（2017）粤06民终103号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-08-03

案件名称

佛山市南海万业置地有限公司、许可朋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

佛山市南海万业置地有限公司,许可朋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终103号上诉人（原审被告）：佛山市南海万业置地有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：胡令涛，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范莉乔，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许可朋，男，汉族，住广东省东源县。委托诉讼代理人：张涛，广东信广律师事务所律师。上诉人佛山市南海万业置地有限公司（以下简称万业公司）因与被上诉人许可朋租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判①万业公司无需向许可朋返还质量保证金10000元、首期物业服务费136835元、物管费保证金84640元，②万业公司向许可朋支付装修工程款及设计费工程款，该款项按评估机构出具的鉴定参考价为准，约为1041422.1元（949832.1元+91590元），③万业公司已支付的507840元从第三项判决中予以扣除；2.一、二审诉讼费用全部由许可朋承担。事实和理由：（一）一审判决万业公司返还质量保证金、首期物业服务费、物管费保证金，认定事实不清，适用法律错误。万业公司同意解除与许可朋于2013年8月14日签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》及8月31日签订的《补充协议》，亦同意向许可朋返还商铺意向金50000元、履约保证金76960元及首期租金205252元，但是一审判决万业公司返还物业服务费用没有事实和法律依据。1.万业公司与许可朋在物业服务方面没有直接法律关系，无需承担责任。2.许可朋与佛山市创鸿商业发展有限公司（以下简称创鸿公司）签订《物业服务合同》并向其缴纳质量保证金、首期物业服务费及物管费保证金，与万业公司无关。依据合同相对性原则，许可朋向创鸿公司支付相关物业服务费用，依法应向创鸿公司主张。3.万业公司与创鸿公司分属独立法人，不存在任何关联关系。2014年3月，因创鸿公司未实际履行物业服务的职责导致租户颇有意见，为方便对商场进行管理，万业公司接收创鸿公司的部分管理层员工注册商业管理公司，自行处理商场的物业管理工作，并不构成对创鸿公司物业服务权利和义务的承继，也不代表双方财产的混同。万业公司与创鸿公司是独立法人，独立承担责任，万业公司无需就许可朋向创鸿公司支付的费用承担责任。4.创鸿公司目前正常经营、有效存续，许可朋支出的物业费及保证金仍可向创鸿公司追偿，尚不构成实际损失，万业公司无需承担赔偿责任，一审判决万业公司返还物业服务费用加重了万业公司的责任，对万业公司不公平。（二）一审判决认定事实不清，证据不足，依法应对涉讼商铺的装修价值及设计费进行造价评估。许可朋提交的证据存在矛盾，不足以证明涉讼商铺的现场装修价值。1.涉讼商铺登记备案的装修公司为深圳某建筑装饰工程有限公司长沙分公司，并非许可朋主张东莞市某装饰设计部（以下简称某装饰设计部），许可朋提交的装修工程合同等证据不真实，无法证明其装修的工程量及实际支出。2.许可朋庭审时主张某装饰设计部挂靠深圳某建筑装饰工程有限公司长沙分公司进行，该行为明显违反《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，应属无效。《装修工程合同》约定按实际发生工程量结算，但是许可朋未提供竣工验收结算资料，无法确认涉讼商铺的装修完成度以及工程款的数额。许可朋提交的证据不足以证明装修损失，应向法院申请造价评估。一审时万业公司申请评估，一审法院不予采纳明显不当。3.万业公司一审主张涉讼商铺装修进度为70%，即使参照许可朋提供的《装修工程合同》约定的工程总预算1356903元，万业公司承担的装修款赔偿责任应以949832.1元（1356903元×70%）为限，一审判决万业公司承担1200000元没有事实和法律依据。4.