（2017）鲁10民终359号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-12-05
案件名称
邹海宁、王某确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹海宁,王某,威海城郊装饰有限公司,威海经济技术开发区北港房地产开发中心
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终359号上诉人（原审被告）：邹海宁，男，1974年11月24日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：于建新，山东凌云志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，法定代理人：卢清，女，1975年7月20日日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：岳明静，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵隆，山东胶东律师事务所律师。原审被告：威海城郊装饰有限公司，住所地威海经济技术开发区蒿泊村。诉讼代表人：国辉，威海城郊装饰有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：邵洪才，山东弘誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘程成，山东弘誉律师事务所律师。原审被告：威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区沟北村。法定代表人：刘新本。上诉人邹海宁因与被上诉人王某、原审被告威海城郊装饰有限公司（以下简称城郊公司）、威海经济技术开发区北港房地产开发中心（以下简称北港开发中心）确认合同无效纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹海宁上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.王某未支付购房款，不具备诉讼主体资格；2.邹海宁提供的证据足以证实其与城郊公司签订的房屋买卖合同是真实的，一审认定邹海宁领取报销款，但是没有邹海宁签字确认，不能认定城郊公司为邹海宁报销了按揭贷款；3.所涉案房屋买卖合同无效，银行的贷款合同、抵押担保合同作为从合同自然无效，应追加贷款银行作为第三人参加诉讼；4.2015年11月6日，法院受理债权人对城郊公司破产的申请，按照规定至2016年1月6日对外没有履行的合同自从解除，因此，王某的购房协议已经无效；5.邹海宁签订的房屋买卖合同没有违反《合同法》第五十二条的相关规定。被上诉人王某辩称，1.北港开发中心出具的证明证实城郊公司对涉案房产具有处置权。城郊公司并未对王某签订的房产转让协议的真实性予以否认，且王某提交的房产转让协议、收款收据、转账记录足以证明王某购买涉案房屋，王某作为房产转让协议一方当事人，与本案有利害关系，具备诉讼主体资格；2.邹海宁仅提供其支付154276元的收款收据，未提供其他证据证实其交付了首付款，且城郊公司与北港开发中心未认可其实际收到该首付款；3.邹海宁对本应由其保存的涉案房产按揭贷款的还款通知书及还款对账单为何保存在城郊公司未作合理解释，且邹海宁配偶杨金瑜为城郊公司财务人员，其对城郊公司财务处理行为应知情；4.邹海宁与城郊公司恶意串通违规套取银行资金使用，破坏正常金融秩序。综上，原判正确，请求维持。城郊公司辩称，一、根据破产案件中会计师事务所的审计报告，涉案房产转让给邹海宁。二、因城郊公司和威海巨腾建筑工程有限公司（以下简称巨腾公司）人格高度混同，对外债权债务、收入等在财务上有混记情形。经会计师事务所审计，并不存在收取王某房款的记载，在巨腾公司的账目审计中，收取王大伟经营的威海世丰仓储物流有限公司（以下简称世丰公司）借款40万元人民币，世丰公司欠巨腾公司工程款881613元，两项抵扣，世丰公司尚欠巨腾公司481613元。北港开发中心未予答辩。王某向一审法院起诉请求：确认邹海宁与北港开发中心签订的商品房买卖合同无效。事实和理由：北港富海家园海埠路235号楼系城郊公司与北港开发中心合作开发，其中702室归被告城郊公司实际所有。2005年12月22日，城郊公司以邹海宁的名义与北港开发中心签订了《商品房预售合同》，将涉案房产办理了银行按揭，该房产的银行贷款是由城郊公司偿还。2010年2月10日，王某与城郊公司签订房产转让协议，约定城郊公司将涉案房产以40万元的价格转让给王某，协议中明确载明该房产已用城郊公司单位职工的名义办理了按揭，贷款是由城郊公司偿还，房屋产权实际归城郊公司所有。协议签订后，王某依照协议约定向城郊公司支付购房款400000元，城郊公司向王某出具收款收据，并将房屋钥匙交付给王某，交付后该房屋一直由王某使用。此后王某多次催促城郊公司办理房屋过户手续，但城郊公司一直未能凑足资金解除按揭，故未办理产权过户手续，并且邹海宁与北港开发中心签订的《商品房预售合同》仅为城郊公司借贷银行资金使用，双方并不存在真实的房产交易和买卖房屋的真实意思表示，是城郊公司利用形式上的房屋买卖合同使用银行贷款，符合《合同法》第五十二条第三款“以合法形式掩盖非法目的”的规定，应属无效。