（2017）粤01民终4437号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
粤海物业管理有限公司与林韶光、朱红玺物业服务合同纠纷2017民终4437二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林韶光,朱红玺,粤海物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4437号上诉人（原审被告）：林韶光，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：朱红玺，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙勇，广东任高扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告):粤海物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：李远超，职务：董事长。委托诉讼代理人：韩嵩，广东德良律师事务所律师。上诉人林韶光、朱红玺因与被上诉人粤海物业管理有限公司（以下简称粤海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人林韶光、朱红玺上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，改判林韶光、朱红玺向粤海公司支付自2012年8月起至2016年6月止的物业管理费16425.18元；2.本案诉讼费由粤海公司承担。事实和理由：1.根据快递记录，粤海公司在2012年7月26日向林韶光、朱红玺发函催收物业管理费后直至2014年8月8日才再次催收，已超过2年诉讼时效。一审判决认为粤海公司曾在2012年8月17日上门催收没有事实依据，粤海公司提供的照片和催收记录是其自制的，不具客观性和真实性，一审法院采信上述证据错误。2.一审判决林韶光、朱红玺支付滞纳金没有依据，一审法院认为从2010年1月1日起粤海公司未与业主签订物业管理服务合同，因此双方未约定滞纳金，一审判决欠缺合同和法律依据。被上诉人粤海公司二审辩称：1.认可一审判决的内容；2.本案没有超过诉讼时效，粤海公司的催收都是发生在诉讼时效之内的。2016年7月21日，粤海公司向一审法院起诉请求：1.林韶光、朱红玺向粤海公司支付2007年4月至2016年6月期间的物业管理费（含各项公摊费用）39298.2元；2.林韶光、朱红玺向粤海公司支付暂计至2016年4月的物业管理费及公摊费滞纳金30661元；3.林韶光、朱红玺向粤海公司支付2015年10月至2016年3月间的水费1964元；4.林韶光、朱红玺向粤海公司支付2010年1月至2011年9月间的直水水费323元；5.林韶光、朱红玺向粤海公司支付2010年4月至2015年6月间的有线电视费1062元；6.林韶光、朱红玺承担本案全部诉讼费用。事实和理由：粤海公司作为具备物业管理资质的物业管理公司，受广州番禺丽江花园业主委员会委托，双方签订了《物业管理服务合同》，对涉讼物业所在小区进行物业管理。合同约定，物业管理费（即物业服务费和分摊费），采取按月计费、按季收取的方式；业主或物业使用人超过当季度缴纳当季度物业管理费的则视为逾期缴纳，从逾期之日起物业管理费的滞纳金按欠费金额以每日万分之五的标准计算。粤海公司接受丽江花园业主委员会委托后，依约向该小区业主承担物业管理服务之责。2004年5月27日，林韶光、朱红玺购买了位于小区H区（左岸楼）江天道第2座1402房，物业建筑面积130.36平方米，并取得了房屋产权证。林韶光、朱红玺作为该小区业主，一直享受粤海公司提供的物业服务，却从2007年4月起，拒不缴纳应当支付给粤海公司的各项费用（包括粤海公司负责代收的有线电视费和水费）。虽经粤海公司多次催缴，但林韶光、朱红玺却拒不履行自己的缴费义务，并拖欠至今。鉴于林韶光、朱红玺长期拖欠物业管理费等各项费用，严重违反了《物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任。粤海公司为了维护自身权益，现特向人民法院提起诉讼，请求一审法院依法作出公正的判决，维护粤海公司的合法权益。林韶光、朱红玺一审共同答辩称，不同意粤海公司的诉讼请求。1.粤海公司没有尽到物业管理的职责，小区的业委会也没有经过选举产生，是不合法的；2.根据物业服务合同中显示的合同期，现在已经过期，粤海公司的诉讼请求也超过诉讼时效；3.水费及有线电视费属于另外的合同关系，应该另案处理，粤海公司代收该些费用是没有任何依据的。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。