（2016）粤05民初701号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-21

案件名称

兆丰国际贸易有限公司与汕头经济特区广澳建设（集团）公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广东省汕头市中级人民法院

所属地区

广东省汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

兆丰国际贸易有限公司,汕头经济特区广澳建设（集团）公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》：第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条

全文

广东省汕头市中级人民法院民事判决书（2016）粤05民初701号原告：兆丰国际贸易有限公司（SWIntertradeLimited），住所地香港特别行政区皇后大道中305-313号永业中心12楼C座。代表人：张小窝。委托诉讼代理人：郑豪升，广东明捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少文，广东明捷律师事务所律师。被告：汕头经济特区广澳建设（集团）公司，住所地汕头经济特区广澳埭头。法定代表人：唐锦宗。委托诉讼代理人：陈建民，男，汉族，1966年11月21日出生，住广东省汕头市金平区，系中国广澳开发集团公司员工。原告兆丰国际贸易有限公司（下称兆丰公司）与被告汕头经济特区广澳建设（集团）公司（下称广澳建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告兆丰公司的委托诉讼代理人郑豪升、李少文，被告广澳建设公司的委托诉讼代理人陈建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认兆丰公司与广澳建设公司之间的房屋买卖合同关系成立；2、确认广澳建设公司开发的广澳片区水锦山连体公寓第35、36、37幢产权归兆丰公司所有，兆丰公司系广澳片区水锦山连体公寓第35、36、37幢的所有权人；3、判令广澳建设公司依约向兆丰公司履行交付房产以及办理产权过户手续的义务（涉案房产现估价约人民币610万元）；4、本案诉讼费用由广澳建设公司承担。事实和理由：1993年5月12日，汕特佳辰总公司与香港智发行合资，并由香港智发行与广澳建设公司签订《房产买卖合同》（汕特广澳售列242号），约定广澳建设公司向香港智发行出售汕头经济特区广澳片区水锦山连体公寓第35、36、37幢，售价总计人民币12269880元。此外，因上述房产系汕头经济特区亨达厂房开发有限公司（以下简称亨达公司）事先向广澳建设公司认购的房产，香港智发行与广澳建设公司就补偿亨达公司的问题，还签订了《合同补充协议书》，约定由香港智发行补偿亨达公司人民币5907720元。1993年5月22日，香港智发行因其股东变更，更名为兆丰公司。1998年6月19日，汕特佳辰总公司、兆丰公司与广澳建设公司三方签订《协议书》，就上述《房产买卖合同》（汕特广澳售列242号）协商一致，达成以下事宜：汕头经济特区广澳片区水锦山连体公寓第35、36、37幢房产购买方为兆丰公司，确认兆丰公司结欠广澳建设公司购房款人民币5411600元。1998年9月26日，兆丰公司与广澳建设公司签订《房产买卖补充协议书》，双方协商一致，同意将原售房产总房款由人民币12269880元调整为人民币9202410元，并且双方确认调低售价后兆丰公司结欠广澳建设公司购房款人民币2410130元。该协议书签订后二天内，兆丰公司先计付人民币55万元，购房合同签订时计付人民币70万元，余款人民币1160130元待办理完房屋验收及产权过户手续后一次性结清。双方还约定再签订房产买卖合同（原汕特广澳售列242号合同同时作废）。1998年12月22日，兆丰公司和广澳建设公司依上述补充协议书约定，签订《汕头市房地产买卖契约》（汕房地产甲契总字No.00154号），约定广澳建设公司向兆丰公司出售汕头市广澳片区水锦山第35、36、37幢连体公寓楼。广澳建设公司作为房屋买卖合同的卖方，负有及时向买受人交付房屋的义务。现兆丰公司已履行约定的计付购房款的义务，但广澳建设公司至今仍未向兆丰公司交付楼房及办理相关不动产权属登记手续，已构成违约。被告广澳建设公司答辩称：广澳建设公司未能按照合同约定交付涉案房产是有历史原因的，大部分责任在于广澳建设公司。广澳建设公司可以按现状交付房产，希望兆丰公司能按照合同约定支付涉案房产购房款的尾款。原告兆丰公司对其陈述的事实提供了以下证据：1、《委托书》一份，证明兆丰公司的诉讼主体资格，同时证明兆丰公司委托广东明捷律师事务所郑豪升律师、李少文律师作为其委托诉讼代理人。2、企业信息查询表一份,证明广澳建设公司的诉讼主体资格。3、《汕头经济特区广澳建设（集团）公司房产买卖合同》（汕特广建售列242号）一份,证明广澳建设公司向香港智发行出售汕头经济特区广澳片区水锦山连体公寓楼第35、36、37幢的事实。4、《汕头经济特区广澳建设（集团）公司买卖合同补充协议书》一份,证明香港智发行同意补偿亨达公司人民币5907720元的事实。5、香港智发行更名通知、兆丰公司商业登记证书各一份,证明兆公司是由香港智发行更名而来，主体不变。