（2017）赣1102民初464号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-01
案件名称
潘凤莲与刘瑜、程国秀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上饶市信州区人民法院
所属地区
上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘凤莲,刘瑜,程国秀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条
全文
江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初464号原告：潘凤莲，女，汉族，1953年2年10日出生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：吴正荣，男，汉族，1954年3月28日出生，住江西省上饶市信州区，系原告丈夫。特别授权。委托诉讼代理人：苏小芬，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被告：刘瑜，男，汉族，1983年12月6日出生，住浙江省衢州市。被告：程国秀，男，汉族，1983年10月19日出生，住上饶市信州区。委托诉讼代理人：姚美丽，女，汉族，1985年6月11日出生，住上饶市信州区，，系被告程国秀妻子，特别授权。原告潘凤莲诉被告刘瑜、程国秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘凤莲的委托诉讼代理人吴正荣、苏小芬，被告刘瑜、程国秀及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2014年8月17日所签订的《房屋租赁合同》；2.当庭增加诉讼请求为：判令两被告支付原告从2016年12月1起至判决解除合同之日止的租金（按月租金22,000元计算）和违约金共计190,002元（已扣除6万元保证金）；3.判决两被告立即恢复房屋原貌,后当庭撤回此项诉请；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年8月17日原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落在上饶市信州区胜利路64号-2和解放路26号2幢201室中创公寓租赁给两被告，租赁面积分别为50.39平方米和317.05平方米,租赁期限为2014年11月30日起至2019年11月30日止,租金支付方式为,两被告需提前1个月支付下期租金,时间从2014年10月30日付,每半年支付1次,依次类推先付后用,合同并约定了双方若违约应承担违约责任。合同签订后，原告按照租赁合同的约定交付了房屋给两被告使用，但两被告从2016年11月30日起至今却未按合同约定支付租金，经原告多次催缴，两被告仍拒绝支付租金，2016年11月28日原告已委托律师向两被告发律师函函告两被告应支付拖欠的租金，但是两被告至今没有支付拖欠的租金。故诉至法院。被告刘瑜辩称，1.我也要求解除合同；2.我在2016年10月21日多次短信提出租金过高准备关店，2016年11月15日再次短信告知原告，明确了不再租，不再支付2016年12月1日至2017年1月16日的33,000元租金；3.原告所要求的违约金过高；4、我与程国秀的租金属于分摊的，各自支付自己的租金；5.原告所要求的租金不合理的，我方认为我方已于2016年10月21日起多次通知原告解除合同，故我方不用支付自2016年10月21日之后的租金。被告程国秀辩称，1.我不同意解除合同；2.我的房租也是一直在交，我的房租已交到2017年5月30日，押金2万元，我认为不存在违约金；3.我跟刘瑜签订了合租协议，约定了租金是各自分摊的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据和事实认定如下：2014年8月17日原告作为甲方与两被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定；第一条出租房屋情况。甲方将自有的坐落在上饶市信州区胜利路64号-2和解放路26号2幢201室（部位）中创公寓的房屋（简称该房屋）出租给乙方，该房屋建筑面积分别为50.39平方米和317.05平方米，房屋类型为私有，签订本合同前，甲方已向乙方出示房地产权证，编号：上饶市字第3065910号、上饶市字第3067311号，并告知乙方该房屋{已}{未}设定抵押。出租给乙方作服装使用。第二条交付日期和租赁期限。2-1租赁期共60个月，甲方于2014年12月1日起将出租房屋交付乙方使用，租赁日期自2014年11月30日起至2019年11月30日止。第三条租金、支付方式和期限。3-2根据租赁期限及租金递增情况，该房屋在租赁的租金情况为：自2014年12月1日至2015年11月30日年租金为人民币196,000元；自2015年12月1日至2016年11月30日年租金为人民币240,000元；自2016年12月1日至2017年11月30日年租金为人民币264,000元；自2017年12月1日至2018年11月30日年租金为人民币290,400元；自2018年12月1日至2019年11月30日年租金为人民币319,440元。3-3乙方需提前1个月支付下期租金时间从2014年10月30日付，每半年支付一次，依次类推，先付后用。（租金不包括租赁发票及乙方使用该房屋所发生的一切费用）。