（2017）鲁02民终276号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-11-16
案件名称
宋晓光、韩勇租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋晓光,韩勇,葛建庭,胡昕
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终276号上诉人（原审被告）：宋晓光。委托诉讼代理人：唐文，山东源丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴学超，山东源丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩勇。委托诉讼代理人：王晓亮，北京市中银（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾凤霞，北京市中银（青岛）律师事务所律师。原审被告：葛建庭。委托诉讼代理人：唐文，山东源丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴学超，山东源丰律师事务所律师。原审被告：胡昕。委托诉讼代理人：唐文，山东源丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴学超，山东源丰律师事务所律师。上诉人宋晓光因与被上诉人韩勇、原审被告葛建庭、胡昕租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋晓光及原审被告葛建庭、胡昕的委托诉讼代理人唐文、戴学超，被上诉人韩勇的委托诉讼代理人王晓亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋晓光上诉请求：撤销一审判决，按自动撤诉处理。事实与理由：韩勇在一审诉讼过程中没有缴纳诉讼费，程序违法。宋晓光不存在转租的行为，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营，原审被告葛建庭系宋晓光家庭成员，胡昕系帮手之一，不存在转租违约的事实，且转租的主张已经超过诉讼时效。对于违约责任，应当按照案件综合情况予以确认，避免造成实质的不公平。宋晓光对涉案房屋进行了装修，解除双方合同关系，韩勇没有任何经济损失，还可以获取免费装修房屋的不当利益。韩勇辩称，一审认定正确，应当维持。韩勇向一审法院诉讼请求：1、解除韩勇与宋晓光签订的房屋租赁合同，并立即腾空房屋交还韩勇、赔偿违约金100000元；2、葛建庭、胡昕立即搬出非法占用的青岛市市北区杭州路167号乙户网点房屋。原审被告葛建庭、胡昕的意见与宋晓光一致。一审法院经审理查明，2014年4月25日韩勇（甲方）与宋晓光（乙方）签订房产租赁合同，约定韩勇将位于青岛市杭州路167号乙户网点出租给宋晓光，房屋建筑面积约380平方米，租赁期限自2014年4月25日至2024年7月14日，年租金110000元，从第二年开始每年递增5%；如因乙方原因提前终止合同，应提前三个月书面通知甲方，甲方将剩余租金退还乙方，乙方另行赔偿甲方违约金100000元；乙方未经甲方书面同意将房产转租、转借他人使用的，甲方有权终止合同、收回房屋，并要求乙方赔偿违约金100000元。合同备注中约定：因该房屋系甲方转租给乙方，甲方必须保证已经向原房东张恒征得转租许可，如因转租事宜原房东张恒不认可而给乙方造成损失，由甲方承担，租赁期内乙方享有经营权，可以转让，所得转让费与甲方无关，但须征得甲方同意。上述合同签订后，韩勇依约将房屋交付宋晓光经营使用，宋晓光依约向韩勇支付租金，自2015年7月15日至2016年7月14日期间的租金115000元宋晓光已付清。一审中，韩勇提交个体工商户登记信息查询结果及租赁合同各两份，用以证明葛建庭于2014年12月2日在涉案房屋地址上注册市北区茗雅阁棋牌室进行经营、胡昕于2014年11月4日在涉案房屋地址上注册市北区品轩阁茗茶经营部，并称葛建庭、胡昕为办理工商登记，伪造了与房主张恒的租赁合同。宋晓光、葛建庭、胡昕对韩勇提交的个体工商户登记信息查询结果没有异议，对两份租赁合同不真实亦无异议，但称不清楚该两份合同系何人伪造的。经一审法院询问双方涉案房屋经营现状，韩勇称涉案房屋现由葛建庭、胡昕经营使用。宋晓光称涉案房屋现有两家商户，一家是胡昕经营的茶叶店，一家是宋晓光经营的棋牌室。庭审中，宋晓光、葛建庭提交宋晓光与葛妙丹结婚证、葛妙丹与葛建庭户口簿，用以证明被告葛建庭系宋晓光的岳父。经一审法院询问宋晓光承租涉案房屋后的经营、使用情况，宋晓光称因不方便使用其本人名义注册，因此使用了葛建庭、胡昕的名字注册经营棋牌室、茶叶店，实际经营人为宋晓光，葛建庭、胡昕均在店内做服务工作。韩勇对宋晓光所述不予认可，称胡昕与宋晓光签订过租赁合同。诉讼中，经一审法院询问宋晓光，如法院审理本案后认为应当解除韩勇与宋晓光签订的租赁合同，宋晓光是否提出反诉，主张赔偿装修损失等，宋晓光称回去考虑，后未向一审法院提交反诉状。一审法院认为，韩勇与宋晓光签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，宋晓光未经韩勇同意将房屋转租、转借他人使用的，韩勇有权终止合同。现宋晓光未经韩勇同意，将房屋交由葛建庭、胡昕经营使用，违反合同约定，韩勇要求解除与宋晓光的租赁合同，符合合同约定，一审法院予以支持。本案中韩勇未提交证据证明因宋晓光违约给韩勇造成的损失，对此一审法院认为，因宋晓光违约给韩勇造成的损失主要是韩勇另行招租期间的房屋租金损失，关于韩勇另行招租的合理期间，一审法院认为以两个月为宜。韩勇主张违约金100000元，过分高于因被告违约给韩勇造成的损失，一审法院予以调整,违约金以不超过韩勇损失的百分之三十为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、解除韩勇与宋晓光就青岛市杭州路167号乙户网点房签订的房屋租赁合同；二、宋晓光、胡昕、葛建庭于判决生效后十日内将青岛市杭州路167号乙户网点房完好腾还韩勇；三、宋晓光支付韩勇违约金24917元；四、驳回韩勇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17584元，韩勇负担10000元，宋晓光负担7584元。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，2014年4月25日，韩勇与宋晓光签订的房产租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。双方当事人在合同中约定，宋晓光未经韩勇同意将房屋转租、转借他人使用的，韩勇有权终止合同。现宋晓光未经韩勇同意，将房屋交由葛建庭、胡昕经营使用，违反合同约定，韩勇要求解除与宋晓光的租赁合同，应当予以支持。对于违约责任的认定，韩勇系依照合同约定主张违约金数额为10万元，根据合同法的相关规定，违约金约定过高的，参照实际损失予以调整。但韩勇在本案中未提交证据证明因宋晓光违约给其造成的实际损失，一审法院在衡平双方利益的基础上，以双方合同解除后韩勇另行招租期间的房屋租金损失，作为违约金调整的标准，亦具有相应的依据，本院对此予以确认。综上，宋晓光的上诉请求不成立。一审判决认定得当，本院予以维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17584元，由上诉人宋晓光负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 骞审 判 员 杨保国代理审判员 马 喆二〇一七年四月二十日书 记 员 王庆光书 记 员 郭丹丹 关注公众号“”