根据《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）计算，在未有浮动幅度以及未有打折折扣的前提下本案设计费应为91590元，按照行业规律设计费在原基础上还有50%-80%的折扣。许可朋主张设计费金额196600元明显高于行业标准，万业公司申请对涉讼商铺的设计费进行造价评估。综上，许可朋证据不足，要求万业公司承担装修款损失没有事实和法律依据，万业公司申请对涉讼商铺的装修情况以及设计费数额进行评估。（三）一审时万业公司提交了现场照片及《装修人员登记表》、《二次装修申请表》，足以推翻许可朋提交的装修方面的证据材料。1.从照片看涉讼商铺的装修并未完工，距竣工验收及投入使用有很大差距。2.《装修人员登记表》和《二次装修申请表》可证明许可朋提交的《装修工程合同》等证据材料不真实。3.《装修工程合同》载明工程总预算价逾135万元，但合同文本仅两页纸，未附工程预算表、施工项目清单，不符合常理，无法证明涉讼商铺装修已施工的项目。4.许可朋提交装饰公司自行制作的收据，120万元工程款一直未开具正规发票，且其提交的银行电子回单的分批付款数额未能与收据对应。5.《装修工程合同》第二条、第八条载明工程款按实际发生的工程量结算，但许可朋一直拒绝提交工程预算表，且许可朋亦承认商铺尚未装修完毕。6.万业公司参照普通餐饮店铺的正常使用估算涉讼商铺的装修进度约70%，但由于没有装修项目清单进行对比，该数据不能作为装修定损使用。（四）万业公司现同意解除涉讼租赁合同，基于公平原则和损害赔偿责任的补偿性原则，万业公司仅有弥补许可朋实际损失的责任，应按照许可朋的实际损失计算且应扣除万业公司已经在另案中支付的违约金507840元。许可朋辩称，（一）质量保证金、首期物业服务费、物管费保证金是许可朋基于与万业公司签订涉讼租赁合同及根据万业公司要求而支付，创鸿公司的人员、经营项目已经被万业公司全部接管，创鸿公司名存实亡，故一审判决万业公司向许可朋返还质量保证金、首期物业服务费及物管费保证金完全正确。1.许可朋向创鸿公司支付质量保证金、首期物业服务费、物管费保证金是基于许可朋与万业公司签订租赁合同及万业公司要求。质量保证金、首期物业服务费、物管费保证金的缴纳时间与涉讼商铺的履约保证金、首期租金支付时间完全相同，均是2013年10月10日。上述款项属于许可朋履行涉讼租赁合同及补充协议的损失。2.万业公司2014年9月20日、11月25日通知函称创鸿公司因经营问题全体员工已于2014年3月初调入万业公司成为万业公司员工，创鸿公司已不具备提供物业服务的能力，万业公司正在筹备新的商业管理公司接手物业管理事宜。由此可见，创鸿公司是万业公司成立的运营创鸿城项目的商业发展公司，其与万业公司并非没有任何关联。创鸿公司员工已经被万业公司全部接收，创鸿公司已经名存实亡，故万业公司应退回许可朋缴纳的质量保证金、首期物业服务费及物管费保证金。3.万业公司上诉主张其与创鸿公司分属独立法人，但却没有提供证据证明两个公司独立经营，人员、财务完全独立。（二）一审判决万业公司向许可朋赔偿装修损失1200000元及设计费196600元合理合法，均有合同、转账凭证、收据相互印证，万业公司上诉无理。1.关于装修工程，许可朋与某装饰设计部签订《装修工程合同》，工程总预算1356903元，许可朋先后向某装饰设计部支付了1200000元工程款，有合同、银行转账凭证、收据相互印证。万业公司提供《装修人员登记表》登记的装修单位是深圳某建筑装饰工程有限公司长沙分公司，是某装饰设计部挂靠深圳某建筑装饰工程有限公司长沙分公司施工。实际上，该表登记的装修单位负责人陈某某是某装饰设计部的负责人，许可朋向其银行账户支付工程款。二者挂靠关系是否有效不属于本案审理范围，不能否认涉讼商铺已经完成的装修工程。2.合同签订后，某装饰设计部实际上对涉讼商铺装修工程施工完毕，许可朋支付了工程款1200000元，还要支付剩余156903元。万业公司一审中承认装修进度达到70%以上，实际上某装饰设计部完成了装修施工，远远超出万业公司自认的70%装修进度，一审判决装修工程款1200000元不能补偿许可朋的损失，许可朋为尽快退出该项目实现资金周转而未提出上诉。3.一审判决万业公司向许可朋赔偿装修工程款1200000元，不仅考虑到许可朋实际支付的装修工程款及装修工程完成进度，也综合考虑了许可朋在该租赁项目中的其他投入损失。许可朋购买弱电系统、餐饮管理系统、家具、厨房设备、配饰，支付员工工资均产生损失，一审判决万业公司赔偿上述损失50000元，不能补偿许可朋的损失。一审法院基于此判决万业公司赔偿装修工程款1200000元，合理合法。4.关于设计费。