1.关于粤海公司提供的服务问题，林韶光、朱红玺抗辩称粤海公司服务不到位，但其未能提供证据支持其抗辩意见，不予采纳。2.关于粤海公司的催收情况，除双方认可的催收记录外，粤海公司分别在2012年8月17日、8月28日对涉讼物业进行上门催收，有其提供的催收记录、照片等予以证实，予以采信，林韶光、朱红玺不认可粤海公司提供的证据，但其未能提供证据反驳，不予采纳其抗辩意见。3.关于有线电视的问题，粤海公司要求林韶光、朱红玺支付其代垫的上述费用，林韶光、朱红玺否认其使用过有线电视，粤海公司未能进一步举证证实林韶光、朱红玺与有线电视服务商建立服务合同关系，故粤海公司未能完成其举证责任，应自行承担不利的后果，一审法院采纳林韶光、朱红玺的该抗辩意见。一审法院认为，粤海公司与广州番禺丽江花园业主委员会签订的物业管理服务合同及其附件是双方的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对该小区的业主产生效力。上述合同及其附件的有效期至2009年12月31日，在此期限内，丽江花园的业主接受服务后，应当按合同的约定交纳费用。林韶光、朱红玺抗辩称广州番禺丽江花园业主委员会的成立不合法，但其未提供证据证实其主张，不予采纳。从2010年1月1日起，虽未重新签订合同，但粤海公司继续为丽江花园的业主提供物业管理服务，而丽江花园的业主也接受了粤海公司提供的物业服务，故粤海公司与该小区的业主形成了事实上的物业服务关系，在粤海公司提供服务后，业主理应向粤海公司交纳费用。关于诉讼时效的问题，粤海公司最早在2010年7月30日进行催收，而根据其与广州番禺丽江花园业主委员会的合同约定，物业管理费采取按月计费，按季收取的方式，故其2008年6月前的物业管理费主张超过诉讼时效，一审法院不予保护，林韶光、朱红玺就该问题的抗辩意见有理，予以采纳。粤海公司主张的合同期内的物业管理费收费标准符合合同的约定，合同期后的物业管理费收费标准亦未超过政府规定指导价，均予以认可。综上，林韶光、朱红玺应向粤海公司支付2008年7月至2016年6月期间的物业管理费共计34065.7元[（1.75元/平方米·月+0.93元/平方米·月）×130.4平方米×60月+（1.75元/平方米·月+1.04元/平方米·月）×130.4平方米×36月]。林韶光、朱红玺提出粤海公司主张的合同期内滞纳金标准过高属合理，予以采纳；而林韶光、朱红玺不同意粤海公司收取合同期后滞纳金缺乏法律依据，不予采纳。结合本案案情，一审法院调整滞纳金标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，且滞纳金以不超过当月物业管理费本金为限。粤海公司另主张从所欠物业管理费月份的次季度1日起计算滞纳金属自由处分自己的诉讼权利，一审法院予以认可。粤海公司还主张林韶光、朱红玺返还代垫的水费1964元、直水水费323元合理，予以支持，林韶光、朱红玺抗辩称属另外的法律关系并要求另案处理，一审法院认为粤海公司提供代收水费的服务属于其提供的物业服务内容之一，在本案物业服务合同纠纷中一并主张并无不妥，林韶光、朱红玺的抗辩意见无理，不予采纳。因粤海公司未能举证证实林韶光、朱红玺与有线电视服务商建立了服务合同关系，对其该部分费用的主张，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百七十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2016年10月20日作出如下判决：一、林韶光、朱红玺在该判决发生法律效力之日起十日内向粤海公司支付拖欠的2008年7月至2016年6月期间的物业管理费34065.7元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业服务费用为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍从所欠费用月份的次季度1日起计至实际清还所欠物业管理费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费）；二、林韶光、朱红玺在该判决发生法律效力之日起十日内返还代垫的2015年10月至2016年3月期间的水费1964元给粤海公司；三、林韶光、朱红玺在该判决发生法律效力之日起十日内返还代垫的2010年1月至2011年9月期间的直水水费323元给粤海公司；四、驳回粤海公司的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费816元，由粤海公司负担216元，林韶光、朱红玺共同负担600元。本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人都没有提交新的证据。