6、《协议书》一份,证明汕特佳辰总公司、兆丰公司、广澳建设公司三方确认，汕头经济特区广澳片区水锦山连体公寓楼第35、36、37幢房产购买方为兆丰公司，兆丰公司结欠广澳建设公司购房款人民币5411600元的事实。7、《房产买卖补充协议书》一份，证明兆丰公司与广澳建设公司协商一致，广澳建设公司同意将原售房总额由人民币12269880元调整为人民币9202410元。双方确认调低售价后兆丰公司仍结欠广澳建设公司购房款人民币2410130元，协议书签订后二天内，兆丰公司先计付人民币55万元，购房合同签订时计付人民币70万元，余款人民币1160130元待办理完房屋验收及产权过户手续后一次性结清。双方还约定再签订房产买卖合同（原汕特广建售列242号合同同时作废）。8、《汕头市房地产买卖契约》（汕房地产甲契总字No.00154号）一份,证明兆丰公司与广澳建设公司依据《房产买卖补充协议书》签订《汕头市房地产买卖契约》，约定广澳建设公司向兆丰公司出售广澳片区水锦山第35、36、37幢连体公寓楼。9、《委托书》一份；10、收款收据一份；证据9-10证明兆丰公司依约支付购房款。11、《执行异议书》一份；12、《委托书》一份；证据11-12证明本案诉争房产曾因其他诉讼被法院保全查封，兆丰公司于2005年5月12日向汕头市濠江区人民法院提出执行异议，对诉争房产主张享有合法权益。并委托广澳建设公司法定代表人唐锦宗代为将《执行异议书》提交法院，表明广澳建设公司认可兆丰公司的主张。被告广澳建设公司没有提供证据。经开庭质证，广澳建设公司对兆丰公司提交的证据均没有异议。本院对兆丰公司提交的证据认定如下：证据1、2系证明双方当事人的诉讼主体资格，本院予以确认。证据3、4只有广澳建设公司一方签名盖章，香港智发行一方没有签名盖章，缺乏合同成立的要件，故对这两份证据的证明力不予认定。证据5中香港智发行更名通知落款处没有香港智发行签名盖章，该证据与兆丰公司商业登记证书无法证明香港智发行更名为兆丰公司的事实，故对该份证据不予采信。证据6-10有原件核对，广澳建设公司没有异议，本院对这五份证据的证明力予以认定。证据11、12与本案缺乏关联性，故不予认定。审理期间，本院向汕头市人民政府国有资产监督管理委员会（下称汕头市国资委）发出《关于对兆丰国际贸易有限公司诉汕头经济特区广澳建设（集团）公司涉港房屋买卖合同纠纷一案有关问题进行调查核实的函》，汕头市国资委将该函件转交中国广澳开发集团公司，中国广澳开发集团公司向汕头市国资委提交了《关于汕头经济特区广澳建设（集团）公司涉港房产买卖合同纠纷一案有关问题调查核实的情况汇报》，汕头市国资委于2017年3月10日将中国广澳开发集团公司所作情况汇报原文予以复函。审理期间，本院向汕头市濠江区国土资源局（下称濠江区国土局）发出《关于协助查询广澳片区水锦山土地权属情况等有关问题的函》，濠江区国土局于2017年4月17日就涉案房产所在地块国有土地使用权的权属情况、涉案房产如按现状交付是否可作为历史遗留问题单独办理产权登记手续等有关问题作书面复函。本院查明：1998年6月19日，汕特佳辰总公司作为甲方，与乙方兆丰公司、丙方广澳建设公司签订《协议书》，约定：经甲乙双方协商，因甲方资金短缺，现甲乙双方要求丙方将原甲乙双方合资以甲方名义向丙方购买的以上房产购买方由甲方转为乙方，现根据甲丙双方签订的汕特广售列242号房产买卖合同及补充协议书的规定，甲方应付还丙方购房款人民币12269880元及代付亨达公司利息及增值部分人民币5907720元，共计人民币18177600元，原甲方已付还丙方人民币12700000元，该款为甲方代乙方所附款项，结欠款项人民币5477600元由乙方承担支付还丙方。丙方同意甲乙双方意见，以上房产购买方由甲方转为乙方，购房方的权利和义务由乙方承担。1998年9月26日，广澳建设公司与兆丰公司签订《房产买卖补充协议书》，同意按原房产买卖合同房价的7.5折（75%）进行调整，即原售房总额计人民币12269880元调整为人民币9202410元，调低后兆丰公司仍欠房款计人民币2410130元。同时约定：本协议书签订后二天内，兆丰公司同意先付还广澳建设公司人民币55万元整，购房合同签订时再付还人民币70万元整，余款人民币1160130元于广澳建设公司办理完该房产的质量验收合格证和产权手续交予兆丰公司时一次结清。本协议生效后，双方再签订房产买卖合同（原汕特广建售列242号合同同时作废）。1998年12月22日，广澳建设公司与兆丰公司签订《汕头市房地产买卖契约》（汕房地产甲契总字No.00154号），兆丰公司向广澳建设公司购买位于汕头市广澳片区水锦山第35、36、37幢连体公寓楼，建筑面积11361平方米，单价人民币810元/平方米，合计人民币9202410元。双方同时商定：本契约签订时，兆丰公司须付给广澳建设公司人民币8042280元（含定金），余款人民币1160130元于产权证办妥时一次付清。上述协议签订后，涉案房产主体工程基本完成，但尚未竣工验收，也未办理相关产权登记手续。因广澳建设公司至今仍未履行交付房产的合同义务，兆丰公司于2016年11月21日向本院提起诉讼。庭审中，双方当事人一致确认兆丰公司尚欠广澳建设公司购房款人民币1160130元。另查明，广澳建设公司为全民所有制企业，系中国广澳开发集团公司属下企业，现由汕头市国资委监督管理。