万业公司上诉所称的《工程勘察设计收费管理规定》并非强制性规定，不能推翻许可朋与深圳市某空间设计咨询有限公司（以下简称某公司）为该项目装修所签订的合同。《工程勘察设计收费管理规定》第五条规定建设项目总投资估算额500万元以下的工程设计收费实行市场调节价。一审判决万业公司向许可朋赔偿设计费196600元，有设计项目合同、收据、银行转账凭证相互印证，合理合法，万业公司上诉无理。（三）万业公司另案赔付的延期开业补偿款507840元与涉讼租赁合同解除后各项损失性质不同，万业公司上诉主张在本案损失中扣除无理。(2015)佛中法民三终字第93号民事判决判令万业公司向许可朋支付未按期开业截至2014年8月25日的补偿款507840元，该款项在租赁合同继续履行的情况下赔付，万业公司在赔付该延期开业补偿的同时获得了租赁合同继续履行的权利。本案是万业公司再次根本违约导致解除合同后应向许可朋赔偿的各项损失，与另案补偿款507840元性质完全不同。综上，万业公司上诉无理，请求二审法院驳回上诉。许可朋向一审法院起诉请求：1.解除许可朋、万业公司于2013年8月14日签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》及2013年8月31日签订的《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》；2.万业公司向许可朋返还已收取的商铺意向金50000元、履约保证金76960元、租金205252元及支付从2013年10月10日起至实际返还日止的利息（利息以商铺意向金50000元、履约保证金76960元、租金205252元共计332212元为本金，按银行同期贷款利率标准计，暂计至起诉日利息为28221元）；3.万业公司向许可朋返还物管费保证金84640元、首期物业服务费136835元、质量保证金10000元及从2013年10月10日起至实际返还日止的利息（利息以物管费保证金84640元、首期物业服务费136835元、质量保证金1000元共计231475元，暂计至起诉日利息为24111元）；4.万业公司向许可朋支付2014年8月25日至一审判决之日的补偿款（补偿款按63480元/月计算，暂计算至起诉之日的补偿费为888720元）；5.万业公司赔偿许可朋经济损失2611691元；6.诉讼费用由万业公司承担。一审法院认定事实：2013年8月14日，许可朋与万业公司签订《南海创鸿城商铺租赁合同》，约定万业公司将创鸿城商业广场四层31号商铺出租给许可朋作餐饮经营使用，并统一以“某”作为品牌对外营业；进场日为万业公司移交、许可朋进入商铺之日；进场日至开业日前一日期间为免租装修期；开业日为商业广场整体开业日；计租日为免租期届满日次日；商铺套内建筑面积为529平方米；租期从2013年12月25日至2019年12月24日，免租装修期至2013年12月24日结束；2013年12月25日至2014年12月24日期间月租金为63480元；首期租金为2013年12月25日至2014年3月31日期间租金共205252元，许可朋应于合同签订后7日内支付，如因整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，以多付租金直接结转为许可朋应付的下一期租金；签订合同当天许可朋支付126960元作为履约保证金；进场日为2013年8月25日，由万业公司书面通知许可朋，以万业公司通知为准；至进场日时，若不符合交付标准，万业公司应提前5日通知许可朋，进场日相应顺延，无论如何，万业公司不因进场日的顺延向许可朋或第三方作出赔偿或补偿；许可朋同意，虽然万业公司交付的商铺存在一定瑕疵，但不影响许可朋进场开始装修，许可朋应与万业公司办理交接及进场手续，万业公司在许可朋进场后继续对瑕疵修补和完善；商业广场的整体开业日暂定为2013年12月25日，许可朋开业日也暂定为同一日，万业公司另行书面通知开业日的，以书面通知为准；合同签署后，如许可朋未能在合同约定的期限内向万业公司支付足额履约保证金、质量保证金以及首期租金，自逾付支付之日5日起，万业公司有权提前终止合同，应要求许可朋支付相当于履约保证金和首期租金应付金额的违约赔偿金；到进场日后，如许可朋未进入房屋开始装修，经万业公司通知后仍未进场的，每延迟一日支付相当于第一个租约年日租金标准的违约金，超过30日，万业公司有权解除合同；许可朋逾期开业的，除支付租金外，另每日支付日租金50%为逾期开业违约金，超过30日，万业公司有权解除合同；因许可朋违约而提前终止合同，万业公司有权没收租赁保证金，因万业公司违约而提前终止合同，万业公司应无息双倍返还租赁保证金。