（2017）津02民终2432号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-26
案件名称
郭志立、天津津滨联合物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭志立,天津津滨联合物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2432号上诉人（原审被告）：郭志立，男，1983年6月27日出生，汉族，住天津市经济技术开发区1-1-1104。被上诉人（原审原告）：天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦三层。法定代表人：于志丹，董事长。委托诉讼代理人：彭德正，北京君泽君（天津）律师事务所律师。上诉人郭志立因与被上诉人天津津滨联合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初82423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭立志上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人物业费或只支付50%的物业费。2、要求被上诉人公示其2012年10月1日至2016年3月31日物业服务费的收支情况。3、要求被上诉人向上诉人支付其出租业主公共设施收益中应支付给上诉人的部分。4、判决被上诉人对小区未尽义务进行整改、对损环的公共设施设备进行维修。事实和理由：被上诉人未尽到管理义务，未对公共设施、设备尽到维护保养义务，擅自将楼道、电梯墙壁对外出租谋取利益，小区公共设施损坏不及时维修，对私用公共用地及私搭乱盖的业主不予管理，小区卫生极差，小区存在不安全隐患等。天津津滨联合物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。天津津滨联合物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告自2012年10月1日至2016年3月31日的物业管理费人民币7479.36元；2、被告支付原告自2012年10月1日起至实际给付之日的违约金，暂计至2016年3月31日为2428.66元；总计9908.02元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月31日，原告与天津津滨发展股份有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告提供坐落于天津经济技术开发区第一大街博润家园物业项目的前期物业管理服务，服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施等的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共用设施和附属建筑物包括道路、化粪池、自行车棚、停车场的维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序、包括门岗执勤、巡视；相关文件、资料和业主情况的管理。合同约定的服务期限为自2008年8月1日始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。高层部分物业服务费标准1.85元/月/平方米；洋房部分物业费2.2元/月/平方米，业主应每月5日前交纳，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2009年4月29日，被告签署《确认书》，内容为：“郭志立作为博润家园1号楼1门1104单元的业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”该房屋面积96.26平方米，每月产生物业费178.08元，被告确认2012年10月1日至2016年3月31日共计7479.36元物业费未交纳。一审中，原告表示其已妥善完成了物业服务合同约定的服务事项，并提交了安防系统运行记录表、公共秩序交接单、值班表、设备设施巡查记录表、保洁工作记录表、绿化日检表等作为证据，被告不予认可，并提交了照片一组，用以证明原告的物业服务存有瑕疵。原告表示，被告发生欠缴物业费后，在2014年11月向被告进行了书面催收，并提交了律师函和邮件查单加以证明，被告对此不予认可，表示并未收到。经查，原告就被告在2014年9月30日前的欠缴物业费4270.8元及滞纳金的事实，通过邮局发送了邮件，取得《邮件查单》，该邮件的收件地址即为本案所涉房屋地址。据此，应认定原告向被告履行了书面催收义务。一审法院认为，原告取得“博润家园”项目的前期物业服务管理资格，并具备相应资质，而被告通过签署《确认书》的方式，亦表示接受前期物业服务合同条款的约束，故前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应予恪守履行。现被告对未按约支付物业管理费之事实不存争议，故原告有权要求被告支付2012年10月1日至2016年3月31日的物业管理费。关于支付物业服务费的金额，物业公司所提交的材料，可以证实其履行了相应内容的服务内容，对此被告等业主亦不持异议，但并无法证实物业合同所约定的全部事项均已完全、妥善地完成了服务内容，而被告所提交照片，可以显示，被告确在公共设施维护、公共区域卫生等方面存有服务瑕疵，而原告并无相反证据予以反驳，故对被告之抗辩予以采纳。由于被告举证证实原告履行物业服务存有瑕疵，而原告未提交证据证实其已对瑕疵服务作出了修正，故酌定支持原告诉请金额的90%，即6731.42元。关于滞纳金一节，虽然被告欠缴物业费构成了违约，但原告亦存有未妥善履行服务义务的情节，故对于原告要求被告支付滞纳金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告郭志立向原告天津津滨联合物业服务有限公司支付2012年10月1日至2016年3月31日的物业服务费6731.42元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。”二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人具有物业服务的经营资质，其与建设单位天津津滨发展股份有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。故上诉人应按照该合同的约定履行。现被上诉人提供了物业服务，上诉人理应支付物业服务费。关于交费数额，一审法院考虑被上诉人在对上诉人小区进行物业服务的过程中存有服务瑕疵，酌情判决上诉人按90％向被上诉人交纳物业欠费，并无不妥。上诉人以被上诉人物业服务不到位为由，拒绝向被上诉人交纳物业费的上诉主张，不能成立。上诉人第二、三、四项上诉请求，非本案审理范围，本院不予支持。综上所述，上诉人郭志立的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭志立负担。本判决为终审判决。审判长 姚增途审判员 李纪申审判员 韩 萍二〇一七年四月二十日书记员 底 健 搜索“”