本院认为，兆丰公司系在香港依据公司条例注册的有限公司，其与广澳建设公司因买卖房产引发本案纠纷，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。被告广澳建设公司的住所地在广东省汕头市辖区内，故本院对本案具有管辖权。由于本案双方当事人没有约定合同争议适用的法律，根据《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第一款、第二款第四项的规定，当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。不动产买卖、租赁或者抵押合同，适用不动产所在地法。因此，本案涉港房屋买卖合同纠纷应适用不动产所在地法律即中华人民共和国内地法律。根据双方当事人的诉辩主张以及本院调查取证的结果，本案的审理有三个焦点问题：1、兆丰公司与广澳建设公司之间的房屋买卖合同关系是否成立生效；2、兆丰公司关于要求广澳建设公司交付房产及办理产权过户手续的诉讼请求依法能否予以支持；3、兆丰公司在本案中提出确认广澳片区水锦山连体公寓第35、36、37幢房产的产权归其所有、其是涉案房产所有权人的诉讼请求，是否有法律依据。一、关于兆丰公司与广澳建设公司之间的房屋买卖合同关系是否成立生效的问题。本案中，兆丰公司与广澳建设公司于1998年12月22日签订的《汕头市房地产买卖契约》（汕房地产甲契总字No.00154号），系双方当事人真实的意思表示。该房屋买卖合同对兆丰公司向广澳建设公司购买位于汕头市广澳片区水锦山连体公寓第35、36、37幢房产有关价款、支付方式等事项作出了明确约定，广澳建设公司对其向兆丰公司出售上述房产的事实确认无异，中国广澳开发集团公司以及汕头市国资委对双方当事人之间关于涉案房产的买卖合同关系也没有提出异议，故本院对兆丰公司与广澳建设公司之间关于汕头市广澳片区水锦山连体公寓第35、36、37幢房产的买卖合同关系予以确认。经审查，上述《汕头市房地产买卖契约》有双方代表签名并加盖了公司印章，契约的内容不违反法律的强制性规定，故双方当事人之间的房屋买卖合同关系依法成立并生效。上述《汕头市房地产买卖契约》签订后，广澳建设公司确认兆丰公司已支付购房款人民币8042280元，余款人民币1160130元于产权证办妥时一次付清。但是，从合同签订至今长达20年的时间，涉案房产仍未竣工验收，已成为“烂尾楼”。广澳建设公司没有按照合同约定交付经竣工验收合格的房产，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。兆丰公司起诉请求确认其与广澳建设公司之间的房屋买卖合同关系成立，本院已对双方当事人之间的房屋买卖合同关系依法作出认定。依法认定合同的性质和效力是审理合同纠纷案件需要解决的首要问题，当事人未提出确认合同效力的诉请，人民法院在审理案件中也需对合同的效力依法作出确认。因此，兆丰公司提出的上述诉讼请求不属于一项独立的诉讼请求。二、关于兆丰公司要求广澳建设公司交付房产及办理产权过户手续依法能否予以支持的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条均有相同的规定。可见，房屋必须经竣工验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求。验收合格既是开发商的法定义务，也是交付的法定条件。虽然广澳建设公司在本案审理过程中明确表示可按现状交付涉案房产，兆丰公司也表示同意按现状接受涉案房产，但涉案房产未经竣工验收，就不具备法定的交付条件。因此，广澳建设公司不能将其投入使用，也不能交付他人使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”兆丰公司要求广澳建设公司交付未经竣工验收的房屋，因违反法律法规的强制性规定，广澳建设公司在法律上不能履行，故不应得到支持。因此，对兆丰公司要求广澳建设公司交付房产及办理产权过户手续的诉讼请求，本院予以驳回。三、关于兆丰公司在本案中提出确认涉案房产的产权归其所有，其是涉案房产的所有权人的诉讼请求是否有法律依据的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，属于债权纠纷，而非物权纠纷。兆丰公司在本案中要求确认涉案房产的产权归其所有，其是涉案房产的所有权人，该诉讼请求属于物权确认之诉，不属于本案审理的范围。因此，本院对该项诉讼请求不予审理。综上所述，兆丰公司的诉讼请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第一款、第二款第四项，《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告兆丰国际贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币54500元，由原告兆丰国际贸易有限公司负担。如不服本判决，原告兆丰国际贸易有限公司可在判决书送达之日起30日内，被告汕头经济特区广澳建设（集团）公司可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长　林　立审判员　姚焕丹审判员　张佩芝二〇一七年四月二十日书记员　陈　涵百度搜索“”