3-4乙方应每六个月向甲方支付一欠租金，支付时间为支付周期的月底。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，先付后租。第四条保证金和期他费用4-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金。保证金为三个月的租金，即人民币60,000元整，保证金收取后，甲方应向乙方开具收据凭证。4-2保证金为乙方履行本协议之担保，租赁期间若乙方违约，则保证金不予退还，若租赁期间乙方无违约行为，则租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，水、电及其他费用结清，凭甲方交房单签字生效后，剩余的部分无息归还乙方。第七条解除本合同的条件7-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金。一、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；二、乙方未征得甲方同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的；三、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；四乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方有权利解除合同的同时收回房屋。第八条违约责任8-1租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，赔偿一个月押金。8-2租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金二倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可以从租房保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。同时签订补充条款主要约定：乙方不按时支付租金，每逾期一日，则乙方需日租金拖欠天数的5%交付逾期金。合同签订后，原、被告双方履行合同约定，至2016年10月21日和2016年11月15日，被告刘瑜两次发短信通知原告方要求解除合同，原告未同意解除合同，并于2016年11月7日和11月15日继续向两被告催收房租。被告程国秀于2016年11月13日向原告支付了2016年12月1日之后的房租40,500元。2016年11月28日原告已委托律师向两被告发律师函函告两被告应支付拖欠的租金，但两被告未按约支付应付租金。至本案庭审时，被告程国秀仍在出租房屋内营业。2017年2月7日，原告向本院起诉要求与两被告解除本案所涉《房屋租赁合同》。上述事实有下列经庭审质证的证据予以证实：原告提交原告与两被告于2014年8月17日所签订的《房屋租赁合同》，拟证明原、被告签订租赁合同的事实，在合同中约定了租赁期限、支付方式以及相关的违约责任。被告刘瑜质证认为，对合同的真实性无异议，但合同中约定的违约金过高，合同第八条：8-1，8-2约定的单方擅自解除合同所承担违约责任是不对等的，是不公平的。合同第四条：4-2的对保证金的违约不退还的规定与第八条所要承担的违约责任相重复；被告程国秀同意刘瑜的质证意见。并认为，其和被告刘瑜共同与原告签订租赁合同，但原告认可其和刘瑜各自支付各自的租金。本院经审查，对上述证据的真实性予以认可，对原告拟证明对象予以确认。2.原告提交其与两被告的短信记录九份，拟证明原告曾向两被告催收未支付逾期的房租。两被告对此证据无异议。本院对此证据予以确认。原告提交律师函原件及邮政快递回单各份，拟证明原告向被告催收未支付的房租。被告刘瑜对此证据的真实性无异议，但认为，其在收到律师函前后都与原告进行过谈判，双方协商解除合同，支付部分违约金。且出租房是可以独立使用，分开出租的，其要求解除的是其租赁的面积的合同。被告程国秀对此证据无异议，但认为，其已交了房租，从没有要求与原告解除合同，也不同意支付违约金。要解除合同都是刘瑜的个人行为。本院经审查对此证据予以确认。4.被告刘瑜提交短信记录打印件2份，拟证明被告刘瑜于2016年10月21日和2016年11月15日两次短信通知原告要求解除合同。原告对此证据的真实性无异议，对证明对象有异议：（1）虽然被告提出了租金太高，但原告没有同意解除合同；（2）短信中可以看出涉诉房屋的出租是整体出租的，剩余没有支付的租金，我方是向两被告共同催收的。本院经审查，对此证据的真实性予以确认，对原告拟证明对象予以确认。5.被告刘瑜提交2014年8月24日其从赵建华处转租时，赵建华出具的收条一份，拟证明原告出租房是可以独立分割出租的。原告对此证据的真实性有异议的，其不知道这个收条的存在性，并认为该证据与本案不具有关联性，即便是曾经或者将来要分开来出租的，也不影响本案是整体出租的事实。本院经审查认为，被告所提交的证据与本案无关联性，对被告所提交的此证据不予确认。6.被告程国秀出示手机转账记录，拟证明2016年11月13日从程国秀工商银行账户汇入至原告丈夫吴正荣账户上40,500元，我方向原告支付了从2016年12月1日至2017年5月31日我所实际承租50.39㎡的房租。原告对此证据的真实性无异议，我方确实收到40,500的租金。但被告应该支付租金从2016年12月1日至2017年5月31日的房租共计为132,000元，但两被告只支付了40,500元，故原告才起诉要求两被告支付所欠的租金。原告租给两被告的合同是整体的，催收房租也是整体的，从原告发给被告的短信内容以及律师函，催收的都是整体的房租，没有分割。