一审法院认定事实：城郊公司与北港开发中心合作开发了海埠路235号楼，以北港开发中心的名义办理相关手续，其中702室分配给城郊公司。2005年12月22日，邹海宁与北港开发中心签订《商品房预售合同》（合同编号200507489），约定702室以494276元的价格出售给邹海宁，签订合同时支付首付款154276元，余款34万元以银行按揭贷款方式付清（未约定付款期限），并在威海市房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记和预告抵押登记。2005年12月30日，邹海宁与中国建设银行威海经发支行（以下简称建行）签订了个人住房借款合同，约定邹海宁以涉案房屋作为抵押向建行借款人民币24万元，抵押物共有人为杨金瑜（邹海宁妻子），借期240个月，划款账户为北港开发中心在建行开立的账户，每月20日为委托扣款日，每月归还借款本息2340.35元，2010年2月10日，王某之母亲以王某的名义与城郊公司签订房产转让协议，载明：城郊公司将北港富海家园海埠路235号楼702室（带阁楼、草厦各一个）以400000元的价格转让给王某，房款一次性付清。该房已用城郊公司单位职工邹海宁的名字按揭，但保证不会因此耽误王某更名，在该房正式更名为王某前所产生的一切费用由城郊公司负责，王某只负责该房将来办理房屋产权证、土地证所需一手房正常费用，城郊公司保证该房屋无任何产权、账目纠纷。本套房屋银行还贷由公司财务人员替公司去办理，房屋产权归公司所有。该协议加盖城郊公司公章及法定代表人杨机俊的私章。双方当事人对于邹海宁与北港开发中心签订的商品房预售合同是否是真实的买卖关系存在争议，为证明其真实性，邹海宁提交如下证据：证据1、加盖北港开发中心财务专用章的收款收据一张，载明交款人为邹海宁，项目为首付款，金额为154276元，时间为2005年12月26日。证据2、加盖北港开发中心财务专用章的收款收据一张，载明交款人为邹海宁，项目为房款，金额为340000元，时间为2006年1月10日。证据3、2007年5月24日城郊公司出具的证明，内容为：我公司将北港富海家园A-19#楼702室卖给邹海宁，特此证明。证据4、建行存折一份，载明：开户日期为2005年12月27日，户名为邹海宁，自2008年10月至2010年11月，2013年8月至2016年2月，每月定期归还贷款本息，其中有五笔款项由杨金瑜存入。经质证，王某对上述证据1和证据2真实性不能确认，认为既然北港开发中心收取相关的款项，应当开具发票，否则应当提交银行缴款记录，两张收据不能说明款项已经交清的事实。对证据3真实性不予确认，因为邹海宁系城郊公司出纳杨金瑜的丈夫，其有可能接触印章。对证据4真实性予以确认，但该证据不能证明按揭款项全部由邹海宁交纳，理由同上。城郊公司对上述证据1、证据2真实性无法确认，因为证据系北港开发中心出具，无法考证邹海宁是否已经交清房款。对证据3公章的真实性因未核实无法确认，但从会计师事务所的审计报告可以看出涉案房产转让给邹海宁。对证据4真实性予以确认，但需注意的是存折中杨金瑜系城郊公司财务人员。一审诉讼中，邹海宁称首付款以现金的方式交给城郊公司的财务人员，忘记是交给杨金瑜还是另外一位姓刘的，剩余房款是银行直接打到北港开发中心的账户。收款收据也是城郊公司的财务人员交给自己，具体是杨金瑜还是另外一位姓刘的记不清了。首付款的来源，2005年12月初借父母、岳父的钱，具体借多少想不起来了，后来陆续每年还，2013年左右还清父母借款，2012年左右还清岳父借款。每月还贷款基本都是用自己的工资收入还，有些是网络转账，有些是现金。诉讼中，经王某申请，一审法院依法向城郊公司管理人委托审计的威海朗普会计师事务所调取城郊公司的相关账簿、记账凭证，证实北港开发中心于2006年1月6日将其取得的由邹海宁等五人购买房屋按揭支付的房款100万元交付给城郊公司，城郊公司将该笔款项记载为向邹海宁等5人的借款。付款记账凭证显示，城郊公司报销了邹海宁为涉案房产支付的2006年8月至11月每月按揭贷款2340.35元，2006年12月按揭贷款2342.53元，2007年1月至2013年12月每月按揭贷款本息2300-2400元，合计84个月，总金额为204166.62元。双方当事人均一致确认邹海宁不是城郊公司职工，现在均无法联系城郊公司法定代表人杨机俊。2015年11月6日，一审法院依法裁定受理债权人于连江对城郊公司提出的破产清算申请。2016年8月1日，一审法院依法裁定城郊公司与巨腾公司合并破产清算。一审法院认为，本案争议焦点：一、王某是否享有诉讼主体资格。二、邹海宁与北港开发中心签订的商品房预售合同是否存在无效情形。对于焦点一，涉案房产属于城郊公司与北港开发中心合作开发，且分配给城郊公司，城郊公司作为涉案房产的实际产权人，对该房产具有依法处置的权利，邹海宁虽然与北港开发中心签订预售合同，但北港开发中心系名义上的出卖人，系受城郊公司的委托代为签订预售合同，实际的出卖人应为城郊公司。城郊公司就同一房产先后进行了两次处置，王某作为房产转让协议的一方当事人，对于本案存在法律上的利害关系，享有诉讼主体资格。