同月19日，许可朋向万业公司支付铺位意向金50000元。同月31日，许可朋与万业公司签订《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》，约定万业公司的创鸿城项目必须于2013年12月25日约定的日期整体开业，并且开业时必须达到电梯运作正常、全场消防通过验收，电影院、超市、儿童游乐园三大重点配套项目必须同步开业，否则因上述任一项目未能开业或创鸿城未能准时整体开业的，每延迟一个月补偿许可朋损失二十万元，不足一个月的按二十万元30天的标准计付；开业当日整体店铺开业率如果不足85%的，万业公司有权免交租金直至创鸿城店铺开业率超过85%为止。同年10月10日，万业公司开具收据确认收到许可朋支付的履约保证金76960元，开具发票确认收到许可朋支付的首期租金205252元。创鸿公司开具收据确认收到许可朋支付的质量保证金10000元，开具发票确认收到许可朋支付的首期物业服务费136835元。许可朋在收到涉讼商铺之后，对其进行装修，包括：2013年9月5日，许可朋与某公司签订《设计项目合同》，约定由某公司负责某—佛山创鸿城店的设计，总价款为200000元，许可朋应于签约时、实施设计至基本完成时、实施涉及至实施完成时、装修施工完成后分别支付工程款100000元、40000元、40000元、20000元。同年8月23日、9月9日、9月10日、10月31日、11月29日、12月14日、2014年1月2日许可朋委托陈某某分别向某公司法定代表人蒋某波的账户支付工程款35000元、30000元、30000元、28000元、34000元、9600元、30000元，合计196600元。因《设计项目合同》及相应的收款收据、转账凭证均是原件，万业公司虽有异议但不能举证予以推翻，一审法院对其真实性予以采信，并根据转账支付情况及某公司开具的收款收据中载明款项对应“某—佛山创鸿城店设计费”，认定上述付款与本案具有关联性；又由于许可朋提供的收款收据收款日期、金额与转账时间无法一一对应，故应以转账支付的时间和金额为准认定许可朋的付款情况。2013年9月5日，许可朋与某公司签订《某佛山创鸿某配饰代购合同》，约定许可朋委托某公司代购配饰一批，合同总价款41000元。同年12月6日，许可朋委托陈某某向某公司的法定代表人蒋某波的账户支付代购款41000元。因《某佛山创鸿某配饰代购合同》及相应的收款收据、转账凭证均是原件，万业公司虽有异议但不能举证予以推翻，一审法院对其真实性予以采信，并根据转账支付情况及某公司开具的收款收据中载明款项对应“创鸿城店某店款”，认定上述付款与本案具有关联性。2013年9月20日，许可朋与某装饰设计部签订《装修工程合同》，约定许可朋委托某装饰设计部对其在佛山市南海区创鸿城的商铺进行装修，工程总预算1356903元，万业公司应于2013年9月23日、11月10日、12月5日、2014年1月20日、6月20日分别支付400000元、400000元、400000元、106903元、50000元，后许可朋委托陈某某分别于2013年9月2日、10月16日、10月21日、11月22日、12月23日分别向某装饰设计部指定的账户支付工程款300000元、200000元、200000元、300000元、200000元，合计1200000元。因《装修工程合同》及相应的收据、转账凭证均是原件，万业公司虽有异议但不能举证予以推翻，一审法院对其真实性予以采信，并根据转账支付情况及某装饰设计部开具的收据中载明款项对应“某佛山创鸿城店装修款”，认定上述付款与本案具有关联性。2013年10月24日，许可朋与广州某不锈钢制品有限公司（以下简称某公司）签订《某客家菜——佛山创鸿城店厨房设备工程合同》，约定许可朋委托某公司制作厨房设备一批，合同总价406690元，许可朋应于签约时、抽排设备及炉具设备进场时、设备安装完毕时分别向某公司支付162676元、162676元、81338元。同年10月30日、12月16日，许可朋委托陈某某分别向某公司的法定代表人胡某某的账户支付工程款241000元、124000元，合计365000元。因《某客家菜——佛山创鸿城店厨房设备工程合同》及相应的收款收据、转账凭证均是原件，万业公司虽有异议但不能举证予以推翻，一审法院对其真实性予以采信，并根据转账支付情况及某公司开具的收款收据中载明款项对应“广州某饮食发展有限公司佛山创鸿城店工程款”，认定上述付款与本案具有关联性；又由于许可朋提供的收款收据收款日期、金额与转账时间无法一一对应，故应以转账支付的时间和金额为准认定许可朋的付款情况。