至于两被告之间是如何约定的与原告无关。本院经审查，对此证据的真实性予以确认。7.被告刘瑜、程国秀提交其各自打印的共计3张转款凭证截图及程国秀拍摄的所承租的店面的照片4张，拟证明其和被告程国秀是分开承租原告的店面的。原告对两被告所提交的转款凭证的真实性有异议，并不是银行打印的。对证明对象也是有异议的，原告要求被告支付租金也是全部的，不是分开的。对照片的真实性没有异议，但对关联性有异议，虽然两被告是各自经营的，并不能证明两人是分开承租的。本院经审查认为，原、被告所提交的《房屋租赁合同》明确约定，两被告是共同向原告承租房屋，两被告承租后，双方自行约定，分开承租，各自向原告交纳房租，该约定对原告无约束力，故本院对两被告所提交的上述证据不予确认。原、被告双方当庭认可至本案庭审时，被告程国秀仍在出租房屋内营业。本院对此予以确认。本院认为，本案争议的焦点一：两被告与原告是否为分别具有租赁合同关系？本院认为，原告所提交的《房屋租赁合同》、催收房租短信争议及律师函均明确其所出租的房屋为整体出租，两被告为共同承租，故本院对两被告关于他们分别承租原告房屋的辩称意见不予支持。争议的焦点二：本案所涉合同是否应当解除？因被告至今未按约付清2016年12月1日至2017年5月31日的全部房租，早已超过15天，根据原、被告所签订的《房屋租赁合同》第七条的约定，乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方有权利解除合同的同时收回房屋，故本院支持原告关于要求解除其与两被告于2014年8月17日所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。争议的焦点三：本案原告所诉请的租金和违约金是否应予得到支持？关于支付房租问题。本院认为，被告刘瑜于原告起诉前已通知原告要求解除《房屋租赁合同》，因被告刘瑜要求与原告解除合同无事实和法律依据，且原告已明确表示不同意解除合同，故本院对被告刘瑜关于其已2016年10月21日解除了与原告的房屋租赁合同，不支付2016年10月21日后的房租的辩称意见不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本院认为，因原告在起诉前未通知过被告要求解除合同，故本案合同解除之日为本院向两被告送达诉状之日，即2017年3月9日，故本院对原告关于要求两被告支付从2016年12月1日起至本合同解除之日止（2017年3月9日）的房租即22,000元×3+5,867元=71,867元的诉讼请求予以支持；对原告要求房租计算至判决解除之日的诉讼请求，无合同依据也不符合上述法律规定，故本院不予支持。关于支付违约金问题。本院认为，根据《房屋租赁合同》解除本合同的条件7-2的约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金。一、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；二、乙方未征得甲方同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的；三、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；四、乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方有权利解除合同的同时收回房屋。同时，根据《房屋租赁合同》第八条违约责任8-2条的约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金二倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可以从租房保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。本案两被告为共同承租原告的房屋，被告刘瑜虽要求解除合同，并已于2016年11月30日搬离房屋，但被告程国秀从未要求解除合同，且庭审时仍在房屋内营业，并未“中途擅自退租”，原告也是依合同第7-2条约定，要求解除合同，故本案被告的违约情形不符合该《房屋租赁合同》8-2条的规定，故不能适用该条规定计算违约金。被告认为，原告诉请违约金过高，要求本院调整予以降低。本院认为，本合同解除后，原告的实际损失主要为房屋可能空置而造成的房租损失，其诉请的250002元损失已相当于11个多月的房租（按本合同约定房租标准计算），显然过高，依法应予调整，予以降低。本案被告逾期支付房租违约，原告据此要求解除合同，应根据《房屋租赁合同》第二条及第七条7-2的规定，支付原告两个月的房租44,000元，并由原告没收被告所交纳的6万元保证金，即共计104,000元作为违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：解除原告潘凤莲与被告刘瑜、程国秀于2014年8月17日所签订的《房屋租赁合同》；被告刘瑜、程国秀支付原告潘凤莲自2016年12月1日至2017年3月9日止的房租71,867元（已付40,500元）；被告刘瑜、程国秀支付原告潘凤莲违约金104,000元（含两被告已付6万元保证金）。（上述款项限两被告于本判决生效后五日内付清）。案件受理费4,645元，减半收取即2,323元，由两被告共同负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 王建英二〇一七年四月二十日书记员 郑 磊