（2017）鲁02民终271号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-10
案件名称
冯时恩、杨朝阳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯时恩,杨朝阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终271号上诉人（原审原告）：冯时恩。被上诉人（原审被告）：杨朝阳。上诉人冯时恩因与被上诉人杨朝阳房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第2932号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯时恩、被上诉人杨朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯时恩上诉请求：1、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第2932号民事判决，依法改判被上诉人双倍返还定金8000元、赔偿上诉人经济损失2万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人如约履行了合同义务；被上诉人拒绝交付房屋并单方要求变更合同内容，构成违约。杨朝阳辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。冯时恩向一审法院诉讼请求：1、解除冯时恩、杨朝阳签订的租赁合同；2、杨朝阳双倍返还定金8000元；3、杨朝阳赔偿冯时恩经济损失2万元。一审法院认定事实：青岛市×户房屋登记在青岛黄海制药科技开发有限公司名下。2013年8月15日冯时恩、杨朝阳通过二十一世纪佳福家经纪有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：杨朝阳将青岛市×户房屋出租给杨朝阳居住使用，租赁期限为一年，自2013年9月1日至2014年8月31日，年租金42000元，于2013年8月27日前支付，合同签订之日冯时恩支付定金4000元。合同还约定了双方的其他权利义务等内容。合同签订后，冯时恩已按合同约定向杨朝阳支付定金4000元。冯时恩未按合同约定的时间交付租金。对于未交付租金的原因，冯时恩称，2013年8月27日到房屋现场，发现杨朝阳尚未将房屋腾空并表示不出租该房屋了，经协商后，杨朝阳要求追加押金数额，冯时恩不同意，因此当日未交纳租金。此后在中介的协调下，双方同意于2013年8月29日验房、交房并交纳房租，但该时间内杨朝阳仍未腾空房屋，在不得已的情况下，冯时恩表示于2013年8月31日交纳房租，杨朝阳交付房屋。杨朝阳则称，合同约定，冯时恩租赁的房屋包括家具、家电，杨朝阳已按合同约定，在涉案房屋安装了空调，杨朝阳所谓的腾空房屋，只是搬走衣服、被褥等日常用品，自2013年8月27日至2013年9月1日，杨朝阳完全有能力腾空房屋；双方矛盾激化的主要原因是冯时恩未在2013年8月27日支付租金，当日杨朝阳是要求提高押金数额，但双方未就此达成一致意见，杨朝阳亦未表示不再出租该房屋，当日双方约定于2013年8月29日抄水电表、交租金，9月1日交付房屋。2013年8月29日冯时恩和中介到房屋抄表时，杨朝阳要求冯时恩交付租金，冯时恩不同意，双方未能谈成。一审诉讼中冯时恩申请了证人王某出庭作证，该证人称，其于2013年5月31日入职于二十一世纪不动产佳福家经纪有限公司，2014年2月离职。其在职期间，介绍冯时恩、杨朝阳签订了租赁合同，当时口头约定在2013年8月27日冯时恩交付租金的当日，杨朝阳交付房屋。当日到房屋现场时，杨朝阳尚有部分小东西未搬完，并且杨朝阳要求提高押金数额，冯时恩不同意，双方未能就此达成协议，因此当日未办理房屋交接和交付租金手续。后经其协调，冯时恩同意多交押金，冯时恩仍支付一年的租金，下期的租金提前3个月缴纳。后来在2013年8月底到现场交接房屋并交付租金时，杨朝阳要求冯时恩先交付租金，再交付房屋，冯时恩则要求一手交租金、一手交房。双方未能协商一致，因此没有办理房屋交接和租金交纳事宜。2013年9月冯时恩另行租赁了其他房屋使用。一审法院认为，冯时恩、杨朝阳就青岛市×户房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同是合法有效的，双方均应依法履行。冯时恩、杨朝阳在合同履行期间，因租金和房屋的交付问题产生争议，后经中介协调，至2013年8月底同时交纳租金和房屋，但在具体履行过程中，双方均未履行各自义务，导致双方的合同从根本上无法实际履行，冯时恩、杨朝阳均有过错，在该情况下冯时恩另行租赁了房屋，双方的租赁合同在事实上已经解除，因此法院无需就合同解除问题予以裁判；因双方对该租赁合同未实际履行均有一定过错责任，因此冯时恩要求杨朝阳返还定金4000元，该院予以支持，冯时恩要求杨朝阳承担违约罚金4000元，该院不予支持。冯时恩要求赔偿经济损失2万元，没有事实和法律依据，该院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、杨朝阳于本判决生效之日起十日内向冯时恩退还定金人民币4000元；二、驳回冯时恩要求杨朝阳赔偿经济损失2万元的请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元（冯时恩已预交），由冯时恩负担429元、杨朝阳负担71元。二审查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。从一、二审查明的事实看，冯时恩、杨朝阳就涉案房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。在合同履行期间，因租金和房屋的交付问题产生争议，后经中介协调，至2013年8月底同时交纳租金和房屋，但在具体履行过程中，双方均未履行各自义务，导致双方的合同从根本上无法实际履行，冯时恩、杨朝阳均有过错，在该情况下冯时恩另行租赁了房屋，双方的租赁合同在事实上已经解除。据此，一审法院认为无需就合同解除问题予以裁判；因双方对该租赁合同未实际履行均有一定过错责任，因此对冯时恩要求杨朝阳返还定金4000元，予以支持；对冯时恩要求杨朝阳承担违约罚金4000元，不予支持；并认为冯时恩要求赔偿经济损失2万元，没有事实和法律依据，而不予支持均无不当，对此本院予以确认。综上，冯时恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由冯时恩承担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 骞审 判 员 杨保国代理审判员 马 喆二〇一七年四月二十日书 记 员 王庆光书 记 员 郭丹丹