2013年11月5日，许可朋与佛山市南海区九江某家具有限公司（以下简称某家具公司）签订《订货合同》，约定由某家具公司向许可朋提供桌椅卡座等家具一批供广州恒信（佛山店）使用，货款233644元。同月7日、8日、同年12月16日、25日，许可朋委托陈某某分别向某家具公司指定的账户支付货款40000元、50000元、113100元、10640元，合计213740元。因《订货合同》及相应的收据、转账凭证均是原件，万业公司虽有异议但不能举证予以推翻，一审法院对其真实性予以采信，并根据转账支付情况及某家具公司开具的收据中载明款项对应“广州某饮食货款”、许可朋经营“某”餐饮品牌的事实，认定上述付款与本案具有关联性；又由于许可朋提供的收据收款日期、金额与转账情况无法一一对应，故应以转账支付的时间和金额为准认定许可朋的付款情况。2013年11月20日，广州某饮食发展有限公司（以下简称某公司）与深圳市某计算机有限公司（以下简称某公司）签订《餐饮管理系统购销合同》，约定某公司提供佛山创鸿城某店餐饮管理系统软件和硬件，合同总价45800元，首期定金22900元，机器及部件到达施工现场支付18320元，餐饮系统交付使用30天内支付4580元。同年12月17日，许可朋委托陈某某向某公司指定的账户转账支付28080元。2016年6月10日，某公司开具收款收据确认已经收到许可朋支付的合同项下款项45800元。因《餐饮管理系统购销合同》及相应的收款收据、转账凭证均是原件，万业公司虽有异议但不能举证予以推翻，一审法院对其真实性予以采信，并根据转账支付情况及某公司开具的收款收据中载明款项对应“佛山市创鸿城某收银系统款”，认定上述付款与本案具有关联性；又由于许可朋提供的收款收据收款日期、金额与转账时间无法一一对应，故应以转账支付的时间和金额为准认定许可朋的付款情况。2013年12月10日，广州市跬步电子产品有限公司（以下简称跬步公司）开具收据确认收到许可朋支付的创鸿城某店弱电货款17681元。万业公司虽然对该收据原件有异议，但不能举证予以推翻，且庭审中确认有弱电系统的施工情况，故一审法院对该收据的真实性予以采信，但因许可朋无法举证证明款项的支付情况，故一审法院将综合案件的审理对其付款情况进行认定。至于许可朋举证的《弱电系统合同》，因第3页修改处签名落款时间2011年11月20日比合同落款时间2013年11月20日早了两年，许可朋不能作合理解释，一审法院不予采信。2013年12月23日，创鸿公司发出《关于南海创鸿城正式开业的通知》，称创鸿城项目受特殊事件影响，政府要求工程竣工联合验收，通知所有商户，创鸿城定于2014年4月25日正式开业。2014年2月6日，许可朋与佛山南海万达广场有限公司（以下简称万达公司）签订《租赁合同》，约定许可朋向万达公司承租万达商业广场室内步行街三层3019号商铺，以“某”为品牌经营餐饮业务。因该《租赁合同》是原件，万业公司虽有异议但不能举证予以推翻，一审法院对其真实性予以采信。2014年7月14日，万业公司发出《通知》，称因创鸿集团内部原因导致项目未能如期开业，经沟通协调，现工程已陆续复工，预计与2014年10月全面完工，万业公司争取商业广场在年底整体开业。2014年7月21日，许可朋以万业公司的创鸿城未按期开业对其造成损失为由起诉万业公司，经审理，一审法院依法作出（2014）佛南法民二初字第768号民事判决书，判令：一、万业公司继续履行与许可朋于2013年8月14日签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》；二、万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2014年8月25日的补偿款507840元予许可朋；三、驳回许可朋其他诉讼请求。后许可朋不服提起上诉，佛山市中级人民法院依法作出（2015）佛中法民三终字第93号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年9月20日，万业公司发出《通知》，称商业广场将于同年12月23日至30日整体开业，若因政府部门原因导致项目竣工验收延迟，则商业广场于同年12月23日开始试营业。另因创鸿公司经营问题，其全体员工已于同年3月初调入万业公司，成为万业公司员工，万业公司正在筹备新的商业管理公司，以向各租户提供运营、物业、维护等服务，待新的商管公司筹备完成后，将通知各租户重新签订新的物业合同。2014年11月25日，万业公司发出《通知》，称因创鸿公司已不具备提供物业服务的能力，万业公司于2014年10月20日注册成立了佛山市万煕商业发展有限公司，并在保留原商管公司骨干的基础上积极引进管理人才，组建新的商管团队，确保在未来的合作中继续为各租户提供优质服务。