记录一份、5、存量房交易流程图一份、6、一审判决后重新起诉书（要求归还银行的合同）一份，用以证明自己的上诉主张。杨金莲认为证据1不是新证据，在一审已经提交，且与该份证据的内容不一致，双方并未签字，对该证据的真实性不予认可；证2中介与上诉人的交流内容与本案没有关联性，网签与否不是房屋买卖合同成立的必然要件；被上诉人在领取判决当天已经将房屋尾款存至一审法院账户，为了便于履行判决，不存在拖延情况；其它证据均与本案无关联性，真实性无法核实。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，双方争议的问题主要有：1、双方在银行签订的《房屋买卖合同》的效力？该《房屋买卖合同》对房屋的位置、面积、价款、首付款数额、贷款数额约定明确，有买卖双方及共有人签字并按手印确认，同时，杨金莲向王静支付了首付款，王静为贷款银行出具了贷款划付委托书，共有人签订了出售共有房产声明，可以表明买售涉案房屋，是双方真实意思的表示，且已经形成合意，该合同与双方当事人签订的定金协议密切相关，内容基本一致，应视为是定金协议的延续，合同内容不违反法律强制性规定，合同依法成立并生效，对各合同主体具有约束力。王静主张该协议没有中介参与，是上诉人受欺骗签订，不是正式的房屋买卖协议，协议不完整，无法履行的上诉理由，没有事实和法律依据，不能成立。王静主张的2016年9月24日从中介处得到的买卖合同，因无杨金莲签字确认，对杨金莲没有约束力，王静要求按此合同履行的上诉请求不能成立。2、对双方约定的贷款交付房款程序如何理解？双方签订的定金协议和《房屋买卖合同》均约定付款方式为贷款，对首付款数额、贷款数额明确约定，王静为贷款银行出具了贷款划付委托书，可以表明王静对杨金莲贷款买房的事实是明知的，其主张的买家先支付全款，在卖家收到银行发放的贷款后，再退款给买家的贷款步骤，明显违背常理，该上诉理由不能成立。至于上诉人王静主张的一审法院程序问题，及其他上诉理由，对判决结果无实质影响，本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王静负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 叶振平审判员 梁志斌二〇一七年四月二十日书记员 于盟佳 关注公众号“”