二审另查明，据粤海公司在一审中提交的2012年8月的《广州市番禺区丽江花园物业管理有限公司催收记录》复印件显示，“时间：2012年8月17日14时58分，地点：广州市番禺区XX街XX岛丽江花园左岸小区。交款人：丽江花园XX楼XX座XX房业主林韶光、朱红玺。缴款工作人员：赵某、王某。缴款记录：因丽江花园XX楼XX座XX房业主林韶光、朱红玺拖欠物业服务费等费用，公司于年月日通过中国邮政EMS特快专递向该业主邮寄《交款通知书》，但该业主未及时缴费。现公司通过张贴《交款通知书》的形式向该业主主张物业服务费等款项，张贴《交款通知书》的地点为丽江花园XX座大堂、XX房门。附：1、EMS特快专递详情单复印件及《交款通知书》；2、《交款通知书》；3、张贴《交款通知书》的照片。催收工作人员签名：赵某、王某”。据单号为EK414647515CS的EMS全球邮政特快专递邮单复印件上显示，《速递邮件改退批条》手动勾选了：“1、原址查无此人……；3、收件人拒收”，并手写了“12.7.27”字样，其他字迹不清楚，无法辨认。据张贴在1402房的《交款通知书》照片复印件显示，“地址：广州市中大XX区XX号206；姓名：林韶光、朱红玺”，该照片复印件右下角有“2012/08/1714:58”字样。据《广州市不动产登记查册表》显示，林韶光已于2004年5月27日取得了涉案房屋的房产证。一审中，双方当事人均确认在《物业管理服务合同》期满即2010年1月1日后，因丽江花园未成立新的业主委员会，所以没有重新签订《物业管理服务合同》。林韶光、朱红玺也确认2010年1月1日后仍旧由粤海公司提供物业服务。林韶光、朱红玺认为根据粤海公司在一审中提供的证据反映的粤海公司的催缴工作，第一次是2010年7月30日，之前的两年期间都没有证据显示进行了催收；2012年7月27日粤海公司通过快递主张过权利；2014年8月8日粤海公司再次主张权利，故而已超过2年诉讼时效。粤海公司对上述意见回应称，2010年7月30日前是没有催收记录，2012年7月27日曾通过快递进行了催收，2012年8月17日上门进行了催收，故2012年8月17日至2014年8月8日这一时段未超过诉讼时效。二审中，粤海公司表示之所以2012年8月17日是采用上门催收方式追讨物业管理费，而非发函追讨，是因为其在2012年7月27日发函追讨物业管理费，但林韶光、朱红玺拒收该邮件，故其司才在2012年8月上门催收。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅对林韶光、朱红玺的上诉请求进行审查。关于2008年7月-2012年7月期间拖欠的物业管理费是否已过诉讼时效的问题。林韶光、朱红玺认为，粤海公司曾在2012年7月26日发函催收过物业管理费，再次催收是在2014年8月8日，已超过2年诉讼时效。对此，本院认为，粤海公司曾在2012年7月27日发函向林韶光、朱红玺催收物业管理费，但该邮件被退回。在该邮件被退回的情况下，粤海公司于2012年8月17日上门催收物业管理费存在合理性，且粤海公司提供了显示日期为2012年8月17日的《催收记录》以及照片为证。结合林韶光、朱红玺常年拖欠物业管理费，粤海公司自2010年以来，一直均有向林韶光、朱红玺追讨物业管理费该情况，一审法院认定林韶光、朱红玺拖欠的2008年7月-2012年7月期间的物业管理费未过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。林韶光、朱红玺该上诉请求理据不足，本院不予支持。关于物业服务费滞纳金的问题。涉案《物业管理服务合同》期满后，粤海公司继续为丽江花园的业主提供物业管理服务，该小区的业主接受了粤海公司提供的物业服务，故粤海公司与该小区的业主形成了事实上的物业服务关系，根据权利义务对等原则，在粤海公司提供服务后，业主理应按原定的缴纳标准和方式向粤海公司交纳物业服务费。林韶光、朱红玺未按期支付物业管理费，应承当逾期支付物业服务费的滞纳金。一审法院已酌情将滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，且滞纳金以不超过当月物业管理费本金为限，处理得当，本院予以维持。林韶光、朱红玺以双方并未约定滞纳金为由，主张不应支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上所述，林韶光、朱红玺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241元，由林韶光、朱红玺共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年四月二十日书记员 马婷婷 来源：