另万业公司计划商场将在2015年2月28日开始试营业。2015年6月23日，许可朋向万业公司发出《告知书》，主张若万业公司不能确保在2015年10月1日开业，并且提前三个月与许可朋落实赔偿工作、通知许可朋进场重新复工，否则许可朋将主张解除合同并要求万业公司赔偿损失。2015年11月30日，许可朋提起本案诉讼。2016年6月1日，涉讼商业广场通过消防验收；同月14日，涉讼商业广场竣工验收，并于同月27日办理竣工验收备案登记。2016年6月29日，万业公司向许可朋送达《进场通知》，通知许可朋于6-7月协商签署租赁合同补充协议及新的物业服务合同事宜，并于8月份进行试业。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。许可朋与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》、《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。虽然许可朋在（2014）佛南法民二初字第768号案中起诉主张继续履行合同并获得至2014年8月25日的补偿款507840元，并不能表明许可朋放弃主张解除合同的权利。而万业公司在此后2014年9月20日、11月25日的《通知》中两次承诺的整体开业或试营业时间均无法兑现，故许可朋依约享有解除合同的权利。实际上，许可朋也在2015年6月23日发予万业公司的《告知书》明确如商场无法在2015年10月1日开业则将主张解除合同，并于同年11月30日起诉要求解除合同，故许可朋主张解除《南海创鸿城商铺租赁合同》及《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》符合双方约定，依法有据，一审法院予以支持。万业公司关于许可朋主张解除合同超出除斥期、合同可以履行不同意解除合同的辩称不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现《南海创鸿城商铺租赁合同》、《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》因万业公司违约解除，许可朋诉请万业公司返还已收取的商铺意向金50000元、履约保证金76960元、首期租金205252元依法有据，一审法院予以支持。关于许可朋向创鸿公司交纳的质量保证金10000元、首期物业服务费136835元、物管费保证金84640元，该支出属于许可朋履行《南海创鸿城商铺租赁合同》、《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》支出的损失，且万业公司在发予各租户的两份《通知》中也自认因创鸿公司无法提供物业服务，该公司员工已全部转入万业公司，并由万业公司注册新的商管公司接手物业管理事宜，故许可朋诉请万业公司退回其向创鸿公司交纳的上述款项合法合理，一审法院予以支持。许可朋为履行合同对涉讼商铺进行了装修设计，并进行开业准备，现上述租赁合同因万业公司违约而解除，故许可朋诉请万业公司赔偿许可朋因此而造成的损失符合双方约定，结合双方举证及本案具体情况，一审法院核定许可朋损失如下：装修工程款1200000元、设计费工程款196600元。许可朋为履行合同对涉讼商铺进行了装修，其支出的装修工程款和设计工程款均属于因履行合同产生的损失，根据许可朋提供的有效支付凭证，许可朋已支付装修工程款为1200000元、设计费工程款196600元，该支出均属于直接损失，即使装修实际价值与许可朋已支付的装修款存在差异，万业公司可在赔偿装修款后向相应的责任人主张权利，且万业公司在庭审中也承认许可朋关于涉讼商铺的装修进度为70%左右，这与许可朋通过银行转账支付的装修工程款进度差距不大，故一审法院对万业公司抗辩意见及鉴定申请均不予采纳，对许可朋诉请超出上述核定的也不予支持。购买弱电系统、餐饮管理系统、家具、厨房设备、代购配饰损失30000元。许可朋主张对涉讼商铺支出安装弱电系统工程款17681元，但未能提供有效支付证明，且许可朋、万业公司在庭审中均确认该部分工程只有小部分施工完成，故许可朋诉请万业公司按照合同及收据价款赔付理据不足；许可朋主张购买了餐饮管理系统、家具、厨房设备、配饰存在损失，但许可朋事实上还以“某”为品牌在其他地方经营餐饮店，而上述产品均可独立拆卸重新利用，且许可朋也无法举证证明其已经足额支付了相应的款项予供货商，故许可朋诉请万业公司承担其支付的上述支出的损失理据不足，一审法院不予支持。