对于焦点二，邹海宁虽然不是城郊公司的职工，但确系城郊公司财务人员杨金瑜的丈夫，这一身份也具有一定的特殊性。正是基于这一特殊身份，城郊公司在会计账簿、记账凭证上将邹海宁等人的按揭贷款记载为长期借款，并最终偿还了以邹海宁名义按揭贷款本息。同时，城郊公司在与王某签订的房产转让协议上也明确载明“该房已用城郊公司职工邹海宁的名字按揭、本套房屋银行还贷由公司财务人员替公司去办理”等内容，从而可以确认邹海宁与北港开发中心签订的商品房预售合同并非真实的房产买卖关系，而是城郊公司借用邹海宁的名义通过签订商品房预售合同进而以邹海宁名义向银行获取按揭贷款为公司所用。邹海宁、城郊公司恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，不仅损害了城郊公司债权人的合法权益，也破坏了国家的金融监管秩序。综上，王某的诉讼请求，于法有据，予以支持。北港开发中心经传唤无正当理由未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五项，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：邹海宁与威海经济技术开发区北港房地产开发中心于2005年12月22日就坐落于威海经济技术开发区海埠路235号702室签订的《商品房预售合同》（编号200507489）无效。案件受理费50元，由邹海宁、威海城郊装饰有限公司负担。二审中，邹海宁提供如下证据，证据一，邹海宁名下中国建设银行个人活期明细查询记录原件八页，拟证明邹海宁自2005年12月27日按月支付贷款本息的事实；证据二，王某在威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初237号案件中提交的王某支付的购房款证据，拟证明王某所谓的支付房款的事实系虚假的，是通过拼凑试图达到其主张。经质证，王某对证据一的真实性没有异议，城郊公司的账目已经表明实际偿还涉案房屋银行贷款主体是城郊公司，而非邹海宁。因涉案房屋系借用邹海宁名义办理按揭贷款，故其从银行调取的该明细必然显示为邹海宁；对证据二的真实性没有异议，该证据可以证实王某已经支付购房款。城郊公司对上述证据的真实性没有异议，主张城郊公司不存在收取王某房款记录，巨腾公司账目显示收取王某父亲王大伟经营的威海世丰仓储物流有限公司借款40万元，威海世丰仓储物流有限公司欠付巨腾公司工程款881613万元，抵扣后，威海世丰仓储物流有限公司欠付巨腾公司481613元。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，关于王某的主体资格问题，合同之外的第三人与合同的履行之间存在利害关系，可以提起确认无效之诉。所谓的利害关系是指与争议的法律关系或某一事件、事实或人有权利义务关系。本案中，涉案房屋系城郊公司与北港开发中心共同开发，分配给城郊公司处置的，城郊公司系涉案房屋的原实际产权人。王某与城郊公司就涉案房屋签订房产转让协议，该协议上有城郊公司的盖章及城郊公司原法定代表人杨机俊盖章确认，城郊公司将涉案房屋处置给王某。而在2005年12月22日，北港开发中心受城郊公司委托与邹海宁签订商品房预售合同。城郊公司作为涉案房屋的实际产权人，两次处分涉案房屋，王某作为涉案房屋转让协议的一方当事人，与本案存在利害关系，享有诉讼主体资格。关于邹海宁与北港开发中心签订的商品房预售合同的效力问题，根据一审法院调取的城郊公司的账目显示，城郊公司将邹海宁等的按揭贷款记录为长期借款，且邹海宁的银行还款通知书等本应邹海宁自行保存的银行还款材料保存在城郊公司的账目中，对此邹海宁并未做出合理解释。邹海宁提供的证据仅能证实其名下的按揭贷款每月按时偿还，不能证明是由谁支付的该按揭贷款。根据城郊公司的账目及城郊公司保存的邹海宁的银行还款通知书，可以认定该按揭贷款实际上是由城郊公司支付的。结合城郊公司与王某签订的房产转让协议中的内容形成完整的证据链，可以证实北港开发中心受城郊公司指示与邹海宁签订虚假的商品房预售合同，以套取银行按揭贷款。银行按揭贷款时购房购房者以所有房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给开发商，由购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭贷款是促进房地产市场活跃的有效手段。开发商利用虚假按揭贷款为资金套现，提前收回成本，变现利润，将风险转移给银行，破坏金融秩序，损害其他购房者利益。邹海宁与城郊公司恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了第三人的利益，符合《中华人民共和合同法》第五十二条第二项、第三项之规定，因此原审认定邹海宁与北港开发中心签订合同无效，并无不当，本院予以支持。中国建设银行与邹海宁之间的法律关系与本案并非同一法律关系，邹海宁二审中申请追加按揭银行中国建设银行参加诉讼缺乏依据，本院不予照准。综上，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邹海宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一七年四月二十日书 记 员 刘双双 微信公众号“”