鉴于万业公司违约确对许可朋购入及使用上述产品造成不便且有一定损失，故一审法院酌定万业公司应赔偿该些损失合计30000元予许可朋，许可朋诉请超出上述核定的，一审法院不予支持；万业公司辩称其无需赔付上述损失理据不足，一审法院不予采纳。员工工资损失20000元。许可朋主张其支付了员工工资309973元，但不能举证证明其与该些人员之间因涉讼商铺的筹备存在劳动关系，且涉讼商铺尚未实际开业经营，许可朋并未举证证明该些工资支出与本案之间的关联性，故其诉请万业公司承担工人工资损失309973元理据不足。鉴于许可朋筹备商铺开业确需投入相应的人力成本并由此支出工资，故一审法院酌定万业公司应支付员工工资损失20000元予许可朋，许可朋诉请超出上述核定的，一审法院不予支持；万业公司辩称其无需赔付员工工资损失理据不足，一审法院不予采纳。综上，万业公司应赔付各项损失合计1446600元[装修工程款1200000元+设计费工程款196600元+购买弱电系统、餐饮管理系统、家具、厨房设备、代购配饰损失30000元+员工工资损失20000元]。万业公司主张其实际赔付许可朋的损失应扣除万业公司已向许可朋支付迟延开业的违约金507840元。经查，万业公司根据（2014）佛南法民二初字第768号民事判决书和（2015）佛中法民三终字第93号民事判决书支付的款项是在合同继续履行的情况下，赔付其因为延期开业给许可朋造成的截至2014年8月25日的损失，万业公司也由此获得继续履行合同的权利。本案上述计付的各项损失是万业公司在重新获得继续履行合同的权利的情况下，再次违约致合同解除而需赔付许可朋的损失，故万业公司主张以已赔付的迟延开业的违约金抵扣损失赔偿款理据不足，一审法院不予采纳。根据（2014）佛南法民二初字第768号民事判决书和（2015）佛中法民三终字第93号民事判决书，63480元/月的补偿款是在继续履行《南海创鸿城商铺租赁合同》、《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》的前提下因万业公司商业广场迟延开业而计付的赔偿款，本案中许可朋主张解除上述合同，并已获得相应的损失赔偿，故许可朋诉请万业公司按照63480元/月的标准计付延期开业的赔偿款理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除许可朋与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》、《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》。二、万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还商铺意向金50000元、履约保证金76960元、首期租金205252元、质量保证金10000元、首期物业服务费136835元、物管费保证金84640元予许可朋。三、万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付损失1446600元予许可朋。四、驳回许可朋的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费适用简易程序减半收取19865.72元（许可朋已预交），由许可朋负担8424.57元，万业公司负担11441.15元并应于上述付款的同期迳付还许可朋，法院不另收退。本院二审期间，万业公司向本院提交其委托广东某工程咨询有限公司作出的《广东创鸿城某店室内装修工程审核报告》一份，拟证明涉讼商铺的室内装修工程并未完工，万业公司不认可许可朋诉讼主张的装修损失数额。许可朋向本院提交装修预算单一份，拟证明涉讼商铺的装修预算情况。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：万业公司提交的证据不能证明其拟证明的事实，本院不予采信；许可朋提交的证据与其一审提交的《装修工程合同》、收据、转账凭证相互印证，系对许可朋一审提交证据的补充，故本院对其真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2013年10月10日，创鸿公司开具收据确认收到许可朋支付的物管费保证金84640元。再查明，万业公司提交评估申请书，请求对涉讼商铺的装修工程以及设计费进行造价评估。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查”的规定，因各方当事人均未对原审判决第一项提出上诉，故本院对原审判决第一项予以维持，并不再进行审查认定。针对万业公司的上诉，本案二审期间的争议焦点为：一、万业公司应否返还质量保证金10000元、首期物业服务费136835元、物管费保证金84640元予许可朋；二、万业公司应否支付装修工程款1200000元、设计费工程款196600元予许可朋。关于第一个争议焦点。许可朋与万业公司于2013年8月14日签订《南海创鸿城商铺租赁合同》、于2013年8月31日签订《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》，上述合同均未约定万业公司向许可朋收取质量保证金10000元、首期物业服务费136835元、物管费保证金84640元，也未约定万业公司委托创鸿公司向许可朋收取上述费用。事实上，质量保证金10000元、首期物业服务费136835元、物管费保证金84640元由创鸿公司向许可朋收取，并非万业公司向许可朋收取。因万业公司并未收取上述费用，因此万业公司不应返还质量保证金10000元、首期物业服务费136835元、物管费保证金84640元予许可朋。原审判定万业公司返还上述款项予许可朋没有法律依据，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。许可朋与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》、《南海创鸿城商铺租赁合同补充协议（某）》因万业公司的违约行为而解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，许可朋签订租赁合同后按照租赁合同约定进场装修以待开业，为此支出装修工程款1200000元及设计费工程款196600元，在涉讼租赁合同因万业公司的违约行为被依法解除的情况下，上述费用成为许可朋为履行合同而遭受的实际损失，根据上述法律规定，万业公司应当予以赔偿。万业公司上诉对装修工程款1200000元及设计费工程款196600元支出的必要性及真实性提出异议，但未提供相反的证据予以推翻，故本院对万业公司关于其只需承担许可朋装修工程款及设计费工程款共计1041422.1元的上诉主张，不予支持。万业公司二审诉讼中请求对涉讼商铺的装修工程以及设计费进行造价评估，因许可朋提供的合同及相应的收据、转账凭证均能反映许可朋已支付装修工程款1200000元及设计费工程款196600元，万业公司亦在庭审中承认许可朋对涉讼商铺投入装修进度为70%左右，故造价评估并无必要，本院对万业公司的该项申请不予准许。万业公司上诉主张应在许可朋实际损失中扣除万业公司已经支付的迟延开业违约金507840元。对此，本院认为，（2014）佛南法民二初字第768号民事判决和（2015）佛中法民三终字第93号民事判决是在合同继续履行的情况下判令万业公司赔付因延期开业给许可朋造成的截至2014年8月25日的损失507840元，万业公司因此获得继续履行合同的权利；本案是万业公司再次违约导致涉讼租赁合同解除而需赔付许可朋的损失，万业公司主张应在赔付许可朋损失的款项内扣除其已支付的迟延开业违约金507840元，理据不足，本院不予支持。原审判决对此处理正确，应予维持。综上所述，上诉人万业公司的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1690号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1690号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1690号民事判决第二项为：上诉人佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还商铺意向金50000元、履约保证金76960元、首期租金205252元予被上诉人许可朋；四、驳回被上诉人许可朋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费适用简易程序减半收取19865.72元，由上诉人佛山市南海万业置地有限公司负担11000.15元，被上诉人许可朋负担8865.57元；二审案件受理费15332.11元，由上诉人佛山市南海万业置地有限公司负担12300.11元，被上诉人许可朋负担3032元。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　潘伟丹二〇一七年四月二十日书　记　员　　覃心怡来源：